合肥，下猛药了！

6月24日，合肥限购政策出现调整：

①集体户、投靠亲友家庭户籍跟本地人一样享有购房资格；

②非本市居民社保、个税可补缴；

③公司可以购买市区新房及二手房；

④非限购区（新站、瑶海、新桥产业园）房屋不再计入家庭住房套数。

这意味着，合肥正式成为又一个允许外地投资客进驻的强二线省会。

最让人意外的是，新政背后，合肥楼市并没有遇冷，甚至可以说是逆势火热。

那么，合肥松绑背后的考量是什么？

此次火上浇油，合肥楼市，接下来会逆风起飞吗？

1

合肥的松绑，可以称之为最意外的“趁乱出手

刚刚过去的5月，尽管数据环比向好，但总体数据依旧惨淡。

不管是一线城市，核心二线城市，还是普通二线城市......成交量同比统统下滑近五成。

正因如此，继不得不救的郑州在前面冲锋陷阵之后，苏州、南京、武汉等多座强二线省会也争先恐后松绑限购了。

这几座城市的出手都有迹可循，如苏州楼市横盘多年，南京成交低迷，武汉二手房价格连跌8个月......

但跟上述城市都不一样的是，合肥楼市跟“冷淡”甚至“降价”没有半毛钱关系。

过去几个月，合肥九区商品住宅成交量一直在稳步上涨，并且连续好几个月呈现供不应求的状态。

尤其是刚刚过去的5月，成交面积同比去年，甚至大涨29.6%。

光看大面数据，可能还没有什么体感。

拿合肥最近的一个网红摇号盘来说，均价2.8万元/㎡的滨湖置地上玺，放出了411套房源。

结果，引来了2266人参与摇号。其中，参与摇号的超两千名非刚需购买者，都需要冻资8成首付。

很难想象，在2成首付满天飞的今天，居然还有楼盘傲娇地开出这个条件。

不止是楼市火热，合肥就连土地都不愁卖。

今年22城的首轮集中供地中，合肥的土地成交溢价率高达10%，仅次于14.99%的深圳，也高于平均水平1.0%。

要注意的是，合肥共计成交了24宗土地，而深圳仅出让8宗。

大基数下的高溢价，说明房企们对于合肥楼市充满信心。

土地市场的火热，不是昙花一现。

6月23日的第二轮土拍，合肥出让的38宗地块全部成交，并且民企拿地比例超过——

50%。

在重点22城中，合肥是唯一一座达到这个比例的城市。

前期疯狂松绑的南京、苏州，乃至一线城市深圳，首轮土拍没有民企敢出手拿地。就连北京、广州，民企们也才出手拍下一成的地块。

国央企和地方城投，还是土拍市场的主角。唯有在合肥土拍中，民企敢于与之分庭抗礼。

2

即使是这样的楼市基本面，合肥竟然还出手松绑，而且一松就是“核弹级别”的松绑。

为什么？

要知道，此前的合肥，限购政策是：

市区集体户落户未满一年，还要在两年内逐月缴纳12个月社保/个税才有买房机会，就连外地人也只能老老实实逐月交上12个月社保，才能买房。

不仅如此，去年为了打击炒房而出台的406新政，还明文禁止企业购买商品房。

而今天，不管哪里的外地人，补缴社保就能买房；企业度过了仅仅一年多的禁止买房期后，又迎来了“买房自由”。

前者的效果不必多说，后者的松绑更是具有标志性意义。

要知道，部分上市公司囤房，已经是公开的秘密。今年上半年，就有超过6家上市公司出售名下房产。

其中，深圳广聚能源公司在今年3月份还卖出了22套深圳南山的住宅，价值高达2.4亿，涨幅超17倍。

这么夸张的回报率，难怪业内调侃：“没有什么亏损是卖一套房不能解决的，如果有，那就卖两套。”

同时释放居民和企业的购买力，这种程度的刺激，必然会带动合肥楼市成交量大涨。

再加上合肥楼市的关键词，一直都是“供应紧缺”。

2016年以后的合肥，供地非常谨慎，711万㎡、391万㎡、469万㎡、761万㎡......供地面积最少的一年，几乎是此前高峰期的五分之一。

低土地供应，必然会带来商品房供不应求。

合肥楼市，刚需们都如饥似渴，看到好的新盘都一哄而上。

2019年，合肥市区的平均新盘去化率是59%；

2020年，去化率维持在高位的52%；

2021年，这个数字，上升到了恐怖的78%。

楼盘去化快，周期也短，即使是刚刚过去的5月，去化周期也仅为3.8个月。

金刚石云数据还显示，相较去年同期，合肥楼市供应量减少8514套，同比下降38.44%。

这意味着，眼下合肥市区的房子，极度缺货了。这就是合肥楼市最大的底气：买少见少。

救市大潮里，其他城市都忙着含人参吊着一口气续命，只有合肥给自己“吨吨”灌了一大口补药。

“楼市，由不得你不起来。”

3

这样红的合肥，为啥还要出手救市？

其实，用“救市”不如用“护盘”比较合适。

在这轮大救市中，长三角和大湾区一直都是两个典型——

长三角轰轰烈烈，大湾区遮遮掩掩。

最根本的一个原因就在于，长三角分布众多实力强劲的二线城市，如杭州、南京、苏州、宁波、无锡、合肥等。

这些城市之间存在比较明显的竞争关系，不管是楼市还是人口。

例如，杭州、南京、苏州、合肥，尽管均价上还有差异，但2.5-4万的预算都能找到大量楼盘。

又例如，截至2020年底，长三角常住人口约为2.35亿人，60岁以上老龄人口就又4786万人，占总数的20%。

这个数字，在2035年，将会变成恐怖的7500万和33%。将近三分之一的常住人口，都是老龄人口。

因此，这些城市之间，松绑往往都是争先恐后的，具有比较强的传染力。毕竟，人口和资金都是存量的，越早出手锁定，就越能吸纳更多有生力量。

打工人一身本事，去哪打工不是打？能牵绊住他们的唯有房子。首付一交，如无意外，祖孙三代人都将定居一城。

再考虑合肥在长三角的尴尬地位——

向东是“徽京”南京，以及苏州、杭州、无锡等，向西是中部第一大城武汉。

而过去一个月里，南京、武汉几乎是全面放开限购，苏州也松绑至6个月社保，可谓“四面楚歌”。

这样的局面，由不得合肥不紧张。

前段时间，合肥在疫情肆虐，多城赶人的情况下，喊出了“中高风险地区人员可以光明正大地回乡”的口号，背后未尝没有这部分考虑。

在这方面，合肥是吃过甜头的。5月份，合肥云签约了24个超千亿的重大项目，其中有14个来自疫情严重的长三角地区。

对于合肥来说，一时的放开，如果能换来长远的人口和资金，这笔帐是算得过来的。

至于大湾区楼市，贫富分化比较明显，以往的楼市轮动一般是深圳带动东莞惠州，广州带动佛山。

眼下，广深两座一线城市还没有出手，佛山东莞两座体量接近的城市，分别背靠两个大哥，客群重叠度并不高。

而吃了大补丸的合肥，已经跃跃欲试，要突破周围城市的包围圈了。