我用几个案例,想证明一件事:
世界越来越保守。
成都新鸿基10万人抢房,倒挂1万7,买到就是赚到,躺赢100多万,但抢房的背后恰恰说明了购房者的谨慎,非倒挂不敢买。
苏州的土拍市场,看似非常稳定,看似没有流拍,但是在一切表象的背后,只有园区和狮山敢拿地,只有苏高新等国央企敢托底。
西安市场看似有华润紫云府和万科翡翠国宾万人摇号,市场非常恐怖,但是打新的楼盘都是老人了,没有新money。
综上:
1、old money越来越多,new money越来越少。
2、城市、打新、房企、购房者越来越保守。
3、打新更像储蓄,买房才是消费。
4、很明显,大家更愿意拿实实在在的利益,稍微有点风险就不敢碰。
5、市场就像中年男人,越来越力不从心。
1
成都的火爆与苟。
半个月前,新鸿基取证了。
天新刚一社保巨子脸都要笑烂了。
新鸿基悦城360套房源,建面约98-145,清水均价10052,最低单价9852,平时100个都难见的棚改,新鸿基已经有600个。
整个成都沸腾了,整个市场引爆了。
直接打通了2000万成都人的抢房神经,所有人都开始想办法。
刚一,480个月社保,年底退休的华阳镇本地无房59岁老头在线征婚。
提前恭喜360位幸运儿喜中200万人民币。
高新户口,高新社保,有没有机会?叫我如何回答,才能不伤你。
不敢想啊,都2022年了,这个价格简直是屠夫啊。
天新刚一,社保50多个月,27岁未婚女,在线征婚。
新鸿基给的实在是太多了。
清水均价1万。
新鸿基自己的二手房2万7,旁边中海新房毛坯限价2万8。
也就意味着,这中间到倒挂至少1万6、7,按照100平的房子,简直就是白捡了100多万。
当然了,成都人民的热情也完全体现在数据上:
开始报名7分钟,住建局官网崩了,一个半小时三倍熔断了,下午两点半报名人数直接破十万。
独一无二,史无前例。
如果说全国人民打招呼都是:
今天你捅了吗?
那么,2000万成都人民的打招呼一定是:
你是天新刚几?
2
苏州土拍的稳定与苟。
前几天,苏州市场进行了一场土拍,结果其实还不错,看似非常稳定,但是我想说的是,看似非常稳定,看似没有流拍,但是在一切表象的背后,只有园区和狮山敢拿地,只有苏高新等国央企敢托底。
第一块出让的就是狮山原永和村地块,冲破中止价,溢价率12.5%,楼面价28125。
新区白马涧、浒墅关地块均由苏高新竞得,全部底价成交。
高铁新城地块底价成交。
平江新城地块稍有溢价,楼面价18295。
这绝对不是一件好事。
先看报名数据:
注:图片来源于房观。
再看热点板块:
注:图片来源于网络。
有几个信息值得关注:
1、15宗地超20家房企报名,而这些报名的房企中,大部分是国央企,甚至出现了中建一局、金融街、吴中地产等很明显的托底企业。
2、旱的旱死,涝的涝死。15宗地中,大部分地块都平平无奇,只有4-5块地块吸引了大部分房企的火力。
3、最值得大家关注的还是园区、狮山等核心、热门板块,而且这些板块的中奖者大多是国央企,说明大家心理都非常透明。
4、拍地结果上,还是苏高新等当地国企拿地最多,很少有民企参与拍地,仅有旭辉、龙湖、金地等少数民企参与。
类似的还有无锡、南京、广州,土拍也非常保守。
4月南京首次集中土拍,基调就是底价成交,个别地块热度较高;5月7日无锡土拍,8宗地7宗底价,5宗国企托底,无流拍。
太聪明的市场,其实不好。
越是成熟的市场,越是保守,新钱就很难进去,老钱就一直固守。
苏州很成熟,但是从政府到房企到购房者只认园区和狮山,以及少量附近的小版块,其他地块该死死,完全无人搭理,越往后,远郊的市场会越来越差。
这也是为什么苏州核心价格很贵,园区6-10万 ,狮山4-6万 ,而且非常抢手,甚至园区的豪宅每年都能涨100万,很稳定。
但是苏州作为准一线城市,周边却依然有大量的2万甚至不到2万的房价,没人、没产业、没配套、无人关注。
3
西安的万人摇和苟。
先看几个数据:
1、华润紫云府,4万人抢房。
2、万科翡翠国宾,1万人抢房。
3、西安每月去化量高达200万方。
4、但,每月待售公布的面积却仅有60万方。
5、大西安去化周期仅有5-6个月。
这样的市场,你说抢不抢?
丹轩坊2.5万/平,但二手5万/平;
翡翠国际1.7万/平,二手2.7万/平;
未来城市1.1万/平,二手1.8万/平;
未来印、云墅、云水天境、西派国樾,倒挂都在3000以上;
还有一个数据:
新区,以及很多远郊都开始滞销。
沣东,逐渐卖不动了。
沣西,逐渐卖不动了。
秦汉、空港、泾河,卖不动了。
城东,卖不动了。
奥体、城北、大明宫、航天城,开始顺销了。
还有一个数据:
2016年西安成交,17万套房源。
2017年西安成交,16万套房源。
2018年西安成交,14万套房源。
2019年西安供应,9万套房源。
2020年西安供应,8.5万套房源。
2021年西安供应,8万套房源。
但人变多了,供货反而变少了,在新房供应方面确实没有增长,反倒是因为主城区供应不够,新供应不断往郊区转移。
可以料到,西安市场的打新会越来越少,一旦老字号的倒挂盘售罄,市场将逐渐正常化,再加上二手房市场越来越难,西安市场的未来将不再火热。
这是一个值得深思的现象。
4
世界,越来越苟。
这不是这一两年采取的措施,很有可能是未来10年都要如此。
因为整个中国的高速增长将不可持续,每年GDP曾都都会稳定在5左右,看似蛋糕还在长大,但是增速却下降很多。上游还能多分点,但是中游、下游能分到的将越来越少。
再往下反馈:
1、你是不是发现你自己所在的城市,已经至少10年没有出现大规模规划的新区了?为何?政府的钱不够了,牛逼的企业不够了,有钱的购房者不多了。
2、你是不是发现能让你选择的保值赛道少了?比如买房,之前随便买,买了肯定涨,无非是涨多张少,但是现在不行了,哪怕你买在北上广深都又被可能买错,这就是风险。
3、更关键的是,以你的资产和能力,99%的可能已经挤不进去一线城市,或者你眼中的大城市了。这不是咬咬牙的问题,这是涉及到从你到孩子再到下一代持续50年的问题,买得起不是问题,活得好才是问题。
所以,未来值得关注几点:
1、保守一点,有钱保守,没钱更保守。
2、不要去old money待的地方,你成功的概率极低。这你应该知道。
3、New money要想挣钱,必须承受更大的风险,比old money更高的风险。
4、风险会是第一因素。
5、不要犯错,代价太大