(作者：麦格，本文转载自“层楼”,凤凰网房产已获授权)

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新政后的杭州二手房，变得难以捉摸。

一边是各种鼓吹市场回暖的声音：带看量和定金约谈量激增，更有甚者表示，行情已经回到去年上半年。

沉寂多时的截图成交，也再次流行于朋友圈。

比如，有奥体中介晒出了一大堆定金盖章截图，声称三兄弟大爆发，新政到现在已成交20来套，得到大量中介传播。

还有南星的上品，有中介发文：一套190㎡高楼层，xxxx万已售，折合单价近xx万。

但另一边，却是中介的不断压价。“xx万包税，卖不卖？”新政后，手上挂牌一套西湖区二手房的王小姐，连续接到了七八个中介电话，无一不是来试探底线。

各种信息，真真假假，一时难辨。那么接下去的杭州二手房，能不能买，又该不该趁机出货？

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首先没有任何疑问，新政确实带动了成交。

手边买房数据显示，“517新政”后的一周（5月18日-24日），除去周末两天，其余5天日成交量均超过200套。

如此密集的“高成交量”，今年春节后还是首次出现。

但从这一周的成交量榜单看，表现最突出的小区，主要是郊区刚需房和低总价公寓。

以成交榜为例，排名前五的，分别是E30中心公寓（10套）、观澜时代（5套），及并列第3的之江1号、翡翠城、欧美中心、及西溪山庄（均为4套）。

再看带看榜，前十小区中，出现了几个高价次新房，如创世纪、未来悦等。

不过，竹海水韵、保利东湾、御景蓝湾、雅居乐国际花园等刚需小区，仍然是热度上升的主力。

目前看，中介疯传的火爆成交，还没有转化成密集网签。比如，号称大爆发的时代奥城，暂时只能查到5月20日签约了一套144㎡户型。

同样，上品近3个月还只显了一套成交（3月28日）。

有消息说，贝壳前几天一天成交97套，但只有一套云悦湾总价超过700万。所以，我们不妨再耐心一点，观察一下接下来几周的网签。

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在我看来，新政后第一波二手成交的主力，可能是以下三类。

第一类：刚好符合“满2唯一”的次新房，泛指所有小区。这很好理解，大多数满2而不满5的次新房，只有少量房源是房东唯一住房，肯定是最先被抢光的。

身边一个朋友，新政前看中了湘湖边的金地艺境。新政出台后，尽管房东要价涨了点，但算了下节省的税费更划算，果断下单了。

相比高总价二手房，刚需小区满2唯一的概率更高。这也是刚需房成交量率先回升的主要原因。

其次，子女卖给父母，腾出房票摇号。

按照以前的政策，父母落户满3年，方可作为独立购房家庭购买一二手房。新政后，落户即可购买二手房。

如此一来，不舍得卖房，又想腾房票的家庭，刚好可过户给父母（必须买卖，不得赠予）。

还有一类：之前社保不足，子女又即将入学的新杭州人。有些人本已绝望，准备送孩子回老家读书，现在又有了房票，当然是心急火燎马上买进学区房。

刚需房好卖了，高价次新房当然也会一起被传导、带动，只是真能快到“全面爆发”的程度吗？

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总的感觉，房东们被压抑了太久，都太想表现“喜迎解放军”的兴奋。

心情可以理解，但现在这种截图成交满天飞的“自我放飞”状态，又让人担心，市场会不会又回到去年上半年，走出不同寻常的“截图行情”。

截图背后，可以是真实成交，也可以只是左手倒右手，或只是PS时划动的几下鼠标。

毕竟，这世界不只有一个魏姐。

经历了去年的一轮洗礼，许多人已把类似套路玩得十分纯熟，做起局来快准狠，背后的利益诱惑实在太大了啊！

对这种现象，我的态度一直很明确：不置可否，不传播不宣传，静候网签。

真的没必要为了炫耀一下自己消息灵通，为炒房客免费抬轿子，成了别人赚钱路上的人肉道具。

但另一方面，如果截图成交一浪接着一浪，丝毫没有停下来的意思，你也要警惕了——房价可能真的会因此上涨。

不要小看“三人成虎”的力量。

如果你是自住，眼看形势不对还得调整策略。尤其那些本已有心仪房源的刚改，只要开价不太凶，该出手就出手吧。

如果你是卖家，手握比较优质的次新房，在这种“截图行情”里也要谨防卖飞。

至于二手市场上绝迹已久的炒房“接盘侠”，还是要控制一下你自己。去年没上的套，不要今年脑子一热自己再套回去。

过去一年杭州二手行情下行，既有政策打压原因，也有二手供应过大和居民杠杆率过高的因素。

一方面是天量次新房还在陆续交付；一方面是大家早已掏空六个钱包，加不动杠杆了。水放得再大，信心再足，也心有余而力不足。

去炒没有足够“安全垫”的二手房，加上摩擦成本，那真是心得多大才行啊！

还是那句话：“你所看到的，一定是别人想让你看到的！”在这个信息混杂的时期，保持冷静，捂紧钱包，现金流第一。