六月，上海苏州河桥面上的路障被移除，两岸滨河公共空间重新“活”起来。乍浦路桥上，行人眺望外白渡桥、上海大厦、陆家嘴天际线，感受熟悉的城市空间。

2022年6月1日，上海，乍浦路桥上的人 图源：澎湃新闻

苏州河，是吴淞江在上海段的俗称。1843年上海开埠以后，洋人溯吴淞江直达苏州，因而吴淞江上海段有了“苏州河”的名字。

苏州河曾是这座城市早期发展的主要航道，是近现代工业文明的发源地和摇篮。当航运和工业的痕迹褪去，河水静静流淌。随着岸线贯通，苏州河引领城市生活回归水岸。

发展错位优势 让苏州河回归城市生活

历史上的苏州河作为上海的”母亲河”,是融于市民生活之中的，上世纪初到90年代，由于苏州河沿岸工业发展和水体污染，破坏了人与水的关系,苏州河成为系在繁华都市腰间的一条“黑丝带”。上世纪90年代开始，苏州河历经三期整治，水质明显改善。

2018年初，正式公布的《上海市城市总体规划（2017-2035年）》提出，构建黄浦江两岸地区、苏州河沿线地区滨水贯通并向腹地延伸的公共开放空间。

2019年7月，上海市“一江一河”工作领导小组正式成立，标志着以黄浦江、苏州河两岸为重点的城市滨水区开发工作进入了新的阶段。

在苏州河和黄浦江的错位发展中，明确苏州河宜居生活定位，体现有温度的慢生活特色和苏州河沿线的城市色彩。2020年公布的上海“一江一河”沿岸地区建设规划（2018-2035）明确写道：“苏州河沿岸定位为特大城市宜居生活的典型示范区”。

2022年1月1日，《上海市黄浦江苏州河滨水公共空间条例》出炉，这是上海首部针对公共空间的立法。《条例》提出，将“一江一河”滨水公共空间建设成为宜业、宜居、宜乐、宜游的“生活秀带”和“发展绣带”的发展愿景。

2021年9月，玉晖8号对面的苏州河华东政法大学滨水区域全面开放

“一个城市如果有水，有大江大河，那真是很幸运，这不是每个城市都能具备的。”在上海社科院上海史专家郑祖安研究员看来，一江一河伴随着上海城市成长，也滋润着市民生活。

传承百年民族工业文明 普陀推进建设高新产业新高地

普陀拥有上海中心城区最长的苏州河岸线、最多的苏州河河湾。苏州河流经普陀区域共有18个较大的河湾，素有“苏河十八湾”的美誉。在《航拍上海》普陀篇中可以看到，从宝成湾出发，错落着苏州河工业文明展示馆、上海科技金融产业集聚区、M50创意园、梦清园、真如城市副中心、桃浦智创城……依傍在母亲河畔的普陀，传承百年民族工业文明，以青春之姿向着创新之城、人文之城、生态之城前行。

去年12月，普陀苏河畔新地标天安千树开业

近年来，普陀区持续调整产业结构，地区生产总值站上“千亿台阶”，区级财政收入突破“百亿大关”。其中，现代服务业已经成为区域经济最强支撑，智能软件、研发服务、科技金融、生命健康四大重点产业占区级税收比重超过20%。（数据来源：普陀区第十一次党代会报告）

今年1月10日上午，上海市普陀区2022年重点项目集中开工仪式在360数科上海新总部项目现场举行，普陀区方面介绍，2022年该区安排了包含360数科上海新总部项目、波克城市互联网研发应用中心、（上海报业）苏河坊在内的重点项目65个，总投资额约1550亿元。本次集中开工项目25个，总投资额逾329亿元，涵盖商办楼宇类、公共服务类、民生保障类、市政基础类、住宅类及旧住房改造类等多个领域。

