这一轮的调控跨度很长，从2016年至今差不多6年的时间，后期也不断加码，直接在资金端开始 “销融双杀” ，很多房企的现金流陷入困境。那些爆雷房企，几乎都是在2017年加杠杆的。

过去行业是唯规模论，通过三高（高负债、高杠杆、高周转）来实现；但如今整个行业进入深度调整期后，未来新的三高是 “高质量、高品质、高效益”。

说白了，未来房企排名的标准，不再是规模，而是

综合实力

3月29日，“房地产开发企业综合实力TOP500”等测评榜单发布。

在这个榜单中，备受关注的就是TOP10房企座次的变化。今年，TOP10房企座次也发生了较大的变化。变化的背后，也告诉我们房企的生存之道。此外，此次测评报告也披露了诸多干货，艳姐也和大家进行分享。

01

TOP10座次大变化

招商蛇口、金地上升6位

3月29日，中国房地产业协会、上海易居房地产研究院共同发布“房地产开发企业综合实力TOP500”等测评榜单。

根 据测评研 究报告，2022房地产开发企业综合实力TOP500前三位由万科、中海、保利占据。

其中， 万科蝉联第一，中海、保利分别位列第二、三位。

万科是典型的全能手，在风险管理、盈利能力、运营绩效、创新能力、产品品质等各方面，都能做到行业较高水准。

在此前的郁亮在工作会议上也说道： 现在万科要开发、经营、服务并重，这也是万科新的铁人三项。

中海 去年排名为第四名，今年上升了两位； 保利 从去年第六名上升3位至第三名。

中海和保利作为央企，向来都比较稳健，融资成本较低，有比较稳定的现金流。既可以在土拍市场上叱咤风云，也可以凭借资本优势在市场上寻找优质资产。比如之前中海收购世茂、雅居乐广州超级大盘等。

值得一提的是， 招商蛇口 从去年的第11位晋升了6位至第5名， 金地 也从15名晋升到了第9名。

招商蛇口也是艳姐看到比较在战略规划层面比较清晰的房企之一，它此前曾提出了三大转型方向：从开发为主向开发经营并重转变、从重资产为主向轻重结合转变、从同质化竞争向差异化发展转变，为了转型也做了很多落地动作。这也使得其能够在未来的战场上站稳脚跟。

此外，金地也是一家运营体系特别强的公司，内部有一套高效的“投产销三年一体化管控体系”，也是金地的一套独特打法。金地本身的资金健康程度较高，保证其能够持续长跑。

今年也有几家房企跌出了综合实力TOP10榜单，大多是因为行业进入深度调整时期，其过去的战略、运作模式、投资策略等已经无法适应如今的游戏规则。

02

融资总额下降2.34%

偿债压力依然较大

去年，房企面临的最大难题之一是融资问题。

在“房住不炒”和“三道红线”、房地产贷款集中度政策出台背景下，房企融资呈现供需端持续收紧的态势。

具体到头部房企，2021年TOP50房企融资总额为10540亿元，较2020年下降2.34%。2021年第一季度融资额度最高，约有3258亿元；第二季度融资额较第一季度下降了8.76%。

下半年，受部分企业违约事件影响，融资额继续下降， 尤其是第四季度，仅有1713亿元，约为第一季度融资额的五成。

从融资成本来看，2021年，TOP50房企的新增债券类融资成本为4.43%，较上年下降了1.93%，

其中，境内债券加权平均融资成本为4.13%，较上年下降0.53%；

境外债券成本为6.66%，较上年下降1.01%；资产证券化成本3.97%，较上年下降1.78%。

融资成本的下降，主要在于整体融资环境收紧，企业发债分化， 融资向头部房企集中，优秀的房企发债难度较小，发债成本较低。

去年年末至今，我们可以看到一些优质房企，融资能力较强，可以发行中期票据、公司债等。

目前绝大多数能够 融到钱的房企，依然是那些央企国企，以及极少数的混合制房企和民企，比如万科、龙湖、绿城、滨江。

而那些陷入流动性危机的房企，已难以融资。 从流动性危机的具体表现看，房企面临商票逾期、债务违约、理财逾期、股权冻结等问题。

今年，房企的债务偿还压力十分巨大。从债务到期情况来看，今年房企的到期债券主要集中在上半年， 3、4、6月的到期量均超过600亿元。特别是境外债的偿还压力较大，1-6月境外债到期占今年总债券到期量超过60%。

整体来看，目前房企违约潮仍继续爆发，金融机构的白名单也主要针对国企央企以及部分优秀的民企，短期内大部分企业的偿债压力难言改善。

03

拿地力度出现下滑

国企央企占据优势

在现金流不足的情况下，去年很多房企都退出了拿地战场。

2021年，全国300城经营性用地成交金额达68060亿元， 同比下降了约10%， 结束了连续六年的涨势。分能级来看，除一线城市成交金额保持涨势外，其他城市成交金额同比均有下降。

