五月底的那场大会结束后，一条不可见的红线悄悄消失。

地方，也开始群魔乱舞——

从买房送工作，买房送生猪，再到小麦大蒜抵首付......十几天来，这些奇招让人叹为观止。

但上面这些，都算是热闹，看看也就算了。

真正能够拉动楼市的，还得看一二线城市的硬招！

救市至今，多个强市都按捺不住，加入了松绑大战：

郑州、青岛、苏州、南京、佛山、东莞，还有昨天的武汉，无不触及“四限”，招招硬核。

早出手的吃肉，晚出手的喝汤，身子虚的直接扑空。

其中，最早松绑的佛山，已经吃到了第一口热乎肉。

“真香！”

1

佛山的回暖，几乎是最早的。

5月数据出来后，这个城市的亮眼数据让所有城市都馋了——

30城重点城市中，佛山新房成交77万㎡，环比涨幅排名第一，相比4月怒涨70%。

至于其他下场救市的城市，苏州、武汉、青岛、南京、东莞的环比涨幅分别为：

49%，29%，28%，14%和10%。

都有起色，但是跟佛山的大反弹相比，还是有些差距。

更别提成交还在萎靡的其他城市了——

厦门，-58%，

郑州，-31%；

天津，-16%......

大家都在喝汤，郑州还在画大饼充饥，凭什么就你吃肉？！

浓眉大眼的佛山，究竟是怎么做到的？

“救市不狠，地位不稳。”

作为土地财政依赖度的全国亚军，佛山深谙这个道理，领先南京武汉（分别为第三第四名）一个身位，早早就出手松绑试探。

4月26日，佛山率先松绑二手房，对于满五年的房子不限购，外地人想买几套就买几套，拥有满五老房子的本地人，瞬间多了一个名额。

此招一出，二手带动一手，流动性立马就上来了。

尤其是千灯湖的业主们，腰板挺得梆梆直——

保利花园三期一套房源，新政第二天就抬价36万，逼近千万高价。

看到这里，有人可能觉得这都是在瞎抬价，但成交数据说明，佛山一些二手房是真的支棱起来了——

贝壳数据显示，光是5月，千灯湖就成交了1套单价超6万二手房，4套5万，以及9套4万二手房。

二手暖了，但是还不够暖。

6月2日，佛山再接再厉，出手松绑新房限购，将限购区压缩至三区：

禅城祖庙、南海桂城、顺德大良。

原来的8个限购区（大沥、里水，陈村、北滘，乐从、南庄、石湾和禅城区的张槎）全部松绑。

这一招，也被称为“比基尼式松绑”，是佛山自2016年以来的首次放开，力度不可谓不大。

在佛山，纳入非限购区不仅意味着买房门槛降低，更意味着首付能做到二成。

刚刚过去的一周里，大量闻风而动的广佛刚需都加速了上车的步伐——

7天内，佛山成交了2331套新房，1122套二手房，双双创下年内新高。

而这，也是佛山新房连续第二周突破2000套了。

目前看来，佛山的复苏态势最为明显，也最为直接。

2

佛山，已经加速进入了触底反弹期。

政策的宽松，是反弹的重要前提。

一直以来，佛山人对于政策和市场就非常敏感，对于风向的变化也拿捏得最快。

去年年底以来，尽管楼市萎靡不振，但是佛山项目的带看一直处在高位。

今年2-4月，月均客户来访量基本都在3.9万组左右，处于2021年以来高位。

大家都在观望——

观望楼盘的价格，观望买房人的情绪，观望政府的新政。

确实，今年以来，佛山一直没有断过楼市松绑——

2月将非限购区的首付降至2成，3月放宽落户门槛，非全日制大专都能拿T卡买房，直到今年的4月5月，几乎月月有新政。

这样的宽松会持续多久？

很难说，指不定什么时候就会收回。

就在前几天，人民银行佛山支行一纸通知：“本次调整为非限购区的8个镇街，仍执行原限购区差别化信贷政策。”

