本文转载自公众号“大碗楼市”

这种市场下，竟然还有投资回报率230%的楼盘。

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杭州2022年的开年王炸—奥体板块SKP（全球高端时尚百货）的住宅星潮映象府这几天正在登记，精装限价4万5，周边二手成交价8万左右。

主力户型203平米，首开只有94套，据说全杭州有资格摇号的人都已经蠢蠢欲动了。

因为买到就赚700万。

我们来简单算一下：

新房购入总价为913万元，二手出售总价为1624万元（单价以8万元计算）；

投资收益=1624-913=711万元。

注意！

房子是可以贷款的，也就是说首套只需要掏300万，就可以净赚700万，投资回报率高达230%。即使是二套首付六成要掏550万左右，投资回报率也有127%。

心动吗？

这么寒冬刺骨的市场中，竟然还有这么钱途似锦的楼盘。

7号晚，星潮映象府项目突然领证，消息传出不到一个小时，项目小程序上8-10号的预约参观名额全部抢光。

抖音、小红书以及各大购房群里，已经开始不断有“自黑”话术、“劝退”图片流出。甚至出现了野鸡二手房信息群。

开始登记的当天也就是10号一早，我以客户身份赶到现场准备一探究竟。

星潮映象府展示中心隐藏在一座被工地包围的写字楼里面，到达路径全程没有任何指示文字和标识。各类购房网站的售楼电话也基本形同虚设，根本打不通。想找到售楼部，联系上置业顾问，就得花点功夫。

刚进写字楼大堂就被拦住了，现场挤满了想买房的客户，工作人员表示没有预约恕不接待，最后水冰月小姐姐用了“美人计”才混了进去。

置业顾问也不藏着掖着，直接三句话把90%的购房者打回了原形。

第一句：顶格社保（16年的杭州社保）才有机会中签；

第二句：首套准备300万，二套准备550万，全款准备900万；

第三句：中签之后才有资格参观样板间。

也就是说想买到杭州核心板块能暴击的楼盘，你不仅得有钱，还得有万里挑一的资格和运气。

普通人没戏！

上个月，南京核心区河西的长江华府项目爆出黑幕，报名通道瘫痪，12345被打爆，登记报名当天售楼处现场维权，场面一度混乱。

随后报名工作被紧急叫停。

长江华府所谓的不规范行为主要就是开发商“以包取人”。

早在项目公开登记前，客户早已被筛了一遍。

表现出强烈购房意愿资金充裕、且会买装修包的客户，才有资格签署授权委托书，然后被通知报名；而不想买装修包的客户，就签不了委托书，然后也就报不了名。

公开报名当天不少购房人发现问题，报名需要一份授权委托书，但是自己却没这份委托书，置业顾问不接电话不提供相关报名资料，导致大批客户无法报名，这才引发了一系列的维权行为。

长江华府毛坯均价约58551元/平，另有装修包5000元/平，合计精装单价差不到在6万3千多，首付8成，首付款在700-1300万元之间。

高单价，高首付，再加上额外的装修包，

再苛刻的条件也不影响房子的热销。

瞧，最近的中签率只有17%。

去年，

杭州拍出38862946平米的商品房用地，核心区住宅只占10%，约3万多套房源；南京拍出25332220平米的商品房用地，核心区只占11%，约2万套房源。

不仅是杭州南京，由于核心区土地供应稀缺，北上广深、西安、合肥、苏州等等核心城市的核心房产2022年会继续火爆。

对于上涨，有人说是市场转暖了，

屁！

是钱太多，而核心资产太少。

以至于有钱人拿着大把的现金却买不到好资产。

02

现在的楼市，拿着大把现金紧盯优质资产的还有另一波大爷。

今年的集中土拍，首轮国央企和民企平分秋色，第二轮民企的投资金额仅剩25%。

土地拍卖市场，国央企和现金流充裕的民企大杀四方，2021年拿地金额前十中国央企占7席，优质民企占3席。

接下来的收并购市场，也将会是大规模国央企和一小撮民企的盛宴。

11月10日，部分央企国为便于承债式收购企向监管建议调整三条红线相关指标；

1月6日，银行已告知一些大型优质房企收并购贷款不再计入“三条红线”；

1月8日，广东省政府召集多家房企开会，几家国企央企收并购出险房企项目“牵线搭桥”。与会房企包括奥园集团、富力地产、保利地产、中海地产、五矿地产、越秀地产、珠江实业集团等国企和民企；

1月10日，银行称已做好房地产并购贷款额度安排，房企表示只等优质项目“浮出水面”。

今天甚至爆出了11家风险企业的名单，央行还要求9家企业通过收并购的方式为这些风险企业提供流动性支持。

我看了一下，9家都是国家队。

不管愿不愿意承认，未来楼市核心资产都将归属有钱，有资格的少部分房企。

03

最近的十几年，中国的老百姓咋富起来的？

买房。

最近的十几年，中国的6万多家房企咋富起来的？

卖房。

过去老百姓挣了钱要么就放在银行，要么买房，现在因为经济增速慢了，钱也毛了，这两个有效性都在下降。

现在国有商业银行活期存款年利率只有0.35%，一年定期存款年利率1.50%，存银行还有意义吗？

楼市的核心资产由于规模萎缩，价格暴涨，投资门槛越来越高，挤走了普通购房者。

以前的投资门槛很低，甚至不需要本钱，因为有零首付，甚至于负首付，现在的房产投资手里有钱也不一定能买到。

大把有钱有资格的人都吃不上肉，还能轮到普通人？

所以，房产投资的暴击与普通人已经关系不大了。

你说你敢加杠杆，请问你有首付款吗？你有购房资格吗？你有像杨超越一样的锦鲤体质吗？

没有。

富有而幸运的少部分人买到了现阶段以及未来还能暴击的核心资产，资产不断上涨不断提升拥有者的财富和再投资实力。

所以，优质的土地、项目也仅仅属于少部分房企。

房地产资金的最上游，将被重新垄断。

楼市强者恒强的马太效应愈演愈烈。

很残忍。

但无解。

现在，除了限价的倒挂新盘，还有没有能保值增值的房产？

有。

核心区的次新二手房。

当核心区新房的供应凤毛麟角，次新二手就等同于新房。大量手握现金的富人、中产、新贵涌入核心区的时候，没有新房，退而求其次的只能是有品质的次新二手。

如果现在还能淘到核心区价格合适的次新二手，上车吧。

未来，在一座城市中，不同的资产代表不同的人群。

富豪住豪宅，中产住改善，土著住老房子，普通人住刚需，底层住保障。

这里面，能保值增值的大概率只有豪宅和改善。不同层级之间的流动会变得更难。

楼市的未来，注定固化如磐石，

楼市的未来，是离共同富裕渐行渐远的。