旅游地产，垃圾中的战斗机。

2018年春晚，三亚分会场流光溢彩。电视画面中，5座曲线独特的帆形建筑，格外吸引眼球。

那是海南凤凰岛，最后的高光时刻。

这里曾是亚运会圣火传递的起点，令一众投资者挤破门槛的宝地，也代表着海南楼市最鼎盛的那段时光。

最巅峰时，凤凰岛的房价涨到了16万/㎡。

海南省有官员在接受记者采访时，还说：国际上有权威的机构为三亚的顶级豪宅作过测算，27万元/平方米是其极限价格。

今天呢？凤凰岛的房价 是3万/㎡。从云 端，跌落到尘埃。

“东方迪拜”，为何陷落？

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凤凰岛是在三亚大海礁盘之中吹填出的人工岛，也是海南人工岛的鼻祖。

凤凰岛的规划，包括国际邮轮港、1幢国际会议中心（七星级酒店）、5幢国际养生度假中心、商务别墅会所、国际游艇俱乐部、奥运广场公园、海上热带风情街等。

建筑师马岩松设计的5座建筑极尽奢华， “Sorry，迪拜！” 一度成为凤凰岛对外的宣传语。

凤凰岛的起飞，主要靠的是政策“东风”。

2010年，国务院发布《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，一下点燃了投资热情。

凤凰岛首期2座地标酒店式公寓顺势推出，700套均价6.5万/㎡的房子当天售罄。即使只是想进售楼处看看，关系也要一路托到市领导那里。

再后来，凤凰岛“一房难求”。房价曾一度飙升到16万元/㎡的“天价”，来自浙江、山西的炒房客蜂拥而至。

这个价格有多夸张？

当时，广州新房成交价为11623元/㎡，豪宅最高成交价格也仅仅是突破5万元/㎡；

而在北京，位于王府井的霞公府刚刚开盘，预售价格10万元/㎡，在当时已经被冠以超级豪宅问鼎京城。

可是国际旅游岛、阳光海岸线、东方迪拜等引人遐想的噱头蒙蔽了很多人的眼睛。

有中介形容首次开盘的凤凰岛：

“说一天一个价都不准确，下午和上午价钱都能相差不少。有一位买家上午买房时交了2万元定金，下午便有另外的投资者花10万元接手。”

现在看来简直就离谱。

但是彼时整个海南都陷在“房产热”中，一切荒诞都被合理化了。

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不过这阵东风来得快，去得也快。

畸形的房地产市场引起了海南政府的警惕，开始出重拳整治，市场热度逐渐开始消退。

2011年海南楼市步入低谷，凤凰岛原形毕露。

据贝壳找房显示，当时凤凰岛挂牌房源仅有10套， 价格基本介于3.6万元-7.8万元/㎡ ，且价格低于5万元/平方米的房源是主流。

虽然价格暴跌，但是挂出来的房源只有10套，并没有形成大规模的抛售，对此有中介表示：“房价炒得太高，买凤凰岛的业主都亏了，但又因为买得贵，卖就要赔钱。”

