核心结论：

2021年，天津新房全年成交“稳”字当头，年末成交节奏加快；价格方面更是凸显稳态，新房、二手房价格分别呈现小幅上涨和下跌态势。预计接下来，临近春节假期，楼市活跃度大概率回落。

重点内容：

12月新房市场量价齐升，滨海新区成交活跃度领跑。在供应涨势不大以及去化表现较佳的情况下，库存量小幅下降。

天津近三年的二手房市场均价走势基本处于持续下跌态势，整体跌幅大致呈现收窄走势。

一、新房全年成交微幅回升，滨海新区活跃度领跑

（一）新房全年成交“稳”字当头，年底成交止降回升

从新房年度成交量走势来看，2008年，在当时全球经济危机的影响下，全国房地产市场表现较为低迷，天津新房成交量降至低位，随后2008年11月“津八条”、2009年“津十三条”等政策的出台，带动市场有所回温，2009年天津成交量较上一年翻番，进入2010年，为了促进房地产市场平稳发展，抑制投机需求，国家陆续出台了“国十一条”、“国十条”等一系列调控政策，天津紧随国家宏观调控的脚步，相继出台了“津十条”、“津六条”等一系列收紧政策，但调控措施相对温和，成交量自2010年起连续三年稳步下滑，之后在2013年天津发布人才落户政策，掀起了刚需购房的热潮，成交量短暂回升，2016年是天津楼市较具代表性的一年，随着央行降息以及首付款比例下调等利好政策的出台，在一定程度上增强了刚需及改善型购房者入市的积极性，带动全年成交高涨，达近十年成交峰值，2017年之后，市场限购升级，楼市成交出现下滑并趋于平稳。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2021年天津新房成交115207套，较2020年上涨3.46%。

从月度成交走势来看，2021年初主要受春节假期及全国大范围内疫情反复等因素的影响，楼市成交短暂遇冷，3月份迎来传统楼市小阳春，市场活跃度有所提升，成交连续三月上涨，且在5月份达到年内单月成交峰值，6月份成交量小幅回落，7月份全国范围内楼市调控加码以及限购限贷政策紧跟而来，成交量接连下滑，虽然在传统“银十”销售旺季，成交规模有所回升，但整体起色幅度不大，进入年底，市场政策端吹来暖风，信贷层面适度放松，成交量回升效果较佳。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2021年12月天津新房成交11338套，环比上涨28.61%，同比下跌9.22%。预计接下来进入2022年初，临近春节假期，楼市交易活跃度或将有所下降，成交大概率呈现稳中有落态势。

（二）新房价格多发波动现象，年底呈现小幅上涨态势

天津近三年新房价格走势之路略显坎坷，易受政策调控及市场竞争等因素的影响，涨跌情况频繁出现，但整体波动幅度不大。进入2021年12月，市场信心有所提升，同时受部分成交区域高价盘项目的影响，新房价格小幅上涨，但仍不及去年同期。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2021年12月，天津新房成交均价16878元/㎡，环比上涨1.44%，同比下跌4.56%。预计接下来，价格或将维稳，也不排除受结构性因素的影响出现小幅下滑情况。

（三）供应涨势不大，库存量小幅下降

进入12月，房企推盘力度加大，新房供应量有所增加，但仍不及去年同期水平，根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2021年12月批准上市面积为79.54万㎡，环比上升17.8%，同比下降36.0%。从库存来看，由于推盘力度不大，去化表现较佳，12月库存量小幅下降，根据数据显示，12月天津新房库存为2108.05万㎡，环比下降2%，同比下降1.09%。从去化周期来看，12月去化周期为20.3个月，较上月减少0.2个月，整体来看，虽然年末天津去化周期有所缩短，但仍处于较高位，去化压力依旧不小。

