远离杭州、宁波都市圈，地处浙江最南端的温州，一直以来都是自力更生的代表。

从早年温州人凭借勤劳胆大的精神，以及亲友互相帮扶的关系，依靠“温州模式”迅速发家致富，积累了大量财富，并以此闻名，被称为“东方犹太人”。

当没有充足投资渠道民间富商将资金投向楼市时，温州的房价急速起飞，2009年时一度超越了上海，而来自温州的炒房团也横扫全国。但这随着楼市暴涨而膨胀起来的财富，也在温州房价的暴跌中转瞬蒸发。

从绝对高位到跌至谷底，投资客被迅速挤出楼市的同时，温州过去民间家族经济模式，以及由此形成的低利润劳动密集型产业，也逐渐无法适应时代的发展，GDP增速也从1978年-2004年间14.1%的年均增速，降至2004年-2012年10.5%。

与此同时，温州不得不面临的另一个问题是人口增长放缓。2010年，温州人口已经达到约910万，在2020年时人口总量约为957万，10年间仅增长了47万人。

在产业转型升级还在持续推进的当下，温州楼市的投资价值似乎陷入了辨不明方向的迷途。

黄金十年，财富如烟

尽管温州炒房团曾经横扫全国，但他们在到外地买房之前，大多会在温州先购置房产。

“温州早年的房价，都是当地的投资客炒起来的。”在某Top30房企工作的温州人李飞(化名)向第一财经表示。而这个历史可以追溯到20世纪90年代末。

1998年，自国家实施房地产市场化改革始，温州房价从2000元/平方米的均价起步，开启了十余年的上扬走势。

公开信息显示，2000年末时，温州房价就突破了3000元/平方米的关口；2001年，温州市区的房价出现了第一次大幅上涨，部分区域的价格达到了约6000元/平方米。

也正是2001年的8月份，由温州当地媒体组织的一个150余人购房团迈向了上海，成为温州炒房团的起点，在接下来的两三年里，他们成为各地开发商、银行的座上宾，目的地也从最初的上海、杭州向各大省会中心城市、二级城市扩散，从大连到伊犁，从海口到内蒙，版图遍布全国。

作为温州炒房团的大本营，温州本地的楼市自然是投资的前沿高地。2005年初，温州市区开始有新房的价格超过1万元/平方米，进入2007年，温州的房价突破2万元/平方米。

在2008年国际金融危机冲击下，温州房价出现短暂回调，但随着四万亿刺激政策的出台，下半年信贷环境十分宽松，大量资金持续涌入房地产市场，楼市再度起飞。2008年年底，温州主城区的新房单价在1.5万元左右；而2009年8月，主城区的新房均价涨到了2.67万元，涨幅超7成。

2010年，温州房价继续向上。据中国房价行情网数据，这一年，温州房价突破3万元的门槛，一举超越北上广，位列全国之首。其中，位于温州鹿城区核心地段的一个名为绿城鹿城广场的项目，2008年首开时均价在4万元，2010年在二手房市场上的价格逼近10万元。

温州楼市遭遇爆炒的背后，除了宽松信贷政策等的影响，更本质的推动因素是“温州模式”下的民营经济崛起。

“80年代改革开放初期，温州人依靠吃苦耐劳的精神、对市场的敏锐度、对财富的渴求，在全国各地寻找机会，哪里有市场，哪里就有温州人。”年逾50岁的温州本地商人老纪(化名)向第一财经介绍，当时的温州人以家族小作坊的形式，通过低成本、低利润的劳动密集型产业，迅速完成财富积累，“一个赚个三四十万，很快的”。

公开数据显示，2005年，温州工业总产值在10亿元以上的产业集群有29个，工业总产值达3178亿元，形成了中国鞋都、中国电子元器件生产基地、中国五金洁具之都等数十个“国字号”工业生产基地。

“藏富于民”的经济模式下，2007年，温州城市居民人均可支配收入达到24002元，同比增长12.2%，收入水平连续7年居浙江省各市首位，并高于周边长三角地区水平，比同年的上海还高出379元，稳居全国前三。

而素来有投资习惯的温州人，不会让手上有闲置资金，缺乏投资渠道的他们一头栽入了房价不跌的楼市中，“当时的街坊邻居，大妈、阿姨都在买房，”李飞说。

据当地媒体彼时的一项调查显示，有超5成的被调查者首选的投资物业是住宅，有3成的被调查者将温州作为首选投资区域；另有统计数据显示，2009年，温州上规模企业中，约有70%的制造企业投资房地产。

2011年，温州当地发达的民间借贷爆发危机，累及依靠杠杆推高的楼市。一时间，温州老板因巨额债务而跑路、企业倒闭的传闻频出，叠加限购等宏观调控政策，温州楼市信心遭到巨大打击，房价走势急转直下，大面积抛售房产的情况出现。投资需求立刻烟消云散。

据2015年《温州蓝皮书》显示，从2012年开始，温州房价已连续40个月出现回落，2014年温州市区均价为1.95万元/平方米。这一价格已跌回了2007年的水平。多年积累的财富随风蒸发。