很多被套住的人其实还心存幻想，觉得海南的楼市调控只是暂时的，凤凰岛迟早会卷土重来，而如果低价出手，那就亏大了。

可他们没有想到，凤凰岛的悲剧才刚刚开始。

2017年至2018年初，中央第四环境保护督察组点名批评凤凰岛，填岛造成水流变化，三亚湾西部岸线遭到侵蚀。

为此，凤凰岛被停工整改，并付出了3700万元生态补偿资金代价。

此后，凤凰岛二期被多次下达整治文件。2021年11月，海南省人民政府官网发文，确定将凤凰岛二期项目全部拆除，恢复建设前原状。

几轮环保风暴下来，凤凰岛的房价开始持续下行， 从之前的5万元/㎡，跌到了3.5万元/㎡，再跌到2.25万元/㎡……

当年以16万单价豪气入场的投资客，这下是真的连哭都没有眼泪了。

更关键的是，买凤凰岛的投资客很少是海南本地人，基本都是北京、上海、温州等地的豪客。2017年海南骤然收紧了外地人在海南的购房限制。

这下，在海南的投资客就是想要贱卖手里的房产，也找不到接盘侠了，自己住也不现实，指望收租回报率更是低的可怜，还要给酒店抽成。

一连串的动作，戳破了海南房价的泡沫，也套死了那些疯狂的炒房客和急功近利的开发商。

截至2021年12月31日，凤凰岛的主体公司，凤凰岛国际邮轮港资产总额约为50.40亿元，但是它的负债总额却高达186.05亿元。

疫情也来补了一刀，全国的旅游业陷入停滞，凤凰岛终于迎来了最后的结局。

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凤凰岛的衰落其实是一个缩影。

就拿海南来说，当年海南陆续推出多个填海造岛计划，海花岛、如意岛、葫芦岛等多个人工岛建设平地而起。

现在你再回头看看。

2012年恒大耗资1600亿打造的海花岛项目 ，曾经恒大自己的员工买房也需要排队摇号，2019年的时候，房价甚至超过3万/㎡。

海花岛

也是因为海花岛，默默无闻的儋州，居然在房价这一项上可以赶超海口，直逼三亚。

现在呢？ 成交量挂零，房价腰斩，39栋海景楼盘随时待拆，荒草已经比人还高，垃圾遍地，空无一人。

海花岛项目现状 图源：21世纪商业评论

如意岛 也是一样 ，2018年7月，中弘股份将如意岛项目作价14亿元转让给佳兆业。

如今佳兆业自己也已经是焦头烂额，如意岛更是已经无人提起。

三亚曾经的明星楼盘，半山半岛的项目开发商鹿回头等企业也早就破产重组，如今半山半岛2700多套房源已被查封摆上货架，贱卖是等待这些房子的唯一结局。

再看看更大范围的旅游地产。

曾经一封辞职信带火了云南民宿和旅游地产，2013年至2016年，云南大理的客栈和地产项目出现“井喷”。

后来呢，随着洱海的水质亮起红灯，洱海流域的这些地产项目也全都跟着亮了红灯。

2015年因为申办冬奥会成功，张家口的新房价格一夜上调报价10%。当地印刷厂24小时昼夜不停印传单，一路铺向北京。

到了2017年，张家口距离北京最近的下花园，房价从0.6万元/㎡左右蹦到近2万元/㎡，一举超越了西安、武汉、郑州等省会城市。

现在呢，有人当初1.2万元/㎡买的房子，如今挂6000元/㎡都没人看一眼，大把的人被套，有人已经断供了。

青岛蓝色硅谷 曾经号称整个北中国最牛逼的海洋产业新区，2018年的时候，差不多整个青岛甚至山东人都一窝蜂挤过来投资购买，房价一下暴涨70%之多。

如今，蓝色硅谷的房价从最高的2万元/㎡，跌到不足9000，至少10万的投资人被彻底套牢，或者说彻底套死。

蓝色硅谷已经成了蓝色“鬼”谷……

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举了这么多例子，就是想说明一件事： 旅游地产，买不得。

如果是买来度假休闲，没有问题。但是抱着投资炒房的心态，就很容易一脚踏入坑里。

只有跟着市场走，跟着产业走，才能把出错的可能性降到最低，尤其是房地产已经发展到今天这个阶段，选筹的重要性更是非同一般。

只有 一二线城市的核心地段 ，才是房地产投资最具确定性的答案。

毕竟，房地产的基础还是市场配置，政府只能发挥引导作用。

直到2018年12月，法国前总理德维尔潘到访三亚，时任三亚市委书记的童道驰还在不断地给外国友人们推荐一个地方：

Have you ever been to Phoenix Island? （你去过凤凰岛吗？）

一个月前，这位前三亚市委书记在广东被判死缓。

如今凤凰岛的5座标志性建筑还矗立在海边，只是那些被套住的人们，再也没有心情欣赏。