我原以为，再怎么救市，也有城市会坚守底线。

比如一线城市，即便中介朋友圈里放开限购20回了，至今也没有实质性松动。

可我没想到的是，在“房住不炒”的标杆城市长沙，竟然出现了“5%首付、首年0月供”这种破底线的超低门槛，而且还是央企保利开了先河。

调控标兵，也要开闸了？长沙，应该如何买房？

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前几日，保利在湖南推出“首付5%起、首年0月供”活动。参与者不仅有常德、衡阳、岳阳这些三四线城市，省会老大哥长沙也赫然在列。

“房住不炒”头号代言人长沙，这次终于“想开”了？

真相很快揭晓。据 @第一财经 报道，该公司所谓的“5%首付”优惠，在长沙只有商业项目可用。住宅项目依旧是3成首付，只不过可以分3期支付，首期给10%而已。都是得还的，一分钱不能少。

想来也可以理解。眼下开发商活得痛不欲生，年中大考又要来了，搞搞首付分期拉拉销量，起码销售数据好看一些嘛，毕竟是要“保3争1”的。

至于长沙，房住不炒第一城，人设不倒。

之前有人在网上建议长沙“可以调整限购限售政策”，结果官方回复特别硬气，对于限购政策，只能是：严格执行，精准落实。

强二线省会兄弟们，早就一个个“脱光”了，热情洋溢列队欢迎，诚邀外地客户来售楼处扫货——

武汉：外地户口补缴6个月社保可买限购区，最多买2套

南京：外地户口补缴6个月社保可买限购区，最多买1套

福州：外地户口无需社保个税，即可在福州五城区买1套

郑州：在郑工作全日制本科及以上学历毕业生，可买1套

长沙呢，依旧严防死守。相比前面几个城市，显得特别无情。

外地户口想买房？在限购区交2年社保/个税，不能断缴，不能补缴，只给1张房票

大专落户想买房？先提供1年社保/个税证明，不能断缴，不能补缴，只给1张房票

昨天的长沙，让炒房客有去无回。今天的长沙，让炒房客无门可进。

不过外地客户们也别太吃心。在限购这件事上，长沙市铁面无私的。就算是本地人，照样不能买买买。

本地户口家庭，只能买2套

本地户口单身，只能买1套

买二套房？首套网签过4年再说！

好在前阵子出了“租房换房票”的政策，鼓励多房家庭把手头房子通过官方渠道租出去，可以多1张房票。

新政满月时，有3000多套存量房提出“租房换房票”的申请，有833户已经完成签约。可见本地购买力被压制得有多狠。

2

曾经有位自称长沙市民的网友，在微博怒发小作文，控诉“为什么房价涨不起来”，表示要“六问政府”。

那么，长沙房价到底多“涨不起”呢？

大家都知道，今年上半年楼市什么衰样。一波又一波救市潮，一次比一次浪头高，现在都6月底了，甚至不敢说是回春。

70个大中城市里，5月新房价格下跌的，超过了6成。而长沙，成为全国唯一一个“新房价格连涨18个月”的城市，硬是走出了独立行情。

今年5月，长沙内五区（不含望城、长沙县）新房的成交均价，为13842元/㎡。

可惜，就这个价格，连南京的一半都不到，相当于合肥的66%，武汉的74%。

论人口，长沙是全国17个千万人口城市之一，2021年末常住人口1023.93万人，排在全国第17位，前面是青岛和东莞，后面是哈尔滨。

论经济，长沙是全国24个万亿级城市之一，2021年GDP总量13271亿元，排在全国第15位，前面是无锡，后面是郑州。

论房价，长沙排在全国第62位，前面是唐山，后面是淮安。（数据来源：中国房价行情网，2022年3月）

所以说，买房人的悲欢并不相通，深圳市民怕涨太急，长沙市民怪涨不起。

体现房价水平的除了“平均值”，还要看“极限值”，也就是豪宅产品。长沙的天花板，比你想象中要低得多。

我在蓝色软件上搜了一下，目前长沙在售最贵的住宅项目——旭辉·铂悦湘江，位于“湖南陆家嘴”滨江新城板块，江景大平层，单价仅为2.45万/㎡。一套370㎡的五居室，总价也就850万/套。

同样是滨江大平层，前几天刚取证的武汉仁恒滨江园，备案价5万/㎡。370㎡左右的户型，总价上千万；如果是在南京，中冶盛世滨江单价4.84万/㎡，最大户型380㎡，总价高达1600万。

