大概很多人怎么也想不到，曾经风风光光的地产投资，现在会变得这么一文不值。

上市房企收缩拿地规模优先裁他，稳健房企开源节流省成本不愿招他，金融机构嫌弃只懂土地不懂融资拒绝他，开滴滴和乘客聊天说以前收入很高被人举报吹牛（当然这句是调侃），就连银行购房贷款，也开始多少有点排挤他。

哥们前几日吐槽，刚被TOP5裁员，干了这么多年，地产高光时刻没成长为骨干力量，偏偏在人到中年成为公司中高层的这个时候，被优化出局。

考虑未来几年大概率不会有高职高薪的好时光，大概率也不再有为买小孩学位房的勇气和能力，因此两公婆将为数不多的100多万存款，加上卖掉小两房所得，置换了一套市中心老破小三房。

90年代的老破小本身楼龄大，贷款多少是受到限制的，这本情有可原，哥们投资出身倒也清楚这其中经济学逻辑，因此依然选择这家当前利率最低之一的境外银行，接受贷款年限只有25年的要求。

然而让他没想到的是，申请银行贷款的时候，银行竟然因为其为房地产行业出身，拒绝贷款25年的方案，要求只能贷款20年且首付比例需增加，如若不然则不同意其贷款申请。

理由是虽然前个月收入覆盖1.5万的月供是绰绰有余，但上个月开始银行流水缺失了这笔工资收入，也即失业状态，银行风控要求对地产类行业个人放贷需要谨慎，贷款额度、年限和利率审核要求均有所提高。

国企公务系统大抵都能获得商业银行最低利率及最优房贷条件的贷款产品，源于国企公务系统的政府信用背书，然而我们大概没有想到，商业银行走极端可以走得这么彻底。

某种意义上，TOP5房企信用不仅不能作为增信，反而是将增加相关人员的失信风险？

圈子其实一直在思考，这次房地产的调整的幅度是否过大，即使3月开始至今各种楼市放松利好不断，仍然调动不起市场的气氛，“积重难返”已经成为评判当前房地产市场的主题词了。

而作为地产从业人员来说，特别是上有老下有小的中高层骨干，这次的打击早已过头，甚至伤及肺腑。

伤了之后，接下来的后半场，存活下来的地产投资岗还能做什么呢？如果不做地产投资，那又能做什么？

存活下来的投资人员也别悲观，大抵还能做几样：收并购、代建、不良资产处置，能存活下来的投资人员，至少说明两件事：

第一，公司相对稳健；

第二，任挑项目的主动权在手里

公司相对稳健，不意味着现金流多或者不差钱，反而在大环境下稳健意味着对现金流使用的更加谨慎及高效，追求高地货比、高杠杆率（非融资杠杆，而是现金杠杆）、高性价比，也即小资金撬动大货值、融资代建、小股操盘类项目的需求会愈加强烈。

收并购项目常规的优势就是土地现成、可快速动工开发及周转、对价分笔支付、收购方小资金获得操盘权；

代建项目的优势则比收并购更进一步，不仅不需要大额的前期土地或对价投入，而且轻资产模式将不仅能够获取操盘并表权，同时成本收益率肉眼可见地优秀，能够极大地优化上市报表数据，抬升公司股价同时，对于投资人员的以利润为基础的奖金包也会更大。

不良资产处置来说，地产企业参与不良资产处置不在于前端的债务重组，而在于后端的资产变现。

金融机构处置不良资产往往分两步走，第一步是完成不良资产的债务重组，第二步是推动已完成重组的不良资产进行变现。

对于捆绑债务的地产项目，比起带债务出售土地资产，正常开发销售自然是最好的变现方式。

当前暴雷房企项目多数留存在了金融机构，由于金融机构缺乏地产项目开发变现能力，具备开发能力的房企又缺乏全款接盘能力，因此联合房企以收购部分股权 代建代管的方式合作开发，将是未来若干年房地产行业风险出清及投资拿地的最重要的路径。

以上三项，既是投资人员转型的重点方向，同时也是行业不得不进行的转向。

当然，出于卖地仍然占据地方政府财政较大比例的需要，以及城市化发展的脚步延续，招拍挂和城市更新依然将在房地产企业拿地方式中占据一定比例，但从“转变经济发展方式”及“保护城市风貌和文物”等政策导向，“技术含量”相对较低的土地招拍挂，以及大拆大建式的城市更新的项目规模、吸纳就业人员规模、投资规模，都将肉眼可见地缩减。

