经历了成色不足的“金九银十”后，开发商们不得不更加重视年底的营销节点。

近日，记者以购房者身份实地走访深圳房地产市场发现，包括特惠房源、抵房券、买房礼包等在内的“花式促销”已成为年底新房市场的一大看点。

“11月我们共推出了10套特惠房源，不过现在已经全部售罄了，后续是否加推会根据市场实际情况而定。”福田区某楼盘置业顾问告诉记者。

事实上，进入四季度以来，碧桂园、龙湖、招商蛇口(001979,股吧)、保利等主流房企就在积极策划年底营销。业内人士分析称，临近年底，开发商对营销的重视，更多还是为了年底的业绩冲刺。

促销只是手段 回款才是关键

“今年四季度深圳的推盘量其实比以往更多，所以去化压力确实比以往要大一点。”位于福田区富强路的加福华尔登府邸项目销售人员杨芳（化名）告诉记者：“从目前情况来看，想要短时间清盘的可能性不大，我们放出特惠房，主要也是为了回款。”

杨芳介绍，项目推出以来，每个月都会放出几套特惠房来吸引购房者来现场看房，很多购房者对特惠房相对也会更感兴趣。也正因如此，他们也会通过帮客户盯特惠房放出的情况，以提醒那些相对犹豫的客户来现场看房。

“国庆后，我们推出的特惠房的数量会较之前多些，每个月大概有7~8套的样子。我们每个月会设定一个特定的时间让购房者来抢特惠房，比如这个月就是月初的3号和4号，当时现场挺热闹的。”

记者在走访中发现，除了发放特惠房源外，福田区某项目还在延续“双11”期间的促销活动。该楼盘销售人员告诉记者：“建议你先在我们的小程序上参与我们的活动，这样你还可以获得一些小礼品。”从该头部房企的宣传海报来看，促销方式较为丰富，包括了特价房限时抢、到访有礼、家电礼包、现场抽奖等各种活动。

链家中介陈瑞（化名）介绍，现在深圳有很多房企在搞营销活动，现在这个节点去买房的话相对来说优惠会更多一点。“龙岗那边有个盘，在南联地铁口附近，现在也有优惠活动。不买也没关系，可以去看下，前300批去现场参观的客户，还有抽取现金红包的机会，最高可赢取1999元。”

值得一提的是，除了特惠房、各种礼包外，深圳还有部分开发商为了提高销售业绩，开始直接通过“买房送奔驰、特斯拉”的方式来吸引购房者。

《每日经济新闻》此前报道《深圳也有“奔驰/特斯拉买房就送”，临近年底，开发商的焦虑症越来越重》，就有位于龙华的开发商通过返还“购车首付”的方式来吸引购房者。

对于开发商通过送礼品、返购车首付给购房者的情况，有业内人士告诉记者：“如果开发商想要直接降价卖房是比较困难的，但通过送礼品或者返购车首付的方式，加大了买房的折扣力度，相当于‘变相降价’。对于购房刚需而言，确实有一定吸引力。”

借特惠房吸客 现场优惠力度有限

为了吸引刚需客户，推出低总价的特惠房源成了开发商抢夺市场的关键，也是目前深圳诸多项目促销最常用的营销手段之一。

据记者不完全统计，今年10月份以来，包括远洋新干线远洋广场、加福华尔登府邸、盛荟城、怡瑞达·云秀府、卓越城、拾里花都、保利勤诚达誉都等一众楼盘，均举办了各种形式的营销活动。

在市场寒意仍未消除的当下，各种花样翻新、竞争激烈的楼盘大促，购房者是否会买单？

此前坪山的怡瑞达·云秀府项目推出特惠活动时，记者就曾以购房者名义去咨询过。当时中介人员邓敏（化名）告诉记者：“他们推出的特惠房，还是挺受市场欢迎的，只要客户资质没问题，大部分购房者都愿意买。整体而言我觉得他们的房子还不错，房间使用面积很大，能把60平方米~70平方米做成三房，还不会觉得很挤，已经很难得了。”

不过，记者在电话中却并没有询到想买的特价房信息。销售人员告诉记者：“这个月推出的特惠房在几天前就已经卖完，如果后续加推的话会及时通知我们，您可以先来了解下我们的项目情况。”

在现场对项目大致情况了解后，该销售人员一开始说只能给予到99折优惠，发现记者有些犹豫后，又说最终可以给到99折 98折的折上折优惠。此外，如果当日能够把保证金交了，还能获得开发商提供的大礼包一份。

在看房过程中，还出现了极为有趣的一幕。不知是凑巧还是置业顾问有意在营造“紧迫感”，当销售人员向记者推销带有双层折扣性质的房源时，多次通过电话方式询问同事该套房源是否还在。“这个折扣已经很优惠了，现在我有同事也在推这套房，如果您觉得价格合适的话，最好能马上就定下来”。

参与某房企营销策划的内部人士向《每日经济新闻》记者透露，年底房企让利真实存在，但一般拿出来做特惠房源的房子，在楼层位置和户型方面通常会有部分缺陷，比如在边户位置，以及低楼层或顶层，所以价格上会更便宜点。“如果你要买特惠房的话，不能仅仅因为便宜而盲目出手，捡漏还需谨慎。”