房地产开发的硬核价值终究逃不开其使用价值，在“房住不炒” 的主基调下，很多城市的房地产市场已进入存量房时代，客户到底需要什么样的产品成为操盘团队思考最多一个问题。

近日，在北京举办的“蓄势·新动能——2021中国城市运营与发展峰会”上，参会开发商代表在谈及新形势下的房地产营销时共同聚焦了这一话题。

业内普遍认为，现阶段不管房企营销手段如何翻新，最核心的还是要靠产品说话。这就要求开发团队真正从需求出发，以市场为本源，以居者为中心。

对于富力来说，很早就进入了产品制胜的时代，而产品力不是空洞的，富力正是靠着服务力、规划力、运营力等辅助因素的不断助力和提升才让产品力得以提升。

把业主当家人 紧盯用户需求

对于房企来说，首先，强大的产品力才是未来企业长久发展的基石，特别是地产行业竞争已经进入白热化阶段，好的产品才能产生溢价。开发商做产品要不断迭代创新，只有提供高品质、不断满足客户需求的产品才能赢得客户，赢得市场。其次，在做好产品之外，服务也是企业口碑提升、影响力扩大的核心要素。产品力叠加服务力等于企业的生命力。

“把每一个业主当成自己的家人，把每一个项目打造成全配套城市中心，这是北京富力对产品和服务的自我要求和定位。产品及服务始终围绕CBD来打造是富力与生俱来的基因。”富力北京公司的销售策划中心总经理李伟豪说，对于富力的每个产品来说，不仅仅是打造家的空间，更需要根据城市、业主生活的多样需求提供全方位的配套及服务，北京富力给城市留下地标性建筑的同时，也在市场积累了良好的口碑，提升了自身的竞争力。

得益于富力打通了设计、施工、销售不同部门之间的壁垒，作为龙头的自有销售团队可以深入对接客户需求，了解购房者对产品喜好的第一手资料，并将这些资料反馈到设计团队，帮助设计团队及时迭代升级产品设计，紧跟客户需求而变化，由此实现销售前置，为后期项目销售扫除障碍。

同时，富力在拿地之前深入调研地块属性，根据地块特质打造产品，而不是“一套图纸打天下”。如富力首开金禧璞瑅项目，位于顺义中央别墅区，如果更专注于将低密度、低容积率发挥到极致，就容易忽略了人们对于别墅区产品在低密度之外，也需要更近距离更优质的城市配套的需求。而金禧璞瑅就花费重金，建设学校、养老设施和商业综合体，这些配套设施的建设，让购房者见证了富力打造美好生活，进行城市运营的实力与能力，让项目的快速销售水到渠成。

匠心规划 打造先天优势

对于富力来说，产品“规划力”体现在富力进入每一个城市、打造每一个产品前，我们的产品规划人员都会依据城市、地块属性，衡量外在机遇及风险，结合富力自身情况，把握市场机会，获得优质土地。同时，会针对市场、客户需求进行充分调研，对建筑选址、项目景观、产品户型、配套设施等做出合理规划，打造出高品质产品，满足客户对美好生活的需求。

以北京富力打造的香河富力新城为例，香河富力新城打造177万平方米的核心生活区，集居住、商业、娱乐、公共服务等功能于一体的大型城市综合体，产品涵盖联排别墅、花园洋房、高层板楼、商业配套，绿化率高达42%，原味自然景观设计，将大城小厨、新城超市、新意咖啡等多种城市商业配套移到社区之内，营造现代有活力的生活氛围。

统筹运营 资源拓展最大化

此外，好的运营力也是房企至关重要的核心竞争力，房屋销售出去之后，如何进行物业服务、社区运营，给消费者提供更好的后续产品力的延伸，都是对运营力的考验。当下品牌开发商越来越重视运营力也是当前行业发展的趋势之一。

李伟豪表示，搭建好自有的运营体系，为业主和其他的消费群体提供更优秀的服务，打造有品质的生活方式，也是北京富力在不断大力细化的主要工作。近年来，富力在五星级酒店、大型商场以及写字楼领域积累了丰富的运营经验。“从拓展商业地产新模式着眼，结合城市需求，需要我们发展出具有适应新零售时代特色的多元化商业运营模式。”

具体而言，多元化商业运营模式的领域涉及超甲级写字楼、现代购物中心、城市综合体、复合型社区商业、长租公寓、物流园等诸多方面。北京富力为此建立专业的商业运营管理公司，统筹管理旗下自持商业物业。同时，富力在运营模式上进行创新，如“富力广场”系列主抓核心地段、核心商业区，面向周边商务及家庭的中高端消费群体，满足其体验式消费及对精品商圈的需求。

而在社区商业运营层面，北京富力能够依托住宅及商业运营两大成熟板块的深厚行业积淀，在发力社区商业时占尽先机。一方面，富力在住宅板块拥有多个标杆精品项目，了解社区业主对美好生活的多样性需求；另一方面，自富力首个商场项目“北京富力广场”落地开始，北京富力沉淀了丰富的商业运营经验及大量优质品牌资源。

因此，我们以运营大型住区+城市综合体的思维操盘项目，以位于北京城市副中心通州运河商务区的通州富力星光里为例，基于对周边1-3公里内客群的消费需求的精准洞察，以“便民”为核心，从最初的项目定位到招商阶段，为消费者量身定制家门口的品质生活圈，让项目真正扎根于社区，同时以休闲社交、贴心服务、健康生活为核心的通州富力星光里，能够与富力旗下的通州富力中心、及通州富力广场同频共振，满足周边人群对“家门口”美好生活的向往。