文 / 子木
最近看到一份数据,很有意思。
一家机构对全国1000位业主进行深度调查,有一个问题是,“对自己过去的买房决策是否满意”,结果:
76%的业主,表示非常后悔。
为啥后悔呢?
比如自己的房子,房价涨幅没跑过隔壁小区;当初买在了步梯房楼顶,现在置换卖不出去;买错开发商,物业一塌糊涂;投错城市,被套好几年……
一方面在于楼市太乱,阿猫阿狗,尔虞我诈,卖家想方设法“割韭菜”。
另一方面,则在于购房者自身。
不可否认,所有人自身都存在认知局限,也就是“心魔”,尤其是买房这种超低频动作,根本无意识去学习一套成熟的买房逻辑。
我敢肯定的说,即使是把时间倒回几年前,大多数人的决策结果还是一样。
接下来,子木用真实案例告诉你,“心魔”对买房有多重要,如何破除它。
1
第一个故事是住在北京西城区的小李。
因为居住条件太差,最近小李想换一套房。
夫妻、孩子外加两位老人,五人挤在一个60平米的老破小生活。主卧给了父母,次卧给了儿子,两口子只能在客厅睡觉。
这套房子并不便宜,总价在700多万左右,当初花了所有钱买这套房子,最主要是给儿子上“牛小”,用小李的话说:
“我们无所谓,孩子最重要。”
这次换房的目的主要是为了改善生活,因为这套房居住条件特别糟糕,别说是私密性,老人起夜、小孩上学,每天几乎睡不了几个小时,这让小李比同龄人老了好几岁。
其次房子能升值,以后为儿子积攒点钱。
贝壳某西城区房源展示
小李在找我的时候,想法特别笃定:
在附近再换一套三居,总价最高在850万左右。
我问他,为什么一定要在附近选?
他说,近啊,孩子上学近。
这个回答看似没有任何问题,其实犯了大错。为什么?
首先我们要评估附近的房子,西城区主要价值是学区,这是房价极大的组成部分。
今年,北京三番五次打击学区房,推出教师轮岗制度,对头部学区房重点打击,房价降了不少,而且是长期利空。
当学区价值不再稳健的时候,这些房子的“老破”标签,暴露无遗,房子太老,银行不给贷款,影响流动性,未来很难转手,房价涨幅空间极其有限。
而且小李孩子已经上了“牛小”,那么再买学区房,没有任何意义。
其次,对于改善环境来说,西城区850万的三居,只能买老破小,基本连客厅都没有,何谈改善而言。
所以我给他的建议是,卖掉房子,从4环再买一套大点儿的。
这会牺牲大概半个小时的通勤时间,但对于北京平均通勤1小时左右的通勤时间,完全可以接受。
如果实在不想接送孩子赶路,也可以在二环附近租一套好一些的房子,这叫:
“投住分离”。
市场上,很多人都无法理解“投住分离”这个词,这就是“心魔”。
你把自己的房子租出去,可以赚租金,跑涨幅。自己再租一套房子,方便自己工作生活,“以租换租”。
即使是租一套大房子,亏一点租金,但5年以后,房价的“涨幅差”也会弥补回来。
这对于大多数人都一样,首套房或者改善房近可能放在城市的主发展轴上,通勤方便就行,并不要一味追求时间,除非你非常有钱。
2
第二个故事是家住大庆的老王。
老王很努力,一直在做沙场生意,赚了不少钱。
他最大的爱好就是买房,但有意思的是,他所有的房子基本都围绕着大庆买。
过去十几年,买了2套公寓,3套商铺和4套住宅。
最近找我咨询,去年把钱放在某理财APP里,爆了雷,所以还想继续投资房子,“大庆的房子还能不能买了?”
