7月5日,深圳挂牌2022年度第二批集中供地用地信息,推出16宗地块,总出让面积33.29万平方米,总起拍价349.83亿元,计划于8月4日分上下午两场组织出让。
从供地规模来看,本次出让的地块数量比首轮多出一倍。彼时,深圳出让8宗地块,土地总面积约32.1万平方米,总起始价约168.11亿元,相比之下,二轮供地地块数量增加100%,总起拍价增加108%,均有大幅提升,不过出让面积仅微增3.7%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,此次出让宗数及起拍价仅次于去年年中的供地,彰显了市场“回升在即”的背景下,开发商可能在回升前,提前布局土地储备的预期。由此,政府土地供应端也积极回应诉求和引导市场预期,以增加供应来激发需求,促进供需两端同步着力,让新房市场从供地到开发,再到销售,能够全链条回升。
具体来看,这16宗地块分布在深圳6个区域,其中前海合作区有1宗,龙岗区、宝安区各占4宗,龙华区有3宗,光明区、坪山区各占2宗,均采用“三限双竞 摇号”的方式出让,即限地价、限普通商品住房平均销售价格、限企业自持的保障性租赁住房建筑面积,竞地价、竞企业自持的保障性租赁住房建筑面积,达到最高限制建筑面积后通过摇号方式确定竞得人。
其中起拍价最高者为龙华区民治街道的5.7万平方米地块,其为商业用地 二类居住用地 绿地 道路用地综合用地,位于深圳北站国际商务区重点片区,规划建筑面积达45.8万平方米,起拍价高达79.69亿元,地块最高限价91.64亿元。
其中住宅房价最高者为前湾片区九单元06街坊地块,其为纯住宅用地,出让面积2.4万平方米,规划建筑面积11.9万平方米,起拍价44.6亿元,地块最高限价51.29亿元。若以最高价落锤,成交楼面价将达到4.29万/平方米,而普通商品住房销售限价(均价)为10.71万元/平方米(不含室内装修价格),房地价差在6.5万元/平方米左右,亦是本轮差距最大的一宗。
事实上,这一限价相比于去年三批次出让的前海地块9.2万元/平方米的住宅价格高出了约1.5万/平方米。前海是不少深圳购房者的打新热地,周边有前海龙光天镜、前海润峯府项目均已售罄,作为稀缺地块,其未来的住宅限价也是当前前海三湾里的最高定价。
此外,光明公明A642-0506地块此次的住宅毛坯限价为4.72万/平方米,相比于去年供地时光明地块的4.22万/平方米限价要高出约5000元/平方米。
两宗地块住宅限价的松动也在一定程度上体现了深圳供地的诚意。
“此次供应的16宗地底价制定较为合理、地块区位较优质,最高限价在一批次供地基础上继续提升,这些举措延续了一批次供地的特征,且进一步强化这种示好,传达继续给开发商让利的特征,希望在供给端能激发市场的活力。”李宇嘉如是说。
2022年深圳首轮供地中,部分地块限价也较2021年时有5%-10%的上涨,房企利润空间有所保证,又叠加地块数量较少,彼时的8宗涉宅地全部溢价15%成交,合计收金193.3亿元,一跃成为当期供地最热城市,也止住了从2021年集中供地以来逐渐下滑的成交溢价率态势。至于此次能否延续首轮热度,还需交由时间来检验。
值得注意的是,持续低迷的深圳楼市近期已经出现了一定回暖趋势。
克而瑞数据显示,5-6月深圳新房市场持续放量,成交情况也有复苏迹象,6月新房成交面积为31.42万平方米,环比上涨约68%;二手房热度则稍逊一筹,成交21.54万平方米,同比微降0.22%。市场观望氛围开始减弱,看房活动和买房决策趋于活跃。
楼市热度的变动也将在一定程度上影响着土地市场的成交。
李宇嘉直言,相比于上海、杭州等热点一二线城市,深圳新房市场回升较慢,二手房市场持续低迷导致市场预期更加低迷,这可能是影响深圳土地市场最大的变量。其也预测,下半年深圳新房市场回升会更明显,这也会带动土地市场好转。