6月27日，贝壳研究院发布北京、上海、深圳、广州等全国50城二手房市场报告（简称“报告”）显示，今年上半年，50城二手房市场低位修复，市场量价及预期均有改善；“强二线”城市复苏效果明显强于其他城市。

展望未来市场走势，报告指出，预计下半年全国二手房市场呈现逐月修复态势，成交量同比降幅不断收窄。

近两月50城成交量环比持续增长

今年上半年，多个城市因城施策采用放松限贷（降首付、取消“认房又认贷”）、限购、限售、个税免征年限缩短等措施，同时金融信贷环境也获得明显改善。在政策共同的影响下，5、6月贝壳研究院监测的50城二手房成交量连续环比增长，环比增幅分别为14%、25%（6月成交量通过6月1日-20日的成交数据预估获得），二季度成交量比一季度增长约15%。

从城市来看，核心城市群的市场复苏节奏较快、力度较大。长三角城市群本身需求基本面良好，在上海疫情好转和政策支持下，南通、合肥等城市市场率先复苏；粤港澳大湾区的深圳、东莞也在底部酝酿复苏的动力，环比增长势头比较明显。此外，太原、石家庄、贵阳上半年二手房成交量也同比增长。

二手房价格方面，6月以来贝壳研究院监测的50城周度二手房价格指数环比下跌0.3%，比5月份跌幅有所收窄。其中，绍兴、南京、南通、苏州等14个城市环比上涨，广州、珠海与上月持平。从同比来看，上半年北京、上海、泉州房价指数同比上涨，部分城市房价同比跌幅开始收窄，表明房价正在接近底部。

而在市场预期方面，去年年底以来，贝壳50城二手房景气指数触底反弹，代表需求变化的带看量指数今年以来也在恢复上升，这预示着未来交易将进一步复苏。

展望：下半年二手房市场将持续复苏

从市场复苏的节奏和力度看，“强二线”城市领先。杭州、成都、南京、苏州等“强二线”城市调控放松后，二手房成交明显增长，政策效果持续性较强。而郑州、兰州、哈尔滨等“弱二线”城市调控政策出台后，短期成交量增长，但后期政策效果弱化，持续性较弱。

报告指出，根据历来政策传导的规律，市场复苏分为领头复苏、带动复苏和整体复苏三个阶段，当前市场走到了复苏的第一阶段（领头复苏）向第二阶段（带动复苏）过渡的时期，即强二线和一线城市领头修复，普通二线及以下城市预期仍处于低位。

对于未来市场，报告预测称，根据不同城市需求基本面和政策支持力度综合判断，预计今年6-12月，一线城市与去年同期销售额基本持平，二线和三线及以下城市同比略有下降，带动2022年全年一线、二线、三线及以下城市销售额同比降幅约9%、19%、14%，全国商品住宅累计销售额将为13.8万亿元，较2021年下降15%；考虑到二手房市场主要集中在一二线城市，今年二手房销售额同比降幅可能更大，将比2021年下降20%。

此外，从绝对量上看，全年二手房市场预计会达到5.6万亿元的销售额，与过去5年最低的2017年6万亿元的成交规模仍有一定差距。总体来说，房企流动性风险叠加疫情冲击对房地产市场造成的缺口，在今年年内难以完全回补，但逐月修复的态势已确立。