本月，天津新领销许项目为40个，除滨海新区、和平区以及河北区以外的13个城区均有项目覆盖，且津南区占比较高，包含8个新领销许项目。其中津南区海河教育园板块的龙湖天璞本月加推第23号住宅楼，预售建筑面积4487.28㎡，项目是龙湖于天津的天字系著作，周边配套资源较为丰富，加之品牌房企保驾护航，项目发展前景较为可观。中储城邦是本月预售项目中建筑面积最大者，取得14栋楼的销售许可，项目由大型央企中储集团开发，为其进入天津后的开山力作，在整体项目配比规划中，舒适宜居的生活环境尤为凸显。

（四）区域成交呈现分化特征，滨海新区活跃度领跑

纵观天津各城区近三年的成交表现，仅有西青和南开两区的成交规模呈现逐年上升的趋势。另外，将各城区2021年的成交表现与2020年对比来看，有7个区域呈现上涨态势，其余9区的成交规模均较2020年有所下降。其中河西区的成交活跃度提升显著，以69.6%的涨幅居首，相反，和平区的成交活力略显不足，2021年成交量较2020年下跌39%。

从天津2021年各城区的成交表现来看，分化特征凸显，滨海新区的成交活跃度领先，环城四区和远郊五区的成交活跃度较强，而主城区六区的表现相对乏力。滨海新区以20%的成交占比领先，津南区、武清区、西青区分别以14%、11%、10%的占比位列第二、三、四，其余城区成交占比均低于10%。从成交套数来看，全年成交套数突破10000的有滨海新区、津南区、武清区、西青区以及北辰区，其中滨海新区的全年成交量更是突破了20000套，区域热度可见一斑，相反，主城区之一的和平区成交表现却较为低迷，由于开发建设空间有限，新房供应节奏明显放缓，全年成交套数不足500套。

（五）津南区板块占比领先，宝坻郊区板块成交位居首位

从2021年各大板块的成交来看，宝坻区的宝坻郊区板块成交活跃度高涨，以6119套的全年成交成绩位居榜首，成交均价为10515元/㎡，津南区的海河教育园板块以4501套的成交表现位列第二，成交均价为18994元/㎡，滨海新区的中新生态城及滨海旅游区两大板块也不甘示弱，分别以3963套、3931套的成交规模位列第三、四。总的来看，滨海新区的成交表现力较为稳定，中新生态城、滨海旅游区等板块的活跃度一直稳居高位，另外，津南区的海河教育园、天嘉湖板块以及宝坻区的宝坻郊区、宝坻老城板块等多个板块发力较足，其潜力不容小觑。

（六）三家房企2021年销售额破百亿，融创中国位居首位

从2021年天津新房成交套数TOP20项目来看，共覆盖7个城区，滨海新区及津南区项目是成交主力军，分别上榜6个、5个项目。北辰区的未来城凭借全年1493套成交表现占据榜首，项目是由远洋地产和五矿地产强强联合开发的位于新中环内的复合型大盘，从生活类到娱乐类的商业配套一应俱全，同时内外交通十分便捷，成交表现自然不俗。宝坻区的锦绣香江水城紧随其后，2021年成交1457套，项目是香江集团打造的生态宜居大盘，建筑形态包括多层和小高层，同时价格方面比较亲民。西青区的保利和光尘樾全年共计成交1450套，位列第三，项目最为亮眼的特色便是教育配套齐全，备受有学区需求的群体青睐。

根据2021年天津成交金额TOP20项目来看，西青区的融创·梅江壹号院凭借不俗的成交规模以及较高单价，全年共计成交377024万元，位居成交金额榜首，项目是品牌房企融创首度回归天津打造的壹号院系列作之一，产品更加倾向于高端群体，单价水平故此不低。南开区的融创南开宸院以311860万元的成交金额位列第二，项目位于南开区奥体板块，周边生活配套完善，生态资源丰富，交通路网发达，学府氛围浓厚。河西区的天津瑞府项目位列第三，2021年成交金额为305325万元，项目是继深圳湾瑞府、广州瑞府、沈阳瑞府后全球第四座瑞府系作品，由城投置地&华润置地国匠巨擘联袂，市场呼声较高。

