1月14日，光明一网红楼盘在龙华公证处进行公证摇号，摇取选房顺序号。前一天刚刚公示的项目意向登记人名册显示，共有240批客户成功登记选248套房，入围比例不足1:1。而这组数字，同样是今年深圳新房市场上认筹人数最多的一次。

即便该楼盘认筹人数再次证明了深圳人的购买力，却并不能代表深圳市场的回暖。南都记者注意到，由于拥有光明中心的区位配套和商业配套，该盘自2018年入市，随着市场预期下行，热度也在下降，在同一入围积分规则下，2021年7月入市的三期入围选房的积分为64.1，9月四期降至48.4分，而如今开盘的五期则不需要积分。

“这是我从业十多年来最惨的市场。”一位曾是深圳中介后转做房产自媒体的博主在最新的视频号里这样说。

降温！“网红盘”网红效应不再

2022年深圳楼市的开局并不乐观。首个新盘光明安联尚璟府自开盘至今过去半个月，深圳房地产信息平台登记的已认购数量仍只有1套，创下深圳新盘最低去化率。而素有“最强网红盘”之称的深圳华润城，在上月千人抢房鏖战后剩下的200多套未选房源，1个月过去了，深圳房地产信息平台显示还有200余套未签约。

去化问题，似乎成为当下深圳开发商面临的头等大事。1月13日，一则关于“华润城润玺二期启动全民营销”的图片被多方媒体证实消息属实。该项目日前针对华润城润玺二期部分120平米住宅启动全民营销，全民经纪人推荐新客户成功认购、签约并网签备案的，享有5000元/套税前奖励。

华润城润玺二期效果图。

华润城润玺二期社区实景图

尽管活动真实，不过市场反响却平平。“佣金比例其实并不高，吸引力也不大。”某南山区的中介向记者指出，华润城所在的片区某些出租的房源佣金都比这高。

值得注意的是，华润城作为深圳第一梯队的网红盘，自2014年首次开盘便以3小时卖完的好成绩持续吸引深圳购房者关注；2018年，华润城3期产品入市使其坐上当年深圳楼盘成交金额冠军宝座；到2020年，华润城润玺一期开盘，吸引超过1.5万批购房者登记资料，最终9690批购房者参与公证摇号，1171套房源全部开盘售罄。

去化艰难，深圳楼市进入买方市场

昔日网红盘一年间形势逆转，令不少深圳人始料未及。与之变化的，是深圳市场正在从卖方市场进入买方市场。上述中介告诉记者，无论是星河天地五期还是华润城润玺二期，居住价值与价格的匹配度成为项目被考虑的因素之一，“比如星河天地此次推出的产品得房率不高、润玺2期产品受沙河西路的车流噪音影响。”

另一大因素就是市场影响的购房者心理预期下降，认筹人数降低、弃选率增加、去化率降低、佣金点数增加……这些都是市场下行导致的连锁反应。

南都记者注意到，网红盘华润城启动全民营销的同时，不少开发商也基于深圳当下的形势启动了二三级联动，甚至部分项目还没有开盘就开始全城转介，某些新盘直接将佣金翻一番，住宅转介佣金已经开到了最高的6个点。

据家在深圳论坛，龙岗中心区位置很好的合正方洲，还未开盘就开始全城转介。

只是无论开发商是通过中介间接吸引购房者，还是推出“买一送一”、“首付分期”、“限时折扣”这样的直接促销活动，从过去一个月的新房成交情况来看，显然都收效甚微。据深圳中原研究中心数据监测，截至2022年第二周，近期深圳开盘的新房，当天整体去化率均不足1成。

库存积压，开年新房销售形势谨慎预期

当深圳已入市新房还在解决去化难题的时候，另一批即将入市的新房已经蓄势待发。1月12日，深圳住建局发布2022年一季度商品住宅和商务公寓房源信息情况。数据显示，截至2022年1月12日，深圳2022年一季度计划入市的商品住宅及商务公寓项目13个，预计供应房源面积为71.85万平方米，7509套。其中，住宅6565套，商务公寓944套。

值得一提的是，1月10日深圳市规划和自然资源局发布存量住宅用地信息，并公布存量住宅用地项目清单（截至2021年12月31日）。据统计，深圳存量住宅项目537个，其中，普通商品房356个。可见今年深圳的新房供应依然充足。

业内人士预计，步入2022年，深圳的新盘供应量仍趋于较高位，而光明、龙岗、龙华等供应大区的新盘自去年下半年销量已经疲于增长，短期内深圳开发商仍将面临去库存的问题。

而去库存最直接的方法就是让利，深圳某房企营销策划人士告诉记者，相比于等待市场转暖，开发商更愿意降价走量迅速回款。“深圳疫情下现在部分售楼处需要48小时核酸报告才能看房，购房者看房的积极性也并不高，预期春节前销售形势不容乐观。节后等待‘小阳春’回暖不确定性较高，项目还是需要想办法抓紧去化。”