去年，北京开始集中供地，多个供应量剧增的板块开始走向台前，东四环外的王四营就是其中之一。从去年至今，四宗宅地相继出让，保利、五矿、中国绿发等房企纷纷进驻此地。

沉默多年的王四营，在北京市场又拥有了自己的位置。内卷，不可避免的成为它的旋律。近日，凤凰网房产走访王四营，一睹它的新与旧，一探它的现在与未来。

01 与四环相望

王四营，朝阳东部，东四环与东五环之间，京哈高速南北两侧。与城市副中心、国贸CBD、亦庄相望。

新房集中的区域则处在东五环化工桥的西北角。交通还算不错，紧挨着东五环，北侧不远即是京哈高速，和东四环的直线距离不到4公里，旁边还有广渠路、京通快速路等。开车不论是去国贸，还是望京等地都很方便。在新项目附近，还有7号线焦化厂站，距离项目最近约300米。可直通广渠门、双井等地，通过换乘可至国贸、金融街、丽泽等经济核心板块。

虽然在四环外，但严格来说是五环边。城市界面还需完善。道路街面比较杂乱，还有待拆的房子以及不少市场。物流园区、汽车服务园组成了这里的“产业氛围”；燕保祁东等两小区形成了“生活氛围”。小区下的底商可以满足日常生活所需，大型商超只能去四环附近的合生汇、燕莎奥莱以及朝阳大悦城等地。休闲比较方便，距离欢乐谷景区和北京环球度假区，基本在20分钟以内。周边还有古塔公园、北焦公园、马家湾湿地公园等适合游玩。

热火朝天的建设是它的现状。汽车服务园西侧一个小区即将建成，焦化厂地铁南侧一个保障房小区不少楼栋接近封顶状态，保利锦上等三个新项目也已动工。

一个区域发展主要看产业，虽然王四营目前产业略差，但未来还是可以期待。根据朝阳区的十四五规划，这里将被打造“中关村朝阳园（垡头中心区）”，未来将实现科技、文化、商务服务等产业的关联互动发展。商业、学校、医院等优质配套也将相继落成。比如北京十一学校朝阳实验学校在此落地，这所九年制的学校，预计2023年就会完成建设并正式招生。其他的配套在推进，长期自会见到成效。

虽然产业和经济不能与国贸等地相比，但王四营凭借四环和五环的有利位置，是能够满足国贸等地客群的居住所需。

02 三虎相争

集中土拍，给了王四营片区争艳的舞台。

去年北京首批土拍场，王四营三宗宅地成功出让，保利、金地、五矿、城建、中国绿发等或携手或独闯王四营。保利锦上、朝阳壹号、中绿东岳府成为这里的新面孔。今年2月，保利、金地再度联合斩获王四营第二宗地，保利锦上二期由此诞生。

王四营的新房战场正式形成。

价格，差别可以忽略。

三个项目的销售指导价均是7.1万/㎡，或因户型不同，或因精装标准有别，或多或少在此价格上下浮动，但差别不大。但保利锦上二期的小户型是个例外，其东西向的67㎡两居和东西通透的75㎡两居，单价在6.5万/㎡左右。尤其是67㎡总价约440万，做成了普宅，首套首付只需35%。

产品，很大程度上是各项目成败的关键。

户型面积段相似，锦上二期拉开差距。去年开盘的保利锦上一期、朝阳壹号和中绿东岳府，都以大户型产品为主，朝阳壹号约110㎡-170㎡，锦上一期约114-155㎡，东岳府约122㎡-182㎡。而锦上二期，既延续了一期大面积户型，还增加了小户型，打造建面约67-170㎡二居至四居，其中100㎡以下户型占比达到78%。很好满足刚需和刚改的需求。

得房率上来说，保利锦上平均值在74%左右，中绿东岳府约为73%，朝阳壹号约为71%。

装修标准来说，保利锦上和中绿东岳府是普通的精装标准，朝阳壹号除了普标之外，还推出了升级的精装包，目前价格约2500元/㎡。

中绿东岳府样板间

产品力上来说，可圈可点。中绿东岳府是高标准住宅项目，在外墙或窗户或其他地方通过一些材料的运用，来达成保温和低耗能。此外，新风等科技系统现身，社区全WiFi覆盖，园林活动区还会设置直饮水等。朝阳壹号主打的是智慧科技，室内应用电梯人脸识别、语音控制等智慧家居，在园区中应用智能机器人实现快递等服务，打造“无接触”式的社区生活。

户型设计而言各有千秋。有的面宽较小但卧室面积增大了；有的设计了如今北京市场已经少见的阳台；而保利锦上是这其中最优的。一期三个户型均是三面宽南北通透设计，面宽尺度不小。二期户型中的98㎡做到了三居两卫，三面宽朝南，9.5米的南向面宽甚至超过某些120㎡的设计。

中绿东岳府142㎡户型

保利锦上二期98㎡户型

朝阳壹号110㎡户型

三兄弟入市许久，就战况来说，保利锦上算是最大赢家。

保利锦上一期共约470套房，据销售介绍，一期基本售罄。住建委数据显示，一期目前网签了284套，网签率超过60%。算上网签滞后性，锦上一期即使没售罄，也几乎没剩什么房了。二期6月中旬开盘，据说热闹程度超过一期首开情况。

朝阳壹号和中绿东岳府取证稍晚一些，目前网签一般，网签率均不到10%。当然网签还有滞后性，真实去化要高于住建委的网签数据。

住建委网签数据

整体来说，处在顺销期的三个项目比较适合在国贸、望京等地工作的购房者。但区域想要真正发展还需等待些时日，有升值目标追求的最好有个心理准备。