因为多问了两句规划，我就被售楼处销售质问是不是同行。

在长沙考察，是实话挺憋屈的，都不和你谈规划，也不说概念，更不说板块，上来就和你说价格户型，周边有什么地铁配套。

如果多问2句，立马引起怀疑，毕竟是暗访，只能把硬生生的行业骚话都得憋回去。

不得不说长沙，确确实实反炒房城市，将幸福贯彻到底。

这是长沙考察的第一篇稿子，因为还没结束整个行程，详细的一些板块分析，打算第二篇花个大工程好好写写。

所以记得持续关注我们，下一站起飞西安。

今天，盘一盘长沙的楼市基本面。

1

在长沙，买房别谈投资，因为真的不配。

全国强二线城市已经松绑一轮调控了，长沙呢是松了，以租换购，把房子出租出去，可以买第二套房。

过去你要想买二套房可不容易，首套房不动产权证满4年或网签满6年，才可以买第二套房。

这个买房周期多长？

如果你是非户籍，那就是要缴2年社保，然后买新房，等2年交房，等2年下证，再等4年满限售，这个时间就得10年！

相当于你在长沙买一套房子，就锁定了你10年，一个投资品没有流动性还能叫资产吗？

我也翻找了一下长沙个别板块的涨幅，不是特别精准，但可以做参考。

2017年长沙梅溪湖的金茂湾价格1.1-1.2万/㎡，现在二手房挂牌均价1.7万，5年时间涨了6千/㎡，以130㎡来计算，折合5年涨了55%，共78万。

也不是不涨，但和那些翻了几番的城市相比，真的好少。

另外看岳麓区市府板块，2010年均价5000元/㎡，现在均价1.5万/㎡，12年涨幅126%，共130万。

还有网友分享他2012年的时候花20多万买了个小2房，2020年的时候卖掉45万，8年时间涨了20万。

他说也不是不涨，就是这个年涨的利率，不如去买只股票，甚至余额宝刚开始的利率都还有7%。

在长沙买房，只要你买的早，多少还是赚点，最惨的还是从2017年后入坑的。

2017年长沙升级最严调控之后，后面几乎砍掉一大批购买力，一套楼盘本来有2000个有名额的购房者，结果限购升级，2000变700，购买资格腰斩，房子还怎么卖。

最惨的还是坑惨了一批开发商，很多开发商只能卖着卖着卖到交房，又因为限价、去化又慢，为了利润只能降标准，还出现了一大批烂尾楼。

全国停工、延期、烂尾问题项目最多的城市可不是郑州，而是长沙。

如果你还有印象，长沙北辰中央公园可是出过交房日小区惊现塑胶“人工湖”的。

那些在2017年之后入手长沙房子的，如果能准时交房，恭喜你，如果交房品质还不错，再次恭喜你。

但我想灵魂发问，你买的房子涨了吗？

或许有一小部分板块还能继续上涨，但多数顶多涨幅和通胀对冲。

大家会说，房价不涨所以长沙人民的幸福感才强啊。

如果全国一样，大家房价都不涨，长沙幸福感自然强，问题就在于长沙不涨，但同时期其他城市房价在飙涨，而你们不是站在一个城市去竞争的，是站在全国去竞争的。

相当于你的财富被其他城市在疯狂掠夺啊。

谁的钱不是辛辛苦苦赚来的，大家都拿去买房了，结果你的涨了几倍，我的根本不涨。

你房子不涨你怎么置换，尤其是全国置换，而你孩子未来去一线城市打拼，你又有资金支持他首套置业吗？

以上，你要是还不认可。

我想再说一点，长沙的房子不仅不涨，还不好卖。

哪怕是刚需，都不可能一套房子住到老，始终会有置换需求的吧，当你想换房的时候，你有想过你的房子好卖吗？

昨天，一位粉丝在我们文章下方留言：

长沙二环的房子，挂牌5年还没卖出去，我打开链家，虽然不至于5年那么夸张，但挂牌6个月、1年的楼盘确实也不少。