2015-2021年全国土地成交金额走势

数据来源：CRIC

2021年，TOP30房企新增拿地金额22575.1亿元， 同比下降19.37%， 处于5年来最低水平。

24家房企拿地金额同比下降； 6家房企拿地金额同比上升，3家国企背景，3家是混合所有制企业。新增拿地金额增速较快的房企有中海、华润、金茂等，主要得益于国企央企依然具有融资优势。

从房企的表态看，万科坚持稳健投资，量入为出，坚持投资纪律，关注投资质量和效益，把不突破红线，长期处于绿档放在优先的考虑。

具体到房企，从22城拿地金额情况看， 保利、中海、华润 拿地金额排名前三位，三家均为央企。

2021年22城拿地金额前20房企

数据来源：CRIC

拿地最多的10家房企中，7家为国企央企，3家为民企；拿地最多的20家房企中，11家是国企央企，9家是民企， 国企央企占据较大优势。

民企中拿地较多的 龙湖、绿城、滨江 都是口碑出众的品质型房企，相较于高周转、高杠杆的房企来说，品质型房企无疑更加稳健，穿越周期能力更强。

从投销比的情况看，2021年上半年，“三道红线”试点不断扩大，同时被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，被要求买地金额不得超过年度销售额的40%。各种调控政策客观对房企拿地形成限制。

从房企的表态看，部分房企选择“以销定投”的策略：

如 荣盛发展 土地支付额度会控制在回款额的40%，放弃规模，审慎投资；雅居乐结合市场的情况，以销定产；

融信中国 严格控制按照销售比小于40%以内拿地，遵守投资策略，毛利率在15-20%之间，IRR在30%之内。

2021年下半年市场的快速趋冷，导致房企首先考虑的是加快销售回款以及偿付到期债务，拿地投资在公司的优先级靠后。

具体到TOP30房企的投销比情况，2021年，投销比平均值为0.27，较2020年下降0.08。其中， 投销比超过0.4的房企仅有5家，占比约为17%。

04

净利润均值下降2.61%

盈利能力继续下滑

去年大多数房企面临的另一个困境是盈利能力的下滑。

2021年,TOP500房地产开发企业营业收入均值190.65亿元，较上年增长4.02%。营业成本均值153.90亿元，较上年增长10.31%。

而净利润均值10.72亿元， 同比下降2.61%。

受结算周期影响，2021年的营收与净利润反映的是过去1-2年的销售情况：

一方面，疫情的爆发大幅影响了项目的竣工速度与数量；

另一方面，由于融资环境趋紧，房企更偏好将资金投向新开工项目及至预售状态，通过推迟竣工时间、加快市场资金回笼来缓解资金压力。

此外，许多房企选择投资联营合营项目，而这些项目无法产生可并表的营业收入。

受以上原因影响，房企的营业收入增速放缓。

成本方面，前期高地价项目逐步进入结算，挤压了利润空间。尤其是一二线城市严格执行限价政策，地价房价比率高，阻碍了利润增长。

2021年，TOP500房地产开发企业三费均值达12.72亿元，其中销售费用均值3.55亿元，同比上涨6.47%；管理费用均值4.79亿元，同比上涨4.22%；财务费用均值4.38亿元，同比上涨7.9%。 三费占营业收入的比重为13.21%。

近年来，渠道费用的快速攀升导致销售费用居高不下。随着渠道分销在新房市场的重要性加强，房企对渠道使用增多，佣金费用整体呈现上涨的趋势。

负债的上升带动财务费用上升，三项费用的上涨幅度超过营业收入的涨幅。房企利润收窄， 房地产进入管理时代，房企只有加强内部管理才能提高利润水平。

2021年，TOP500房地产开发企业总资产收益率均值为0.78%， 较上年下降了0.54个百分点； 净资产收益率均值为3.89%， 较上年下降了0.64个百分点； 成本费用利润率均值为9.84%， 较上年下降了1.41个百分点。

