经过本次疫情，上海老旧小区所面临的卫生设施的缺乏、电梯设备的缺乏、独立厨房的缺乏、破墙开店的乱象、人员冗杂的乱象以及基础设施的缺乏等问题逐渐显现。老旧小区作为上海城市更新中的一环，不容忽视。

凤凰网特别邀请到上海城市更新专家，上海现代服务业联合会副会长，戴德梁行华东区董事总经理黎庆文先生，针对老旧小区所拥有的共性问题下的城市更新话题进行探讨。

问题1：关于老旧小区改造后续的发展方向，未来可能会有新的风向吗？

黎庆文：

老旧小区可以分为三种：二级旧里，城中村和老公房，疫情防控常态化后市政府强调加快老旧小区改造，并明确了年内的目标这是比较少见的，应该是老旧小区因为设计和使用上缺陷造成疫情防控难度很大，影响城市整体安全的考虑。虽然老旧小区改造上海一直在做，也打造了一些经典的项目，比如新天地项目等，但从这次疫情看还是蛮多老旧小区出了严重疫情，给全市防控造成很大压力，要加快这些老旧小区改造应该整合更多的社会资源包括社会资本和开发商的参与，改造成本高和改造时间长是社会资本介入和开发商介入的二大挑战，所以改造方式是否能有突破是其中解决问题的关键，包括二级旧里项目能否对普通老房子通过重建方式保留历史风貌，城中村能否通过街区拆除的方式进行开发建设，街区复合土地规划能否更结合市场的需要等，所以加快的后面将会趋生一系列创新的城市更新政策。

问题2：请问黎总，戴德梁行如何能助力老旧小区的改造更好引入社会资本？

黎庆文：

社会资本是趋利的，大家都能理解，怎么把一个老旧小区改造项目策划成一个“有利可图”的项目，换句话说是财务上可行的项目是我们其中的日常服务，财务可行，要从多个维度考虑：市场走势，开发商需求，政府要求，规划条件和社会责任，简单点就是天时地利人和。我们习惯于以动态的眼光来研究这些项目，因为市场需求和开发商需求的波动将对规划条件有不同的期待，平衡各方面的利益诉求是策划的核心。戴德梁行服务上海政府和开发商跨入第30个年头，充分了解她们的诉求，同时每年服务的企业和项目数以千计，涵盖企业选址、租售、评估、策略顾问、工程管理等全生命周期的服务，其中为百联集团的百空间历史风貌区更新项目发行CMBS中提供估价服务，另外一直保持对物业市场走势的深度研究。简而言之作为一个房地产和产业服务的平台为老旧小区改造提供智慧资源，企业资源和金融通道资源。

问题3：请黎总介绍一下关于城市更新中产品的平衡问题，是否有创新模式？

黎庆文：

财务平衡问题在城市更新中是关键，实际操作上可以达到财务相对平衡的项目是天时地利人和之下的产物，在区域发展的不同阶段平衡方案与方式都不一样。目前光在上海就有不少的历史风貌旧区改造刚起步，政府有相关的支持，主要鼓励异地容积率补偿，但是这种不是最佳方式。

个人认为物业相互赋能在城市更新项目中极为重要，具体来说是指商业与住宅相互赋能，办公楼与酒店相互赋能，商业和办公楼也互相赋能，这样项目生存能力大增同时价值能得充分挖掘，在某种意义上也是对社会的贡献。因此规划中能否综合考虑到片区的价值最大化成为关键。同时对于城中村的更新，可以采取拆与建的方式更为有效。对于二级旧里的改造，可以参考太平桥新天地的改造方式，不断创新，提升区块活力。

问题4：城市更新中关于产品运营以及赋能的问题备受关注，请问戴德梁行有什么经验可以分享？

黎庆文：

基于戴德梁行服务过的典型案例——市中心的露香园项目，该项目是市中心区域规模最大、户籍人口最多、居住密度最高的旧区改造地块之一。地块整体规划上统筹平衡，将项目用地划分为高层风貌协调区和低层风貌保护区两个相对完整的区域。在解决开发容量的同时，低层风貌街区的则重点重塑老城厢的城市肌理与风貌。最终实现了保留建筑与新建之间的平衡，并在品质、口碑以及价值上得到平衡。

该项目客户市场吸引一部分原先就居住在该区域上海本地人，他们会选择回到这个区域，除了城市中心生活便利，为了寻找记忆中情怀。在项目中蕴含更多人文情怀，将历史建筑赋予生命，让这片我们所热爱城市角落都可以看到不同历史时期的城市记忆。

运营和赋能是辩证统一的，功能上规划好赋能的事情，后面的运营就轻松很多。城市更新中相当比例的项目需要长期保持高品质的运营，没有赋能加持难在竞争中立足。

问题5：关于老旧小区以及城市更新，戴德梁行的建议

黎庆文：

上海城市更新任务繁重，能够利用市场资源解决城市更新问题是最好的方案，只有充分尊重市场，才能获得市场动力，同时对于城市更新的探讨也应该不断深入。

管理的约束力是应该尽快解决的。