投资消散，房价爬坡

失去了大批投资客和巨量热钱的温州楼市，购房的主力群体已回归了最本质的居住需求。

“经过几波的市场教育之后，温州炒房的已经比较少了，基本上都是以刚需改善自住为主。”在温州工作生活7年有余的胥阳(化名)，目前在某华东房企温州片区工作，他向记者介绍。

多位受访业内人士向第一财经分析，当前温州的购房需求具有较为明显的地缘性。而这多与当地的历史、地理等天然因素相关。

“温州最早的区点就是鹿城区。”李飞告诉记者。鹿城始建于东晋，自古商贾云集，素有“东瓯名镇”之称。鹿城区向南为瓯海区，向东跨过温州市境内山脉大罗山是龙湾区，由此构成了温州传统核心区。

“温州人很认这点：我是鹿城人，是市区人；瓯海人也会将自己认同为瓯海人；而被山隔开的龙湾区就像是温州的农村；龙湾再向东、向北连着的洞头区，就是位置很偏的岛屿，早期人口较少。”李飞表示，同样地，乐清市、瑞安市、龙港市、平阳县、苍南县等三市五县也都各自的认同，“对外都不说自己是温州人，而是乐清人、文成人。”

在另一Top20全国性房企浙江片区负责投资的温州人陈斌(化名)也表示，“比如瑞安市或者乐清市的人，有原本的生活圈子，城市基础配套也足够，当地人就没有特别强的在其他城区购房的需求。”

这样细分的区域认同，使得各个板块的购房者有更加明确的选择。目前在上海打拼的乐清人刘波，2021年5月份时在乐清为爸妈买了一套房；而生长在龙港市的老纪，早年也首先在龙港买房。

“鹿城区、瓯海区由于城市的地理位置和城市发展面貌，也能吸引到地缘内的优质客户。”在温州有项目在售的某华东房企内部人士补充。

实际上，坐拥瓯江景观的鹿城区是温州有钱人聚集的地方。“除了鹿城区本地人之外，其他区域的人只要有钱也会选择在这里买房。项目卖到4万、5万照样有人买。”李飞告诉记者。

核心城区也正是温州当前的价格高地。据温州当地房地产市场研究机构温州木叶研策的报告显示，2021年鹿城区均价约为3.32万元/平方米，位列温州各区县之首；瓯海区以2.57万元/平方米次之；龙湾区则以2.41万元/平方米位列第三。

在2021年上半年燥热的楼市下，主城区多个板块依靠“未来社区”叠加学区概念，多项目开盘即罄。当年5月份三期开盘的华鸿华宇未来之星项目，共280套房源获得了3655组客户认筹，中签率仅7.66%；此前的一期、二期也分别获得了2000组以上的认筹。2021年全年，鹿城区、瓯海区均有项目成交破千套，龙湾区也有项目成交近千套。

经历了2014年的大幅下跌之后，依靠刚需、改善等购房群体，温州房价已得到了缓慢修复。

“2014年我刚到温州的时候，楼市还在低谷，房子均价在1.2万元左右，”胥阳表示，2011年之后，虽然新房开始以价换量，房价一路下跌，但成交量在平稳上涨，“现在市区均价在2.6万元左右，基本上追上了十年前的房价。”

上述机构报告显示，2021年温州市区住宅均价突破近年来的历史高位，毛坯均价也接近2.5万元/平方米，房价近5年平均增长率约为5%。

将销售市场不断推高的，还有疯狂的土地市场。2021年4月份摆上货架的一宗滨江云谷地块，吸引了包括金茂、中海等在内的数十家房企竞争，最后保利&招商联合体以65.05亿元的总价竞得，溢价率达到30%，刷新了近十年温州土拍新高，实际拿地成本价超3万元/平方米；瓯海区的一宗地块则拍出了49.8%的最高溢价率。

“2021年上半年的市场应该叫疯狂了，拿地的时候，各家房企看起来就是不算账，比其他人多出100万，拿下这块地就行了。可以说，温州全市上半年拿的地没有赚钱的。”李飞回忆说。

不过，随着全国楼市整体转冷，以及双减政策的影响，温州楼市在2021年下半年也同样向下，打折促销现象普遍，包括送4-5个车位、10万装修、返现等方式。同一个项目上半年常见的超千组认筹数，下半年亦腰斩，有项目300套供应，仅50余组客户认筹，火热不再。

鹿城区、瓯海区、龙湾区房价都出现明显下挫。其中位于龙湾区的未来之城项目的备案均价约为2.99万元/平方米，算上送车位等折扣后，成交均价跌至2.2万元/平方米一下，降幅超8000元/平方米。

值得一提的是，在楼市下行的背景下，温州瓯江口、经开区、空港新区等房价较低板块曾聚集的投资客也选择退场。李飞介绍，拥有浙江省首个获批的省级产业集聚区的瓯江口板块是网红板块，其位于S1轻轨、S2轻轨交界处，靠近龙湾机场，并拥有瓯江北口大桥将瓯江口板块与乐清市连接，医院、学校等配套设施也陆续投入使用。同时，当地政府还引进了包括百度、威马、唯品会、苏宁电器物流园等项目，丰富当地产业。