直接叫停了8大镇街的2成首付。

但是仅仅2天后，又有消息传来，这8大镇街可以继续实行2成首付。

反转再反转！可见背后博弈之激烈。

在“抓紧政策窗口期”的想法下，叠加佛山大部分银行都能做到4.25%的最低利率，还会有更多刚需会加速上车。

成交暖，就是一切行情的开端。

过去几个月的深度回撤，是佛山反弹的重要基础。

2020年下半年至2021年8月，佛山迎来了一波大行情，新房同比涨幅少说也有20%。

其中，千灯湖叫嚣着要超过芳村，临广片区更是嗷嗷涨，陈村北滘顶破3字头，一直不限购的伦教更是被大佬们带飞，一举站上2字头。

但随着调控收紧，房价跳涨的结果，就是房价跳水。

去年上半年，北滘的合景天銮叫价2.8-3.2万，现在2.4-2.8万，禅城城北的中交白兰春晓从2.2-2.5万降到现在的1.8万起......

基本都跌回了之前的价格。

这种降价促销，持续到了今年上半年。

就在上个月，佛山石湾的复地公园和光推出了1.3万元/㎡的特价毛坯房，而这个楼盘之前均价都去到了1.8-2万元/㎡。

这个降价幅度，已经跌穿30%。

当然，这个楼盘也因为降价过大，而被封盘整改。

成交低迷，房企对现金流的渴望，和6月年中冲业绩的压力变大，两者共同造就了眼下的降价潮。

从大面的数据来看，佛山的房价也确实连跌了几个月。今年5月，佛山新房网签均价为 17515元/㎡，环比下降3%，同比下降4%。

不仅仅是5月，还有刚刚过去的2月和4月同样出现了房价同比下跌。

这一幕极为罕见。

在克而瑞的监测数据历史中，佛山的房价同比下跌，上一次还是2016年。

赶在佛山的房价低谷入场，正是时候。

佛山楼市反弹的重要依仗，还来自于广州外溢。

佛山楼市的支撑，从来都是广州外溢＋佛山刚需的双重共振。

从来没有哪两个城市像广佛这么密切，这两座城市的楼市也是高度相关的。

一直以来，广州刚需的购买力对于佛山刚需都是降维打击，但是去年临广片区站上3字头，这就足以劝退大部分广州刚需——

这样的价格，跟广州黄埔、番禺的楼盘相比，有什么竞争力?

现在，广州还没有放松楼市，被压抑的需求蠢蠢欲动，佛山房价回落，同时限购口子大开，自然会吸引大量广州刚需客前来扫盘。

3

但是，佛山楼市也有问题——库存相当大。

这个高土地财政依赖度城市，依靠天量卖地，把自己供上了全国库存TOP10。

横向比较，佛山的狭义库存（已竣工的待售现房）高达1560万㎡，位居全国第七，高于广州郑州。

若再算上所有未完工正在预售、已出让土地尚未动工的房子等广义库存，佛山的去化周期已经超过11年。

整体供过于求，就是佛山市场的最大毛病。

当然，大库存就意味着大分化。佛山有机会，但是坑比机会还多。

因此，在天量库存影响下，佛山买房有几个标准：

临广片区，买房遵循刚需的置业逻辑，底线是坚决“守住地铁口”。

临广片区，顾名思义承接最多的广州外溢，因此这一片区的房价也呈现阶梯状，规律是“近广者贵”。

因此，买房一定要考虑出行方便。截至去年上半年，顺德新房还有超过3万套在售，房子很多，但是地铁口的楼盘不多。

如果守不住地铁口，楼盘就会被天量的二手房淹没。

结合产业、人口多方面因素，北滘、陈村的地铁口楼盘是不错的选择。

对于资金更充裕的买家，南海千灯湖其实是佛山最好的选择。

相比起依靠外溢的临广片区，千灯湖不仅仅承接广州外溢，也更受到本地人改善的认可。

如果是本地改善客群，老城区禅城的祖庙板块更为成熟，尤其是教育优质的高素质小区，改善型房源比较稀缺。

在这样低迷的行情里，截至2022年5月，祖庙板块房价同比涨幅还有3.31%，实现了微涨。

这里的库存也相对更少。