某种意义上，原来只会干招拍挂和城市更新的投资岗人员别无选择，只能主动学习收并购、代建及地产金融相关知识体系并尽快让自己的拿地实战中投入使用。

若不做地产投资的人员，也别气馁，除了滴滴和外卖，还能尝试几类职位：长租公寓投资拓展、物业拓展、不动产经营。

当然有人会提及，为什么不首先提产业地产投资？因为很现实，当前的产业地产周期长、利润低，而且投资模式单一，基本是产业勾地获取土地，一部分产业运营赚钱，一部分可售货值赚钱。

这种岗位不仅动用的地产投资专业分析经验极其有限，反而更注重对外关系拓展及维护，而且从实际情况看，产业地产多数“点名”不想要地产背景的高薪投资人员。

长租公寓已发展已久，因本身投资周期长、资金周转缓慢，地产开发高光阶段几近被忽略，而长租公寓拓展属于一贯存在的岗位，为什么此时专门提及？可以从两个层面来说：

第一，政策层面。能同时解决“居者有其屋”且“房住不炒”两个新的民生问题，市场化资金入局的长租公寓是当前最优解，也即行业方向没问题。

第二，金融市场成熟。最主要的标志就是地产Reits正在以星星之火志在燎原的势头快速成熟，MBS产品（标与非标）发行的税收这个最大障碍正在逐步解除，同时目前地产融资举步难行的市场大环境下，金融机构对长租公寓融资几乎没有限制。

有了金融前端支持、后端资产化退出机制，资金进出顺畅，长租公寓也将正式走上正轨，发展的下一阶段将是规模化换取利润率提升，大规模投资拓展需求将持续出现。也即，行业需求会爆发。

物业服务其实随着地产巨头的市场集中度升高，也随即初步完成了规模化发展及市场份额竞争阶段，因此从行业角度来看并不能作为重要的选择。

然而，阶段性发展并不能否定物业的想象空间和价值。特别是新冠疫情之后，物业主动或被迫临时提供的各项增值服务，着实大大调动了资本市场的兴奋神经。

只要物业并购还存在空间，各种增值服务的想象空间仍然大部分还在PPT上，那么物业的就业吸纳能力就依然保持强劲，既然没得选，为什么不尝试物业投资方向？

不动产经营曾经是区别于地产开发的次要板块，甚至在地产大跃进的很长一段时间被视为可有可无，作用仅仅是用来美化上市报表（利息资本化）、税费筹划（自持物业可延迟土增税清算）以及勾地工具（如自持商业勾地）。

然而，潮水退去，快钱难赚，自持不动产经营才体现出重要性，如可资产化融资、可计入资产，最最重要的，是可以源源不断产生珍贵的现金流。

当然，放在物业拓展后面说，是因为不动产经营不仅早已发展成熟，从业人员本身较多，而且存在一定的从业壁垒。

除商业运营与纯住宅开发存在本质的经营不同之外，投资测算及拓展方式也差异较大。商业及政府资源整合、招商能力、经营性物业的财务账等多方面能力都要求同时具备。

作为打惯“游击战”模式的纯开发投资人，想要迅速转换角色并与大多数人竞争一个打“持久战”模式的不动产经营投资人，还得有一段艰难的路要走。

结语

这几天，圈子群里时不时就有人丢出一两张截图，显示某某地产从业十几年的高端技术人才转型卖房子、卖保险、做家政人员，接着底下连着一串哀嚎，吐槽某某房企又裁多少人，某某朋友已失业多少时间。一起慨叹地产行业命不久矣。

随后，有个稳健房企朋友发了一条地产投资中层人员招聘信息，要求强收并购、代建和投融一体化经验，8年以上纯投资或财务转投资出身还不能超35岁，圈子又再次热闹起来，七嘴八舌讨论着，大抵意思是这招聘要求很高，大家都基本上单线作战，要同时兼顾收购、代建和融资，还要求中途转投资的不要，根本招不到人，自己简历都过不了。

事实上，在群里七嘴八舌讨论之际，这朋友收到了22份简历。2天内完成了两轮面试。尽管最终结果未知，但已知的是，机会是留给这些有准备人的。

本文为粉丝投稿，作者为vv