长沙房价，是非常扁平化的。相比动辄单价差几万的一二线城市，长沙最便宜和最贵房子的价差，也就万把块钱。

长沙县和望城区，大把6000多一平的房子，最贵的“梅滨洋”，单价也不过2万出头。

长沙就是房住不炒，房住不炒就是长沙。

3

时至今日，长沙可以说是唯一一个把房价转化成竞争力的城市。你可以说鹤岗，但那毕竟不是鹤岗主动选择的。

因为低房价，在一二线城市日渐蜗居的今天，长沙让更多人“不用回老家县城，也能住上大房子”。（浙江县城除外）

中指研究院统计数据显示，长沙2022年3月成交的住宅中，100㎡以上户型占比达92.6%，其中144-200㎡户型占到3成以上。

2021年，长沙连续14年获评“中国最幸福城市”。最近几年，我相信一定有低房价的原因。

当然了，低房价也并非十全十美，交付质量那叫一个一言难尽。交钱的时候笑了，收楼的时候哭了。

下面有请经典“代表作”：长沙北辰中央公园D区的“塑胶人工湖”。

原以为人工湖的人工，是人工挖池引水的意思，没想到连水也是“人工”的。什么水清沙白，什么鱼翔浅底，全靠业主自己想象，真就是离大谱。

质量问题不光发生在刚需盘，高端住宅也躲不掉，果然是便宜难买到好货。如今，长沙“精装修”已经成了楼市鬼故事。

另外就是前面那位长沙市民所说的了。

长沙买房门槛确实低，但多年来涨幅有限。以后孩子想去外面闯荡，卖掉长沙的房子，可能连一线城市的首付都不够。持相同观点的，不止这一人。

归根结底，长沙房价能够几年维持在较低水平，除了前面说的限购政策严格，还有严格的新房限价，以及天量土地供应。三管齐下，才有了这样一个“涨价真空”。

很可惜，这样低的房价水平，不会一直持续下去。

城市发展不可能无限扩张，资金、配套、产业、人口都不允许这么做。核心片区的核心地段，土地资源是有限的。对于现在扁平化的长沙来说，有些地段一定会，缓慢且坚定地涨起来。

长沙房价还会继续扁平化吗？我的回答是：绝对不可能。

这一点，已经得到“官方确认”。

今年3月，长沙表示要强化房价地价联动，并为房价涨幅定下了明确的标准：

刚需型住房按每年指数不超过5%；

改需型住房按照长沙城镇居民收入增长水平，从5%的涨幅上限上调至8%到10%。

翻译一下就是：允许一部分房子先涨起来。

4

长沙值得买吗？答案是肯定的。

首先，长沙有着非常优秀的城市基本面。万亿级的经济体量，十年来，长沙的GDP和居民收入都实现了翻倍上升。

长沙对人才依旧有着强烈的吸引力。2010-2020年，长沙常住人口新增300万，人口总数跨过千亿大关。2021年，长沙新增人口近18万，排在全国第6。

长沙拥有全国顶尖的教育资源。高等教育方面，全国只有3座城市拥有三所及以上985高校，分别是北京、上海和长沙。长沙的三所985高校分别是中南大学、湖南大学和国防科技大学。

基础教育方面更是名校云集，“四大名校”长郡双语中学、雅礼中学、师大附中、长沙市一中，放在全国范围内也不差。虽说很多湖南人已经认深圳作“省会”了，但想到孩子教育的时候，很多人还是会看回长沙。

铃声文传创始人曾响铃，为了孩子的就业，把公司从深圳迁到长沙。在接受 @南风窗 采访时，他说，深圳教育比不上长沙，深圳升学率低。

长沙是享誉全国的文娱之都，人头攒动的五一广场，网红店鳞次栉比。电视时代的湖南广电熠熠生辉，流媒体时代的芒果意气风发。

外交部发言人赵立坚曾在推特发过一张图，展现了长沙“赛博朋克”风的一面。对了，这位发言人，毕业于中南大学外国语学院。

“网红”背后，长沙还有不俗的硬实力。作为中国“工程机械之都”、世界第三大工程机械产业集聚地，长沙智能制造实力超强。2021中国智能制造50强中，长沙共有5家企业上榜，居全国第一。

过去五年，长沙数字经济规模超3500亿元，综合排名全国城市第12位，发展迅猛。未来五年，长沙将大力发展先进计算产业，争取实现数字经济占GDP比重超过45%。

如果用一个词来概括长沙，那就是“内外兼修”，颜值与实力并重。

5

最后一个问题，长沙，该怎么买？

前几天，长沙诞生“千人摇”，刚好是个绝佳的例子。

这个项目，华润置地长沙悦府，推出320套房源，认筹人数达1808人，认筹比例近5:1。为啥这么火？因为集长沙完全宠爱于一身。

其一，双核心，滨江 市府

其二，双地铁，4号线 6号线

其三，双商场，万象城 王府井

其四，双学区，博才小学 师大附中

这样的产品，本身没什么短板。放眼全长沙，对手也不多。

地段首选“梅滨洋”，也就是梅溪湖、滨江新城和洋湖。滨江新城强在产业 江景，梅溪湖是长沙副中心，各类规划给到顶配，环境更是一流。

洋湖也是强在教育，与梅溪湖、市府是教育“天花板”。

地铁商业，能近则近，能多则多。

教育，是长沙的王牌，也是快速区分长沙楼盘价值的重要参考项。招生政策正在朝着降低“确定性”的方向调整，但就短期而言，学区重要极了。

在这套规则里，名小学 名初中自然是顶配，但普小学 名初中，要好过名小学 普初中。配套学校楼盘＞不配套学校楼盘。这一点决定了是直接读名校，还是派位看运气。

还有最最最重要的一点：买长沙不能心急，心急吃不了臭豆腐。