5月15日，央行和银保监会发布了《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，其中明确首套房的贷款利率下限，下调至4.4%，进一步给全国购房者“减负”。

之前的文章中我们算过，贷款100万，分30年等额本息，每月比4.6%时期每月少还118.83元，因此这本应该是一件皆大欢喜的事，然而有些购房者却怎么也笑不出来。

5月18日，21世纪经济报道报道了洛阳相应房贷利率下限的消息，提到在半年前，洛阳的房贷利率还很高，达到了6.37%，甚至比同期的郑州还要高，而短短半年利率突然降到4.4%，让那时候的购房者感觉无比心酸，甚至问道他们这些先买房的人就活该吗？负担大他们也希望减轻一些。

而出现这个问题的原因，就是央行表示《通知》是针对新发放商业性个人住房贷款的，之前的存量，还是按照原合同继续。

这样的区别，引发了大量的讨论，有的站购房者，希望可以有后续补丁，有的就秉承老话，就是活该，应该愿赌服输。

那么各位檀香，你们觉得，因为房贷利率变化造成的还款负担，算不算这些业主活该呢？

1

因为提前买了房而要多负担利息 算不算活该？

既然新闻里是洛阳，那我们就拿洛阳当例子。

根据安居客的数据，洛阳目前新房单价是7638一平，买套100平的，总价为76.38万。首付30%，那贷款的金额为53.47万，分30年等额本息，如果是半年前的6.37%利率，那每月还款额为3334.08元，还款总额为1200270.23元。

如果是目前执行的4.4%，那每月还款的金额就变为2677.57元，总额降至963924.69元。

每月少还656.61元感觉不多，但是总额上省下的，可就将近24万了......

可能有人觉得20多万的波动对于一个房产来说不是大事，的确如果背景是发达省份或城市的确不值得特意提起，但是从洛阳的统计数据来看，并不是这么回事。

根据洛阳2021年经济发展公报来看，全市居民人均可支配收入是30219元（比全国同期水平低了近5000块），这就意味着平均来说，洛阳居民最终可用于支出和存储的收入，就这么多了，如果按月分配，每月也就2518元左右。

如果以家庭为单位，那4.4%的利率已经要消耗掉夫妻之间一半的可支配收入，勉强还能存点，但如果是6.37%的话，那可以说除了吃穿，两人的生活就已经完全绑定在房子上了。

由此可见洛阳之前的利率之高，对楼市的限制之大。同时也可以发现，对于刚需自住来说，比起房价的略微起伏（一年下来洛阳新房每平大概跌了300），房贷利率站在了高位，才是真正的暴击，如果一直不能与新发放的利率同步，那真是损失惨重。

讲到这里，就想起之前写过的武汉那边的维权案例，讲的一些新武汉人买了房后开发商短期内大减价，导致他们觉得自己受到了损失（新闻有提到业主表示开发商有承诺过不降价），于是维权，在当地成了热点，引发热议，也是分成两拨，一个是支持维权，一方面依旧是愿赌服输论调，认为活该，还是股民素质高，怎么跌都不维权。

两个例子从结果看比较相似，因为当前看都亏了，但原因上一个是因为存量利率没有下调，一个是因为楼市调控开发商甩卖，还是有区别的。

这里很想知道各位檀香对这回新发和存量在利率上的差别导致的问题的看法，还请多多在留言区留言讨论，看看是希望出台针对存量的利率下调政策的多，还是认为“涨就笑，亏就卖惨，自己承担”的占比更大。

不过有一点我很想说，股市和楼市是两个不同的市场，真的不必拿股民的表现套到购房者身上，完全不是一回事，对于两边来说，这都是站着说话不腰疼......

2

房地产投资下降 救市还要持续多久？

下调房贷利率是半年多来刺激房地产市场的最大手笔，这也意味着，今年以来各地花里胡哨的楼市刺激政策，并未达到预期。

5月18日，国家统计局发布了4月70城房价指数，数字不太好看，二手房价有56个城市同比下跌，规模进一步扩大，而新房方面，根据易居研究院智库中心的说法，也出现了2015年12月以来首次同比下跌态势。

图片来源：国家统计局

而此前5月16日，国家统计局就发布了1—4月全国房地产开发投资，同比下跌了2.7%，从走势上来看，虽然去年1-4月在2020年的衬托下显得异常的高，但是实际上，2020年1-4月的房地产开发投资增速也有-3.3%呀，跌幅都快赶上了。

而根据中达证券的统计，1-4月全国商品房销售金额同比下跌29.5%，面积下跌20.9%，这其中4月的影响都非常明显，不得不说调控和疫情带来的双重压力太大了，有的需求被压抑着，有的干脆被压没了。

价格、投资额、销售额和销售面积统统在下跌，这在国内房地产的发展史上也是比较罕见的情景。

而与此同时，各大城市1-4月的财政收入方面也不太好过，虽然这其中政策因素的影响（4月是大规模实施留抵退税的第一个月，当月留抵退税的金额相当于去年同期的37.5%）可能比疫情要大，但是疫情的影响依旧比较明显，因此可以看到很多省市都出现了地方债发放的加快和前置。

在这种情况下，房地产作为支柱产业之一的重要性就很明显了，楼市回暖有了其必要性，刺激政策要延续到疫情控制之后，小城市不好说，但至少目前受疫情影响较大的一些大城市后续会有需求释放。

以上，利率下限下调，立马就有多个城市跟进，刺激自己的楼市，随着越来越多城市的同步，新发和存量个人商贷上的差别问题也会越发突显，具体会否出台针对性补丁，还得继续关注。

至于由于早买了房子而导致还款负担加重这个情况，还得交给各位檀香自己来判断。