(来源|凤凰网房产 作者|王婷婷)
房地产尚未走出利润探底阶段。
Wind数据显示,截至8月2日,A股74家上市房企公布了2022年中期业绩预告,其中盈利录得亏损的房企较往年明显增多,合计亏损在196亿元-280亿元。
港股方面,据风财讯统计,截止8月18日,已有超5家港股上市房企发布了2022年中期盈利警告,6家港股房地产和物管板块上市公司发布了2022年中期财报,综合来看,录得盈利亏损的企业占据主要比例,多家房企亏损金额超过30亿元,正盈利企业普遍利润同比下滑。
截止8月18日,港股除物业管理和商业管理类企业(如越秀服务、万达酒店发展、雅生活)实现正盈利,地产板块仅有碧桂园、太古地产、中海宏洋等录得利润为正。
其中规模最大的碧桂园在8月18日发布公告称,公司预期截至2022年6月30日止半年度的核心净利润介乎45亿元至50亿元,股东应占净利润介乎2亿元至10亿元。
“市场不好,能盈利已经很不错了,安全活下去更重要。”有资深投资人直言。
在分析机构亿翰智库看来,未来房企利润还将经历一段时间的探底过程。主要因为收入端确定增长减速,这是行业性的;与此同时,近年结算的项目多为拿地成本偏高阶段获取,结转项目的毛利润率走低还将持续,所以房企利润情况普遍不理想。
房地产盈利空间持续压缩
企业需要“钱的自由”
在房地产盈利空间行业性下行的趋势中,赚钱的前提在于“钱的自由”。
如标普穆迪等国际机构报告所言“中国房企的最大风险点是流动性”。也即是说,影响房企稳健经营的关键是,外部是否还能融资、内部资金(预售监管资金、企业不受限可用资金、销售收入等)是否通畅。
碧桂园作为“风向标型企业”,印证了资金稳定在目前行业中对企业发展的重要性,因为其在2022年上半年录得“持续盈利”,很关键的一个因素是碧桂园的整体资金量、融资通道、资金周转都保持稳定。而目前影响碧桂园利润的,多为“非现金性质”(即市场下行物业结算减少、低毛利项目结转、提前释放压力增加了计提减值、外汇波动导致汇兑损失等)。
尤其融资端,碧桂园的境外融资通道依然是开放的,在今年1月22日在境外发行了39亿港元的可转债,这对目前的内房企来说很少见,因为受到部分房企信用危机影响、国际评级下调,绝大多数中资房企在境外已很难新融资。
境内融资看重企业档位,头部优质房企的优势将更明显。
例如碧桂园,在今年境外资本市场几乎停滞的状态下,发行可转债折合33.68 亿人民币,配售新股折合 24.1 亿人民币;去年下半年至今,境内发行公司债及中票合计 61 亿、供应链 ABS 及 ABN 合 计 87 亿,是为数不多能够进行全品种融资的民营房地产企业。
近日市场消息称,中国监管部门计划通过指定国有企业担保和承销示范性房企的人民币债券新发,为部分房企提供流动性支持,被纳入考虑范围内的是碧桂园、龙湖、旭辉控股、金地四家示范房企。此前,被纳入“引信用保护工具发债的首批试点企业”的也是碧桂园、龙湖、美的置业、新城控股四家优质房企。
“客观上今年房地产企业,尤其是民营房企的融资压力大。但只要资金上给房企留一些空间,钱在房企手中自由流动、自由支配、自由使用,企业的路子走得通畅,企业就有能够赚钱的前提。在这期间企业可以将卖房款用于再投资再建设,也能保证2-3年的建设完成交房,这才是购房者和企业都愿意看到的。”亿翰智库分析师直言。
以时间换空间
多给房地产一些时间
“受到疫情和地缘等宏观因素影响,外资对中国经济预期偏弱,房地产等较弱板块首先受到冲击。”在资深投行专家黄立冲看来,上市房企遭遇大量外资清仓撤离,使得股价债价连续下挫,并且已经蔓延至头部的稳健房企。
这种情况还会持续一段时间,融资空间受压缩也会继续,预计市场情绪不会很快恢复,所以更需要市场传递更多正向信息、警惕谣言和片面信息的负面引导。
“因为这一过程中,房企更多还是要‘靠自己撑住’,例如积极回款变现、努力建设完成交付,但这些需要时间。”上述专家认为。
以碧桂园为例,权益回款率,这一指标公司在今年1月-4月进一步提升到了95%,这背后碧桂园已经将“回款率超90%”保持了6年,回款持续高要求。
在行业资金面持续承压背景下,公司上半年仍实现经营性现金流净额为正,现金流保持平稳。加之公司总有息负债余额和短债总额同比下降,碧桂园的现金短债比约2.3倍,安全指数持续提高。
与此同时,碧桂园多年前开始“狠抓交付”。据统计,碧桂园在2022年上半年完成约25万套房的交付,几乎是第二名交付量的2倍,占据TOP40房企上半年总交付量的20%。
龙湖、绿城、旭辉等企业也在上半年交付了超过3万套房。值得一提的是,上述4家房企均位列标普信评“安全房企名单”,分别处于第一档和第二档(即安全和比较安全)。
毫不夸张地说,碧桂园这家连续5年稳住了房企规模榜第一的房企,也稳住了交付榜的首位,接下了“交付信心”的第一棒。
“市场需要这类头部房企带头,给行业多一些信心。房企也需要市场多给一些时间。”上述分析师直言,当前房地产市场处于艰难求发展的状态,大多企业都在“以时间换空间”,等待宏观层面利好政策逐渐释放,比如各地土拍规则已经做出相应调整,为房企留下一定空间。
亿翰智库认为,随着时间的推移,市场度过焦灼期,虽然房价地价之间的差还是缩小的(即高利润已经不可能),但房企预计可以迎来一个相对明确的发展环境,在一个合理的接近制造业的利润水平将是大势。