2022年01月17日，苏州，戴德梁行回顾了2021全年度苏州整体宏观经济形势，分析总结了苏州写字楼市场，并对2022年苏州城市发展和市场趋势进行了展望和预测。

写字楼租赁市场：全年表现平稳，空置率不断走低

2021年写字楼租赁市场整体表现良好，成交活跃，全年总净吸纳量为20.67万平方米，同比上涨30.6%。全年仅有二季度高新区龙湖中心上市，因此整体空置率持续下降，至年末全市平均空置率在16%，创近年新低。

数据来源：戴德梁行研究部

2021年苏州在数字经济发展、创新科技持续赋能下，带动企业提质增效和转型升级，对创新产业发展有推动作用，整体专业服务、电子信息和金融业客户仍为成交主力。专业服务偏好高品质项目，面积段需求分化较大，以本地律所、会所等服务咨询行业为主；电子信息科技类企业成交结构优化，头部优质企业大面积成交明显上升，对总体市场有带动效应；金融业成交占比小幅上升，大面积成交仍以传统金融客户为主，新型金融企业数量有所增加。

近年来苏州甲级写字楼市场租金平稳，至2021年末报价为75.6元/平方米/月，基本与去年持平。各项目免租期等优惠折扣力度减小，报价与实际租金之间差距缩小；同时，以优质客户为主导策略的项目增加，对客户质量的关注度提升。

写字楼销售市场：整体表现良好，单个项目推高全市均价

2021年全年全市办公物业销售市场表现良好，整体以存量去化为主。全年整体成交面积27万方，较2020年增长17%。排名前十项目成交体量占全市成交66%，其余成交项目以中小面积产品为主。成交均价受九龙仓国金中心单项目影响，尤其三季度九龙仓大体量成交，大幅推高全市均价，四季度全市均价录得16538元/平方米。

数据来源：中指数据库

面对未来苏州的办公市场，戴德梁行华东区项目及企业服务部助理董事袁晓玲表示：“未来几年，苏州各区均有一定体量办公项目上市，将为市场供应带来一定压力，其中工业园区占比最高，而未来华贸中心的上市也将为久未有新项目上市的姑苏区带来优质供应。除传统甲级写字楼外，研发办公、产业园办公以及总部办公等项目产品品质不断提高，也将加剧办公市场竞争，整体未来竞争将更加多元化、更具复杂性。”

戴德梁行中国区项目及企业服务部董事总经理魏超英表示：“2021年整体写字楼市场持续向好，预计未来一年市场发展将更趋稳中求变。其中城市更新将为市场带来更多发展机会点，产业综合和总部先导等发展方向也将进一步推动整体市场增量提质。随着多元化高品质办公产品的不断入市，传统写字楼市场面临更多的竞争。”

长三角一体化产业协同进入深水区

长三角地区是中国经济最发达、创新最活跃、城市化程度最高的经济区，近年来随着长三角地区敢于先行先试、勇作开路先锋，建立多个先行先试区，长三角一体化正式进入快车道，紧扣一体化和高质量两个关键词，构建新发展格局。

一方面，国家层面陆续出台关于长三角一体化的规划政策，推动长三角城市群发展和区域一体化，使得长三角地区呈现了多中心发展的格局。另一方面，“交通一体化”也逐渐成为长三角一体化发展的引擎，为区域经济协同发展发挥重要作用。

当前，长三角各区域战略性新兴产业发展迅猛，规模增速皆大幅领先全国。分地区看，江苏省数字经发展势头强劲，机器人制造集成与应用初成规模，节能环保装备国内领先；既有产业协同，也有产业特色，并形成一定规模的产业集群。分行业看，新一代信息技术、新材料、新能源汽车发展成熟，规模皆突破2万亿元；江苏在新一代信息技术、生命健康和高端装备上皆占据一定优势。未来长三角区域在战略性新兴产业方面将从竞争转向协同与融合，共同致力于塑造长三角产业竞合关系新特征。

戴德梁行华东区产业地产部高级助理董事冉维维认为，“长三角经济带作为中国最重要的经济增长极，实际上正在遇到挑战。疫情之后世界经济格局短期趋向于逆全球化，作为中国在营商环境最具标杆的区域，长三角应该反对‘产业内卷’，用协同的步调突出自己的特色和所长。长三角一体化带来的产业云状协同趋势加强，县域经济也将成为长三角一体化产业协同发展中非常重要的角色。”

戴德梁行苏州公司副总经理杨婕女士总结：“2021年苏州经济实现了十四五的良好开端，未来城市发展目标集中在稳中求进。其中数字经济和产业创新集群都是未来一年发展的两大关键词。伴随长三角进一步深化发展、RCEP国际经济进一步开放、苏州城市新中心建设等政策机遇，苏州将进一步通过数字经济赋能产业发展，建设产业创新集群；电子信息、装备制造、生物医药以及先进材料等重点产业将继续优化升级，为苏州产业及楼宇经济释放更高层次的需求。”