长沙这几年开始控制供地，但又因为限购严格，本地改善也没办法短时间买二套房，这导致长沙的二手房市场一直不够火热。

毕竟长沙房价基本不涨，缺乏投资氛围，市场基本就是刚需市场，二手房要等着本地人消化，可长沙出了名的低收入高消费，老百姓普遍的购买力水平不高。

如果不是为了孩子教育，多数本地人也不着急去买房。

所以市场热度一直炒不起来，不温不火。

长沙买房，既不涨，后期流动性也不高，不动产，真的就变成“不会动的资产了”。

2

长沙新房，极度内卷。

130㎡的房子只是刚需户型，改善户型普遍180㎡以上。

很明显，长沙市场，正加速进入了改善市场。

这次看盘，基本都是改善型户型为主，北辰三角洲最小户型130㎡，梅溪湖二期的绿城最低180㎡，市府北的新城最小面积也是140㎡起。

开福区中心也都是160㎡起，如果要小户型的话，得往外围走一走，才能看到98到130之间的“刚需”户型。

之前买了长沙的同事还调侃说，在长沙，没有140㎡的房子不叫房子。

看来真的是因为单价便宜，才足够任性。

现在整个长沙市场，还是比较明朗的。

核心区其实没多少新房，而且都是大面积，用首付预算就已经筛出一批客群，就是以改善为主。

其次就是相对热门的板块，比如武广新城、月亮岛、高铁西站、天心这些板块能找到小户型，且单价较低的项目，这些就基本是小年轻上车的选择了。

所以地段和户型面积基本给长沙新房市场分开了天然的分水岭。

现在长沙的新房已经进入改善市场，这意味着接下来买新房的购房者要特别注意2点：

1、户型不能太小，否则未来二手市场没有竞争力

2、产品、户型的设计品质高要高，长沙现在多数二手房的容积率高、户型设计感差，且多是塔楼设计，如果新房是板楼、密度低、得房率高，未来二手房市场流动性户更高。

长沙，到了一个拼品质的时代了。

3

长沙是个反炒房的城市，没有外来炒房客，一个纯粹想靠本地人撑起来的市场，究竟靠什么？

稀缺景观以及学区。

这两点在长沙就是硬通货，前者针对改善客群，后者针对所有长沙市民。

如果能望湖、靠山、靠江、再配上好学校，这样的楼盘基本能捅破长沙房价天花板。

比如梅溪湖靠湖和学校，有小区最高能挂牌3万。

如果只能在稀缺景观和学区中选，那学区更重要。

市府板块能读麓山国际实验小学 长郡双语实现初中的，哪怕没有湖和山，最高也到了2.9万。

洋湖靠着长郡双语洋湖中学、雅礼洋湖中学、麓山洋湖实验学校（九年制），加上搭配密度低的优势，二手价格也上到了1.8-1.9万，这和梅溪湖二期的绿城新房价格差不多了。

整个长沙市场，如果带有好学校的小区就能比周边价格高出2000-5000元/㎡。

所以买长沙的房子，以上这2点至少得有1点，在后期转手的时候才有溢价空间。

越是没有炒房客的城市，越会回归本质。

最后，回答一个所有人想知道终极问题，长沙适合投资吗？

只要长沙接下来在调控这块依然采取不放松，就意味着外来热钱不会流入，长沙房价的涨幅就始终有限。

在长沙买房，顶多做到保值而已。

如果你抱着买房赚钱这目的买长沙，我建议你还是别了。

这真的是让炒房客有去无回的城市。

至于在长沙的刚需怎么选，还是看下篇文章吧。

这次来长沙，臭豆腐和茶颜悦色必须整一波，过程中还吃了各种辣菜，结果连吃2天，广东人肠胃就受不了，喉咙痛发烧，忽冷忽热差点起不来。

所以夏天千万别贪嘴，天气热肠胃弱，出来考察，身体健康第一位。