360数科上海新总部项目效果图

普陀区科创地图

苏州河畔豪宅林立供应稀缺 全球通胀富人追逐核心资产

除了产业，日益宜居的苏州河作为上海顶级的生态稀缺资源，也“孕育”了一批顶级豪宅。2010年，原闸北区政府宣将投资约205亿，举全区之力启动苏州河的“苏河湾”北岸开发，拉开了苏州河畔住宅豪宅化的序幕。中粮天悦壹号、华侨城苏河湾、绿地海珀玉晖都是上海市民耳熟能详的优秀作品。其中华侨城苏河湾东区88号院，其单价最高更是已经达到了约30万元/㎡！

供应方面，内环内新房却是“一筹莫展”。根据2021年的新房供应分布来看，上海全年共推出了7万余套新房房源，而其中内环内新房供应却仅有4000余套！占比仅约7%！

2021年各区新房累计成交情况

（数据来源：上海链家）

而在2020年疫情之后，全球持续处在高通胀之中，核心城市的核心资产让富豪趋之若鹜。

CRIC新房数据显示，2020年上海单价15万元以上的豪宅成交305套，同比增长435%；总价5000万以上的豪宅成交256套，同比增长117%。

2021年，以上数字再创新高。单价15万元以上的豪宅成交403套，同比增长33%；总价5000万以上的豪宅成交299套，同比增长18%。

从市场反应来看，去年7月2日，黄浦老西门高端项目复兴珑御入围分高达112.8分；此外，翠湖五集102.24分；龙盛福新里82.8分。今年二批次以来，普陀苏河畔的豪宅锦绣里将推出54套联排，均价高达14.3w/㎡，大概率也将触发积分。

在上海，“打新”只能拼积分，碰运气，不少富人将目光转向二手房市场。

2021年二手顶豪项目价格变化情况 来源：丁祖昱评楼市

其实，上海还有一类无需积分，不限购的资产，比如绿地玉晖8号。

无需积分总价惊喜 “头枕苏州河”的理想生活不再遥不可及

今年以来，全国多城都在松绑楼市限购，但作为我国经济文化中心，长三角龙头城市的魔都上海却不为所动。即便缴纳了5年社保，在需要拼积分的内环内买房还是难上加难。

无需积分，且不限购的绿地玉晖8号则可以完美解决这一难题。该位于上海内环苏州河畔，占据普陀、长宁和静安三区交界腹地，坐拥一河、双学府、四公园、四轨交、五大商圈等优质醇熟配套。

玉晖8号区位图

玉晖8号距离苏州河仅约200米（实景图）

公寓单套主力建筑面积约60-70㎡，每套均精工细造，采用星级装修标准配置。对比苏河畔的豪宅，因为整体户型偏小，玉晖8号的总价也非常惊喜。

玉晖8号60㎡户型效果图

对于不想在上海继续租房，却又苦于暂时没有购房资格的客户来说，购置一套60-70平的公寓可以满足临时过渡的需求。另一方面，后期如果买房不会占用购房资格和贷款额度，继续持有也可以优化收入结构。按照60㎡房型月租金1.5万元计算，年租金18万元，租金收益率为5%。

纯投资也是非常合适。近年来，在住房限购、租购并举等政策的推动下，中国长租公寓市场取得长足发展。据《2021年中国长租公寓市场白皮书》显示，10家市场头部长租公寓品牌的存量房源总数已从2018年底的35.6万套增长至2020年底的73万套。

而对标上海市区服务式公寓与住宅产品，不难发现服务式公寓的投资回报率远高于住宅30-50%。

同时，对于服务式公寓的玉晖8号来说，其还有相当大的竞争力，其实是在于“服务”上！尤其在如今疫情之下，“物管水平”对于保证生活品质的重要性更加凸显。 在凤凰网房产上海近期发起的一项调查中，不难发现物业管理水平成为上海购房者首要关心的问题。

玉晖8号将为住户提供高效商务、专职管家、无忧生活三大专业服务，打造后疫情时代的理想人居范本。

无需积分不限购，咫尺苏河享生活。优质的产品值得让更多的购房者看到。2022年6月29日晚7点，凤凰网房产上海联合一众地产大咖打造的“我是团长”超级团房节将走进绿地玉晖8号，为各位投资者详解项目特色的同时，更有直播间专属惊喜优惠，您可以添加小秘书微信或者扫码加入上海不限购置业群，了解详情。