“面包”价格比“面粉”价格便宜，这次竟然出现在一线城市。

7月4日，《每日经济新闻》记者注意到，广州增城的法拍地王项目创基天璟，最低售价甚至达到了1.3万元/平方米。

该项目的背景是，2017年创基地产通过司法竞拍，以总价10亿元拿下增城区荔城街夏街村、金星村和罗岗村的国有土地使用权，面积约3070平方米，楼面价约2.5万元/平方米。

而5年之后，项目却只卖到了楼面价的约一半。

拿地时2.5万/平，现在最低1.3万/平

最近，创基天璟的宣传海报在房产中介的朋友圈广为传播。

7月4日，在广州从事房地产中介多年的徐志达通过微信向记者表示，主要针对“特定楼层、特定户型”，“创基天璟的特惠房源活动还在继续，1.3万元/平方米左右的房源已经没有了，最低的在1.5万元/平方米左右，不过只是针对特定的房源，不参加活动的房源市场均价大概在1.8万元/平方米。”

记者注意到，这并非创基天璟项目第一次推出特惠房源。去年“双十一”，创基天璟就推出了11套特惠房源，定价1.77万-1.89万元/平方米，这个价格就已经比项目当时的拿地价格低了6000元/平方米左右。

现如今，即便项目按特惠房源1.5万元/平方米计算，相较于拿地时的2.5万元/平方米，也属于典型的“高价面粉”卖成了“低价面包”。

创基天璟去年11月曾推出的活动

“今年以来，广州增城片区各项目降价还是挺猛的，有的开发商着急回笼资金，下调幅度可能达到了25%-30%左右。”徐志达表示，广州增城片区不少楼盘现在的价格相比刚开盘时均出现了不同程度下滑。

比如位于增城新塘的金茂万科都会四季首期，开盘均价为2.5万元/平方米，现如今一口价约2万元/平方米；位于增城永宁板块的珠江弘阳时光荟，6月时推出过8套76平方米房源，单价1.53万元/平方米左右，而该项目在价格高峰时单价曾去到2万元/平方米。

部分开发商特惠房源宣传海报截图

7月2日，广东中原地产项目部总经理黄韬在接受《每日经济新闻》记者电话采访时表示，“事实上，从去年年底以来，增城就迎来了一波比较典型的降价潮。去年单价卖2万元 /平方米的项目，现在很多只卖1.5万元/平方米左右，相比高峰时下降了约5000-7000元/平方米，不过像创基天璟这种销售价比拿地价低的并不多见，属于个例。”

在黄韬看来，导致增城不少房源出现显著降价的重要原因还是在于购房结构。“广州仅有两个不限购的区域，一个是增城，另一个是从化。而增城的购房者，有相当一部分属于投资客，市场下行期必然变得更谨慎。而增城前身原本是超大型县级市，并入广州后成为宅地供应的第一大仓。增城的整体成交量常年位于广州前三，一手市场供应量极大，供过于求，导致大部分时候都是买方市场，开发商卖不上价，这是最本质的原因。”

库存第一名

虽说从6月数据来看，增城楼市的销售情况有所好转，但在土拍市场，增城的土地挂牌出让情况却依然维持着低温态势。

在6月17日广州公布的第二批集中供地名单中，总共挂牌出让14宗土地，而增城的供地数量肉眼可见地在减少，仅有1宗土地将挂牌出让。

而回顾去年增城的土地市场情况，第一轮集中供地（2021年4月26日、27日），增城共出让18宗地，成交14宗，两天吸金超225亿元；第二次集中供地（2021年9月26日、27日），逐渐冷清，增城共出让22宗地，成交7宗土地，成交金额近50亿元，相比首次土拍大为缩水；到了第三轮，当时共推出了17宗土地，增城仅1宗地块。

“增城土拍数量的下滑，是一种综合博弈后的市场结果，推出地块太多，但最终流拍，这并不是大家想看到的结果。”7月4日，华南城市研究会副会长孙不熟在接受《每日经济新闻》记者电话采访时表示。

在孙不熟看来，增城部分房源价格出现下降，最主要原因还是开发商的策略选择，“以价换量”已成为多数开发商共同的选择。

“增城房企去年底以来就一直在降价，现在还在延续。市场本身就是一个不断调节的过程，降价只是调节过程的手段之一，部分偏远地区甚至降到了1.2万元/平方米左右，而价格下降，对刚需客来说确实极具吸引力。”

从市场成交数据来看，目前增城的成交量仍位居广州前列，且6月数据出现了环比回升情况。据阳光家缘数据，2022年6月，广州新房网签共11828套，环比上升67.89%；网签面积122万平方米，环比上升57.36%。其中，增城新房网签5921套，环比上涨320.23%，占全市总数的50.06%。

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广州11区新房库存及去化统计 来源：克而瑞数据

据克而瑞广佛区域数据，截至2022年5月底，广州11区的新房库存平均去化周期为15.4月。从区域看，去化周期超过12个月的有8个区，仅黄埔、越秀、荔湾三个区去化周期低于12个月。其中，增城库存数量为2.8万套（广州库存量最大区域），去化周期为17.8月。