拥有良好的概念和完善中的配套，叠加当地不足万元的房价，引起了当地投资客的兴趣。

“去年乃至前年里，瓯江口板块热度都很高，当时集聚了不少投资客，占比在90%以上。”李飞说，早期瓯江口板块基本是开盘售罄，2021年下半年房价下跌后，投资客全部撤离，“2021年下半年，一个项目只有100-200套左右的去化，主要依靠当地刚需。”

产业转型，城市升级

仅从2021年温州当地市场切面来看，发展形势并未脱离全国楼市，涨跌随势；但若将温州放在一个对比的时空里再看，温州当前的吸引力略显不足。

事实上，在历经楼市暴跌后和投资需求挤出后，温州当前的房价水平仍然不算低。中国房价行情网数据显示，2021年温州全市新房均价在1.97万元/平方米，明显高于中部省会城市长沙1万元/平方米、武汉1.7万元/平方米的均价，亦明显高于紧邻的台州、丽水。

“2014年瓯海区的房价也才一万二三，现在也基本在3万多了，翻了一倍多。”在谈到错过购房时机时，胥会表示颇为可惜，“正好错过了低谷的上升期。”

不只是房价谈不上友好，温州本地的产业转型突破并不明显。

地处浙江最南端的温州，距杭州、宁波两大中心城市远，而与之毗邻的台州被划入了宁波都市圈，甚至在2016年的《长江三角洲城市群发展规划》中落选，直至2019年“重回”长三角城市群；向南则跨入福建，亦难形成联动。在地缘上的相对孤立，“温州这个城市，从最初发展到现在，多是自力更生。”张飞说。

于是，改革开放初期，温州人依靠自己走出去，创造了“温州模式”，迅速积累起了原始财富，打响了温州声名；此后随着对家族式企业管理制度的突破，逐渐形成了鞋服、眼镜、打火机、低压电器等十几个产业集群。

数据显示，从1978年到2004年的26年间，温州GDP年均增速14.1%，位居浙江省首位。但此后由于越来越多资金流向炒房、民间借贷等领域，实体经济凋零、产业空心化成为温州的现实。2004年到2012年，温州GDP年均增速10.5%，居浙江省末位。

近年来，尽管温州一直在规划产业转型，要从低小散产业向高精尖产业转型，但目前尚未能形成足够的实力，大型企业的数量明显处于弱势。

截至2021年末，在浙江省超600家A股上市企业中，杭州拥有199家居首，宁波107家次之，绍兴则以73家居于榜眼；而温州仅有28家，且有6家来自纺织服装行业，仍是上市公司最多的行业。

产业支撑不足的背景下，温州的人口增速也明显放缓。2010年人口已经达到约910万的温州，在2020年时人口总量约为957万，10年间仅47万人的增幅，在浙江省中位列第七，远低于杭州的逾300万人、宁波的近180万人、金华的约169万人，甚至低于嘉兴、台州。

其中，对传统鞋服、眼镜等劳动密集型产业的淘汰，也在一定程度上造成相关从业人员的流失；同时，不少起家于温州的企业，后期也相继将总部搬离。

一家总部位于深圳的房企内部人士向记者表示，温州较宁波和绍兴来看，经济活力略显不足。“2021年，宁波的GDP为1.44万亿元，温州的则为7628亿元，二者不在同一量级上；其次从城市工业实力看，宁波稳居浙江首位，绍兴也已经领先温州。相较而言，宁波、绍兴比温州更具有投资价值。”

“温州的需求端是在萎缩的，”陈斌也持有同样的观点，“许多温州人在外地做生意，他们会倾向于在当地购房，即便有回乡过节的居住需求，也会依据财力，或购置二三百万的刚需产品；而对于年轻人来说，温州产业以及经济明显弱于宁波、杭州，发展机会也不是特别多，聚拢效应并不强。”

“许多很小就离开家乡的年轻人，对温州的家乡情节已经弱化了，人口外流是无法阻挡的。”不过，李飞还是对温州抱有信心，“900多万的人口基础还在，一二线城市也无法容纳下全国如此庞大的人群和需求，而沿海的三四线城市仍有自身的魅力在。”

更重要的是，温州还在积极需求转型和发展，其明确要在“十四五”时期，深入实施“制造业发展双轮驱动”战略，到2025年，“5 5”产业链将形成万亿产业规模。

“5 5”产业为五大传统制造业和五大战略性新兴产业，在“十三五”期间取得了显著成效。

数据显示，2019年，温州传统制造业总产值突破5800亿元，2017年以来年均增长8.9%，其中，电气产业集群入选工信部2020国家级先进制造业集群；高新技术产业增加值630.4亿元，装备制造业增加值558亿元，战略性新兴产业增加值205亿元，分别占规上工业增加值的56.8%、50.3%、18.5%，分别较2015年提高了20、6.9、10.7个百分点。