2016-2021年TOP500房企相对盈利能力指标均值变动情况图

数据来源：企业公告、Wind、上海易居房地产研究院

房企总资产水平上升，利润空间收窄，尤其近两年房企的净利润增幅不及资产增幅，导致总资产收益率下滑。

从净资产收益率构成来看，随着房企加强内部管控、缩减各项支出，房企的销售净利率有所提升；

资产周转率方面，由于从拿地、建造到预售一整套流程已基本固定，提速有限，资产周转率较为稳定；资产负债率方面，房企资产负债率下滑，权益乘数下降。

总体来看，净资产收益率较上年有所下降。另一方面，由于各项费用成本上涨，并伴随着利润下行，行业整体成本费用利润率下降。

05

压缩经营成本

向管理、产品要利润

经过一个轮回， 如今房企的成长重点又重新放到了提高利润率上。 而利润主要受收入和成本影响。

从收入端看，随着行业高速增长时期结束，房价的快速上涨可能性不大。成本端中，地价主要由政策影响，房企能主动发力的领域之一，就是压缩经营成本，也即 向管理要红利。

去年多家房企进行区域整合、部门调整、人员优化等精简措施，在运营战略上以收缩为主，稳定现金流、降低负债，保障企业运行。

譬如在去年11月16日， 万科 内部发文《关于万科集团总部“节衣缩食”和打造“战时氛围”的倡议》，倡导员工勤俭节约，减少不必要的支出，提高人效，支持一线。

组织机构方面主要表现为部门合并、区域合并、板块合并、人员优化，从而提升人均效能，降低支出。

除了大区的缩减合并外， 龙湖 将客研部和战略部合为战略研究部，进行部门的收缩合并。

另外， 融创 反道而行，在2022年2月将7大区域调整为9大区域，精细化运营管理，缩小管理半径；

建业 将五大业务集团总部调整为九个业务中心。

人员调整和变动的背后，是房企在融资受阻、经营压力倍增的情况下，对提升组织效率、压缩成本、提升人均产值的深层需求。

虽然房企增加了区域和部门的整合，但对一线营销部门纷纷放权，部分房企将营销职能部门子公司化。

去年， 碧桂园、正荣、力高纷纷成立营销子公司， 独立运营的管理模式强化内部驱动力，提升专业度和竞争力，有效整合营销人员，降低运营成本，同时为未来数字化营销的发展奠定根基。

人力人才管理方面，一方面体现在人员优化管理，在“管理红利”的背景下，增强人效，提升每个员工的价值， 实施“精兵”措施。

少部分房企将投研部、客研部等人员调岗至一线岗位上，既可以促进销售回款能力的提升，又能倾听一线声音；

另一方面体现在吸纳有经验的管理人才和迎合市场发展需求的人才，甚至是高薪聘请。

数字化人才和城市更新人才的需求提升， 目前房企的数字化还在初级阶段，数字化的发展要求提高了对此类人才的需求；

城市更新是房地产行业今后发展的重点方向之一， 配备相应人才，才能在行业发展的下一阶段站稳脚跟。

除此之外，薪酬管理体系上， 采用OKR目标激励法提高人效， 但也有部分房企为保证企业自身发展，采用取消分红，降薪，取消奖金等形式减少支出；

万科董事会主席郁亮在2022年集团年会上表示锚定与黑铁时代相适应的薪酬体系，减少福利、补贴等。

此外，越来越多的房企也开始向产品要利润：

一方面，产品品质从拿地开始即获得高度重视。

另一方面，房企对产品品质越来越重视，在产品维度上更多关注健康、舒适、环保等因素，从而在高品质中获得溢价。

产品力升级方面，即使行业遇冷，TOP100房企内近一半规模房企举行了线上或线下发布会， 对产品系进行标准化、精细化的调整升级。

要改变在快周转模式下产品同质化严重、千城一面的现象，房企需要从产品的各个细节不断雕琢。产品的设计品质、建造品质、交付品质以及后续的物业服务、入住体验都是品质质量的体现。

06

精细化经营成主流

寻找第二增长曲线

2021年是房地产行业具有历史意义的转折年份，过去的生存方式已越来越无法适应当下的发展节奏，行业急需改变。

面对不确定的未来，各大龙头房企掌舵人在年度工作会议上提出了新年新规划，内容主要围绕稳定健康发展、降本增效、发展数字化、全面提高竞争力展开。

测评研究报告指出，社会在不断进步，房地产行业已不再处于仅仅依靠提高市场规模、依赖房价上涨就能实现利润增长的时代了。

存量时代，快速赚大钱的机会越来越少， 持续、精细化经营渐成主流。

在主业方面，需回归产品本身，精耕细作、持续打磨，寻找新的营销路径，在控制风险的同时兼顾民生保障。

在第二曲线上，未来房企需要理性选择赛道，开辟新的利润增长点。

受租赁政策的影响，许多城市在制度、土地支持、审批流程、资金支持等方面纷纷给予优惠条件，越来越多的房企试图通过长租公寓、保障型住房进入新的市场。除老牌的万科、中骏等企业外， 首创置业、珠江实业等房企正式进入长租公寓行业。

而随着新经济、新零售的火爆，宠物、医美、奢侈品、新型餐饮等消费持续走高，新兴业态也为房企提供了新的利润空间， 越来越多的房企布局商业地产、物业商管。

另外，由于人口老龄化趋势变重，预计2025年高龄人口将达到4600万人，养老产业规模有望突破12万亿，华 润、金地等房企纷纷进军养老地产，通过建造中医院、城市康养综合体、护理院、康养小镇等多种业态满足消费者的养老需求。

此外，还有部分房企跨界发展业务， 万科发力物流 ，旗下万纬物流已是国内最大的冷库运营商。

碧桂园加大机器人行业的投入 ，截至2021年底，旗下博智林机器人在研建筑机器人46款，已递交专利有效申请3468项，获授权1670项，关键领域拥有一批自主核心技术，已从单机作业发展到多机协同。

结语

虽然近期有很多人对地产行业有些悲观，但这毕竟是一个15万亿的超级行业，这一轮调控已经政策见底且纠偏，相信挺过今年的3、4月，或许能迎来房地产的“春天”。

没有一个夜晚不能过去，经过了这一轮的洗礼，未来留给市场的，将会是真正具有实力的房企。

附：2022房地产开发企业综合实力TOP500测评成果

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