买房就像赌博，现房才是王道。2021年北京第二批集中供地中，就出现了唯一的“竞现房销售”地块。该地块被中铁+兴创联合体以37.84亿 “现房销售”5.4万㎡拍下，案名定为中铁兴创·逸境。作为北京首个现房销售试点项目，中铁兴创·逸境自带热度。

近日，小编就去实地探访了一下逸境，看看这个开启北京现房销售时代的项目到底怎么样。

[01]三月底或开盘，销售指导价5.9万/㎡

中铁兴创·逸境位于五环外大兴黄村，目前项目已正式开工建设，但售楼处和样板间还在装修，预计3月上旬开放。目前正在蓄客，开盘时间或定在三月底。

开工典礼仪式现场

逸境销售指导价5.9万/㎡。据销售介绍，后期购买会有内部优惠，但具体优惠还未可知。此外，如果有买房意向，需要购买一个月招商银行十万元理财，用来占取买房名额。

逸境周边小区不多，福苑小区和福海佳园小区分布其北侧和东侧。福海佳园刚交付不久，多数都在装修，基本无居民入住。

福苑小区北门

福海佳园

新房来说，项目4公里附近有华润联合中铁打造的橡树湾，销售指导价6.6万/㎡；南边有中骏金辉·未来云城和德贤华府，价格分别约5.5万/㎡和5.3万/㎡。在刚刚过去的首轮土拍中，兴创还拿下黄村一宗地块，和逸境直线距离约3公里，销售指导价同为5.9万/㎡。项目附近绿地·海珀云翡二手房价约5.7万/㎡，区域二手房价约4.2万/㎡。

逸境由中铁、兴创联合打造，中铁操盘。央企中铁，在北京已开发了诺德逸府、中铁碧桂园等项目，整体产品品质较为一般，被多次爆出房屋质量问题。兴创主要立足大兴，曾开发过兴创屹墅等住宅，全市范围下，市场占有率和关注度较为一般。

而就区域来说，逸境所处的大兴黄村板块，交通和生态将会着重发展。依托南苑森林湿地公园等，打造一个绿色生态空间；黄村火车站，也将直接和房山和亦庄相连。总之，是一个生活的地方。

[02]邻近京开高速，配套较为不足

逸境东侧挨着广茂大街，西侧不远处是京开路，南侧是清泰路，北侧是福海路。从项目沿着福海路向西步行约200米是中国海油加油站，旁边是公交车停车场。

从项目沿着福海路向东步行约600米，是大兴区弘福达养老服务中心，再向前走大路便不通了，现在只有一条小路。目前，人流量、车流量不大。

大兴区弘福达养老服务中心

福海路东向尽头

交通：

在逸境开车出行较为便利，但周边轨道交通有待完善。项目离地铁站比较远，距离地铁4号线枣园站约1.8公里，四站到新宫站，可换乘地铁19号线；距离大兴机场线大兴新城站约3公里，七分钟一站到草桥站，可换乘地铁10号线、19号线。

据小编了解，地铁19号线南延线路还在规划中，暂时不确定是否会在项目周边设站点。

公交来说，项目最近的公交站点福苑西区站位于北侧福苑小区北门附近，从北侧的市场穿过便能看见。五条公交线路通过，分别是434路、专24路、专67路、专84路、专109路，可到达西红门站、地铁高米店南站、中国公安大学东站、地铁新宫站等地。

商业：

项目周边商业配套较为不足，目前只有北侧的昂扬市场，规模不大，仅满足日常生活所需。如果想去大型的购物中心，可乘坐地铁4号线，从枣园站两站到西红门站，便可到达荟聚购物中心，喜欢购物的朋友们可以来这好好逛逛。

昂扬市场

荟聚购物中心

教育：

除了逸境自身配建有8000㎡幼儿园外，距离项目较近的学校是黄村镇第一中心小学福苑校区。学校后门紧邻福海路，在路边还能听到孩子们在校园玩耍嬉闹的声音。不过学校后门未开放，想要去学校还需要绕行一段距离。

黄村镇第一中心小学福苑校区

此外，从昂扬市场穿过，在路口还有一所新媒体双语艺术幼儿园，距离也不算太远。

新媒体双语艺术幼儿园

物业：

逸境物业是中铁慧生活，是中铁自己的物业。物业费4.88元/㎡·月，这个价格与市场中同价位项目的物业费相比算一般。

[03]精装交房，得房率约78％-82％

中铁兴创·逸境共17栋楼，楼层为5-18层，容积率2.5，绿化率30％，打造户型为78㎡-134㎡二居-四居。其中，78㎡两居较少，均为东西向，分布在西侧的两栋楼。据销售介绍，项目赠送飘窗和设备平台，不加赠送得房率约78％-82％。室内应用小米科技智能，为精装交房，装修标准可能定价约4000-5000元/㎡。预计2024年交房。

78㎡两居，东西通透。客厅和主卧朝西，与京开高速之间只隔了个绿化，可能会受噪音影响。主卧面宽3米，客厅面宽3.4米。U型厨房设计，分区明确。暗卫，通风较差。

95㎡三居，南北通透。主卧和客厅朝南，两个次卧朝北。主卧面宽3.1米，带有独立卫生间，客厅面宽3.7米。全明设计，餐厅和客厅一体。不过，户型设计狭长，面积略有浪费。

98㎡三居两个户型都做成了三室两厅两卫的设计。其中，一个户型客厅和主卧朝南， 客厅270度采光，居住体验不错。主卧面宽3.4米，带有独立卫生间。U型厨房，空间利用率高。不过这个户型也是狭长的设计，难免会浪费过道面积。

另外一个就比较方正，9.1米南向三面宽，主卧、次卧、客厅朝南。卫生间全明，通风、采光较好。L型厨房设计，和客卫相邻，不是很理想。餐客厨一体化，空间通透感增强。

115㎡三居，南北通透，户型设计不算方正，但餐厨客一体，且实现双面采光。主卧带有独立卫生间和约1.6㎡阳台。L型厨房设计，客卫全明。在市场同面积段中，该户型设计较为一般。

134㎡四居，南北通透，格局方正，10.3米三面宽，主卧、客厅、次卧朝南，采光通透。U型厨房，分区明确。主、客卫均全明。

踩盘感悟：

中铁兴创·逸境居住环境较为安静，但同时生活配套也略有不足。小区地块很方正，正南正北除2栋东西向楼外，其余均为南北向，采光不用担心。不过项目户型设计较为一般，主打的三居产品多数户型狭长，会有面积浪费，布局不够理想。在市场同类产品中，属于中下水平。

就出行来说，项目邻近京开路，开车出行比较方便，但轨道交通还有待完善，比较适合开车一族。

项目由中铁操盘，但在北京市场中铁口碑较一般，产品品质也不算好。这几日位于总部基地的中铁诺德逸府项目，出现防火门私自改动、与样板间、沙盘不符、楼体面起鼓等问题，已遭到多位业主投诉。

如果你在总部基地、丽泽等地上班，可以来看看，毕竟项目距离不算远，价格也还好。如果很介意品牌和产品，那就多再看看。