5月15日注定是个不同寻常的星期天，因为央行、银保监会联合发布了一记重磅——

首套房商贷利率下调20个基点。

果不其然，房贷利率说降就降了，而且还是大降。

不过，这次下调房贷利率，站长闻出了点儿不同寻常的味道——以前降房贷，多半还要藏着掖着，把LPR利率往下调一调，具体报价留给银行操作；现在直接从房贷利率开始降，力度远超以往。

救市信号之强烈，无异于直接打明牌了。

01

疫情之下，处境艰难

话题开始之前，站长先跟大家聊个地方，聊聊燕郊。

燕郊咱都熟，北漂们的“睡城”。站长有位实习生在燕郊用800块钱租了个一居室，如果换到只隔一条河的通州，最少就得3000。便宜是真便宜，上下班也是真费劲。

当然， 燕郊吸引到的不只有“睡客”，还有一些从北京疏解出去的产业。

从2015年到2017年，北京疏解动批市场，数万名商户从北京搬到了周边区域，燕郊的服装批发市场就跟着这么起来了。小林就是在2017年来的燕郊，虽然燕郊的规模跟北京没法比，但“好在离北京近，大部分北京做服装生意的人都来这儿进货”。

于是，她就这么在燕郊扎下了根，在东贸服装城做起了生意。

3月13日，东贸服装城在一次全员核酸中接连发现5名阳性病例，此后又有14名确诊病例跟东贸服装城有关——从3月13日起，东贸就处于封控，即使4月燕郊解封，东贸也未能正常营业。

小林在封控之前花几十万进了一批春装，结果东贸一封控，她傻眼了。

压了几十万的货在市场里，小林急得俩月没睡个好觉，头发一把一把地掉。但她再急也没有用，东贸仍在闭市整改中。

直到5月5日，她们这些商户才终于被允许进入东贸收拾存货。

没人高兴得起来，因为衣服已经过季——服装生意最忌讳的就是过季，过季衣服大多会砸在商户手里，最终被低价贱卖，赔得血本无归。

搬运存货那十几个小时里，小林蓬头垢面，没有喝水，也不想上厕所，最后她看着自己的摊位，哭出了声。

她说：“干了十几年的服装批发生意，从来没像现在这么绝望过。”

赔得血本无归的，远不止小林一个。

因为疫情，住宿、餐饮、旅游、电影这些线下行业早就赔了个底朝天。

你知道4月份全国电影总票房是多少吗——5.65亿。这个数据实在磕碜，毕竟在疫情之前的2019年，光一个《复联4》就在4月拿下了近26亿的票房。

新冠不可怕， 可怕的是新冠带来的次生灾害， 正在席卷百业。

5月13日，国际统计局公布了4月份的信贷数据，难看啊，真的太难看了啊——

社会融资规模增量为9102亿元，比上年同期少9468亿元，锐减51%；

4月人民币贷款增加6454亿元，同比少增8231亿元，下降56.1%；

住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元，下降78.6%；

消费贷款减少1044亿元，同比减少64.1%。

……

数据之难看，让人瞠目结舌。

很多企业没有融资意愿，因为没有扩大生产的需求。老百姓也不愿意花钱了，别说买房，就是日常消费都得掂量掂量，大伙儿现在是一心要把钱留住。

02

提前还贷，蔚然成风

前面说了这么多，都是不容回避的社会真实。于是我们看到，这几年被打压得毫无脾气的房地产，又重新回到了牌桌上。

在过去十几年里，房地产一直是拉动中国经济的马车之一。但在拉动经济的过程中，房地产也招来了不少骂名。

因为房价太高，年轻人买房越来越困难了。

所以，房价每次大涨之后，势必会迎来一波无比漫长的调控期，让时间缓冲过高的房价，震荡出泡沫。

在2021年下半年爆雷之前，开发商的日子已经非常难过了。融资不顺，房企在银行的贷款难度堪比高污染行业。在内外夹击之下，房地产行业的雷到底还是爆了，龙头房企恒大拉开了爆雷的序幕。

从国家统计局公布的数据来看， 房地产在2021年下半年明显拖累了中国经济的发展。

正因为拖累了经济，所以更得救。

自2022年开年以来，很多城市都在救楼市，从沿海城市到中原腹地，就连楼市调控急先锋长沙都松了口，要给2022年的买房人开辟一条通道。

上面是真的想救市，但老百姓也是真的不买账。

疫情让大伙儿的钱包瘪了，原本大手大脚的人都学会了精打细算。在这样的环境下， 现在老百姓对房贷的态度，更倾向有提前还贷，降杠杆。

因为疫情，断供的人不少，好多人前些年看着楼市蒸蒸日上，心一动，就撬着高杠杆去买房了。结果疫情一来，收入受到影响，房贷成为压垮骆驼的最后一根稻草。

但银行不是吃素的啊，你逾期了，不仅要吃官司，吃完官司你还得接着还钱。

逾期的人都那么惨了，那么没有逾期的人，又怎么可能不为自己做打算？所以，现在很多人都开始提前还贷了。

甭管你怎么劝，我就是要提前还房贷，顶着违约金我也要还。

毕竟，老百姓提前还贷的违约金再多，大多也就是还款额的1%到3%，有些银行甚至不收违约金。跟房贷利率动不动就5%以上相比，实在是不值一提。

在这样的趋势下，4月份的数据也很惊人，居民住房贷款不仅没有新增，还环比减少了605亿元——你可以简单地理解为， 4月还贷的人规模远超同期贷款的人， 最终导致整体房贷规模出现下降。

不知央行、银保监会有没有受到市场这股“提前还贷风”的影响，反正在5月15日，这两个部门联合发文，主动下调了20个基点的房贷利率。

值得注意的是，这里下调的是房贷利率的基点。

2019年，央行发布公告，自2019年10月8日以后，新发放的商业房贷以最近一个月的LPR为基准加点形成。

自此，房贷利率=LPR 银行加点，且房贷利率不得低于同一时期的LPR。

现在央行、银保监会直接下调房贷利率20个基点，也就是说，以后的房贷利率=LPR 银行加点-20BP。如此一来，如果遇到银行加点为0的情况，那么 “房贷利率不得低于LPR”这一条就不存在了。

以最新一期LPR报价4.6%来看，房贷利率最低能做到4.4%。换算成贷款来看，贷款50万，下调0.2%的利率，未来30年最多可以节省利息2万；如果贷款100万元，用20年等额本息还款估算，平均每个月可以减少月供大约112.08元，未来20年节省差不多2.7万元。

呃……这个力度，不是很让人心动啊！

值得一提的是，这条政策针对的是新购房的群体，在政策发布之前的购房者是没办法享受到下调利率的。

单就现在的情况来看，房贷利率下调20个基点，能带动的楼市面比较有限。

它的重点是向市场释放一个信号，一个官方救市的信号。

重要的是，先把冷掉的场子给热起来。

03

结语

现在5月已经过去一半，楼市还是一蹶不振。结合今年1季度和4月的数据来看，今年上半年的经济确实需要救一波。

压力已经给到了下半年，不出预料的话，下半年的步子还会迈得更大。

官方救市的决心是有了，但现在的楼市是真的很难带动——因为预期不行了，各方面的预期都不行了。

房贷利率现在普遍是5%，但现在老百姓能找到年化收益在5%以上的投资吗？别说是投资了，就连3%以上的大额存单都要预约了。

现在央妈在降息，美联储在加息，外资的热钱往哪边流，答案很明显。

虽说北上广深略有起色，但从全国楼市来看还是积重难返。

就不要说老百姓不买房了，实在是地主家也没有余粮了呀。