从各大房企在天津市场的表现来看，2021年销售额突破百亿的房企仅有3家。融创中国2021年凭借139.42亿元的销售金额稳居榜首，不难发现，其打造的高端属性的融创·梅江壹号院、融创南开宸院等多个项目成交表现均较佳，销售揽金方面自然不俗，中海地产以114.18亿元的成交金额位列第二，新城发展控股位列榜三，全年销售金额为103.23亿元。整体来看，天津房地产市场格局仍然凸显稳的特征，持续深耕天津市场多年的中海地产、万科、保利发展等品牌房企仍是主力军，另外，融创中国、天津城投等本土房企的活跃度与贡献率也不容小觑。

二、二手房市场均价年末再降，涨价房源占比小幅上升

（一）二手房市场均价持续下跌，跌幅有所收窄

天津近三年的二手房市场均价走势基本处于持续下跌态势，整体跌幅大致呈现收窄走势。天津在教育配套资源方面占据一定的领先地位，但随着降温学区房、提高二手房贷款利率等收紧政策的出台，二手房交易流动性也随之降低。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2021年12月市场均价为20429元/㎡，环比微跌0.75%，同比下跌10.36%，天津二手房市场存在较为明显的供过于求现象，库存压力依旧不小，预计接下来天津二手房市场均价大概率维持稳步下跌态势。

（二）涨价房源占比小幅上升，市场观望情绪仍存

从涨降价房源来看，天津二手住宅调价中涨价房源占比小幅上升，12月占比为6.6%，占比较上月扩大1.17个百分点。整体来看，涨价房源占比虽有提升，但与降价房源占比仍然差距较大，由于二手房房贷政策端依然凸显收紧姿态，市场观望情绪仍较浓，业主多采取降价方式以提升交易活跃度。

三、2021年天津新房市场低调收官，2022从“稳”出发

根据天津房地产市场运行情况来看，2021年新房成交量止降企稳，年末在市场政策端接连释放改善信号的背景下，供应、成交节奏双双加快，价格方面凸显稳态，新房、二手房价格分别呈现小幅上涨和下跌态势。展望接下来的天津楼市，在落户条件放宽的引导下，若人口流入量级过大，则潜在购房需求随之增多，2022年楼市成交或将延续稳中有升趋势。

从接下来入市项目来看，11个城区有推盘动作，且滨海新区的推盘力度较大，尽管滨海新区与中心城区相距较远，但近几年随着自身产业及生活配套逐渐完善，区域价值也在稳步提升，滨湾万科城、华美学府壹号院、泽信·渤龙云筑等多个即将开盘项目均位于滨海新区，其中滨湾万科城项目位于滨海新区塘沽板块，周边生活配套较为齐全，生态宜居特色更是为项目锦上添花，主力户型为二居、三居，极大程度上满足刚需及改善需求；另外，津南区的活跃度提升显著，发展潜力不小，接下来的加推项目也不乏较优者，如位于津南城央咸水沽板块的华远景瑞海蓝城项目，由国内房地产品牌之一、A股上市公司华远地产和中国房产开发企业40强景瑞地产强强联手打造，周边教育资源也是较为丰富。

整体来看，天津近期适度放宽了落户条件，热点区域的项目加推动作有所增多，购房者可结合自身需求及市场走势等方面综合考虑入市。

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诸葛找房数据研究中心（又称：诸葛找房数据研究院）是依托于诸葛找房大数据和AI成立的专业房地产研究机构，自成立以来深受房地产企业、金融机构以及权威媒体的信赖与支持。诸葛找房数据研究院依托诸葛找房覆盖的八百多个城市的数据资源，建立了信息最全的、最专业房地产数据库，定期发布中国主要城市的价格指数，及时反应房地产市场变化及房产重要报告，研究领域覆盖土地市场、新房、二手房、租房、房企等全业态领域。成立两年以来接受媒体采访5000余次，发表代表文章被引用将近2.5万次，已经成为评判房地产市场发展状况的重要依据。