我问他,为什么一定要在大庆买。
他说,自己从农村出来进城,在大庆做工人,后来遇到贵人才开了沙场,自己熟悉的只有这个城市,其他的城市不敢买。
这就是对城市的“心魔”。
买房,其实就是投资一座城市的股票。
而投资,是绝对理性客观的,它不会考虑你是否了解这座城市,而是单纯地评估这座城市有没有未来。
就像今年,股市里很多老玩家只会买熟悉的“酒”,而却拒绝对“新能源”的了解,也就错过了很多好的投资机会。
大庆经济发展一般,人口流出严重,房子有价无市,未来基本会长期阴跌,房子投资属性薄弱。
远的不讲,老王前些年但凡是在邻居省份的大连,或者省会沈阳买一套房,房价涨幅都可以抵得过大庆3套房的涨幅。
这么好的机会,就因为押注一个投资属性不怎么高的城市,白白浪费了。
而且不知道为什么,很多小城市的有钱人,都喜欢投资商铺和公寓,一买就是好几套,最后被套死在里面。
问其原因,一来是便宜,二来还坚信“一铺养三代”。
如果你身边有这样的人,你可以告诉它,“便宜没好货”,而且时代变了,现在是“三代养一铺”。
小城市的人,手里如果有闲钱想投资房产,一定要想办法踮起脚尖,去抓更好的城市,而不是在自己熟悉的领域重复操作。
现在全国很多城市都限购,但依旧可以通过落户去解决房票的问题。
网络条件也很发达,从网上随便查一查“GDP和人口数据”,都知道两者的差别。
3
在我的留言板,有一个叫小磊的年轻人。
他经常会说一句话,“虽然我现在买不起房,但我还是喜欢看楼市的内容,给未来做准备。”
对于大多数人都一样,站在5年前,根本想像不到现在的模样。
这5年,有的人通过努力,升职加薪,或者创业有了际遇,从买不起房到拥有第一套房,甚至很多套房,这种故事每天都在发生。
有一份数据显示,78%的人在买第一套房的时候,认为自己会在这个房子里呆一辈子,但后来他们绝大多数人又选择了换房,或买更多的房。
因为每个人在相应的财富阶段,对于房子的理解是不同的。这是对财富的“心魔”。
这时候,就要学会用“未来的眼光”去思考买房这件事。
比如你有200万,你有两个选择,买一套地段不错的刚需房,或者一步到位买一套“高不成低不就”的改善房,而且地段稍差一些。
这时候可能很多人都会选择后者,“一步到位”,这种选择在投资角度就是不理智。
因为5年以后,前者的涨幅要明显大于后者。
选择前者,5年以后,你完全可以卖掉它,再买一套更好的改善房,而如果选择后者,5年以后,你可能还在这套房子里呆着。
很多人说刚需不考虑投资,这纯属扯淡,只要未来还要换房改善居住环境,你就要考虑现在的房子是否能卖个好价钱。
“一买一卖”,就是投资。
一些购房者还会被房子的“颜值”误导,同样的价钱选择了郊区外立面更好的楼盘,而对地段从不关注。
这跟谈恋爱一样,“好看的皮囊,千篇一律;有趣的灵魂,万里挑一”,等若干年后,对方可能人老珠黄,但有趣的灵魂却在发酵。
同理,地段是房子的灵魂。
在整体决策面,大家可以参考以下价值点:地段、配套、户型、物业、园林景观。
而且,对财富的心魔,也会导致人们在买房的时候畏首畏尾。
比如贷款,总是想着利息太高,尽可能少用杠杆,想方设法提前还款,这就是错误的思维。
举个例子,如果你买一套100平米的房,贷款100万,30年,按照5.5%的利率,等额本息,利息总额高达104.4万。
普通人一想,妈呀这么贵,还是算了,宁愿把钱都放进去少贷点款。
但你要想到,如果5年后准备置换,这时候你支付的利息是5年的利息,而不是30年。5年的利息并不高,好点儿的城市房价涨幅完全可以覆盖。
但如果你把多还房贷的钱,留着再做一套房子的首付,可能5年后又是一轮新的投资收益。当然以上仅供有发展潜力的城市。
4
说了这么多,最后只想告诉大家。
房子是用来住的,但在住之前,无论是刚需还是改善,一定要把它作为商品看待,是商品就有价值属性。
要用动态的眼光看待事物的发展。
5年以后,房子是怎样的形态,同样,你的生活和财富,将呈现怎样的状态,一定要趋近于持续上升的结果。
“活在当下,看向未来”,是破除买房心魔的唯一法门。希望对你有所帮助。