作 者丨孔海丽

编 辑丨张伟贤

图 源丨图虫

房地产行业整体下行的大背景下，代建这门生意，因其轻资产属性、逆周期等特点，被赋予了“新增长极”“黄金赛道”“新蓝海”等等名号。

仅仅是刚刚过去的中报季，就有碧桂园、龙湖、旭辉等尚属稳健的头部房企纷纷官宣了代建业务，甚至从战略高度，对代建给予肯定。

CRIC数据显示，百强房企中，已经有36家开展了代建，这里面既有大型房企万科、保利、中海、绿城、金地等，也有在代建领域做出了一定名堂的中小房企，如当代置业、朗诗、天房集团等。

房企入局代建，并非一件新鲜事，但基于他们在土拍市场大规模收手的前提下，以“旱涝保收”的代建业务平滑周期，甚至穿越周期，无疑也是另辟蹊径的抉择。

与传统开发业务相比，代建不涉及巨量资金投入，往往不能享受项目升值带来的收益，但也无须承担资产贬值的风险，属于“低投入低风险”的开发模式。

今年3月，绿城管理CEO李军曾感慨说，在行业大佬还在争论房地产行业处于“青铜时代”还是“黑铁时代”的时候，代建正处于“黄金时代”，这个赛道足够长、雪也很厚。

长坡、厚雪、轻资产、高回报率，叠加城投平台拿地高峰和纾困类项目代建需求爆发，中信建投(601066)预计中国代建市场规模将持续维持在千亿以上，代建业务正在成为房企的新武器。

不过业内人士认为，代建行业未来的竞争或将加剧，规模与利润率压力或许正在前方蛰伏。

风起云涌

9月13日，身上背着债务重组大山的华夏幸福(600340)，因代建业务中标了沈阳市一项目的工程管理及造价咨询业务受到业内关注，这也是时隔许久，华夏幸福再次因为业务层面的正向消息而成为话题点。

该项目原本为某个陷入债务问题的头部知名房企所有，如今由华夏幸福代建中标，两家同为本轮周期第一批出现流动性危机的知名房企在这里产生交集，难免令人感慨，江湖变迁。

实际上，华夏幸福涉及的这种模式，这也是当下拯救出险项目的一种模范路径，由政府统筹，重新分配任务，代建方承担起“保交付”的角色。

与大众认知中纯粹的“代为建设”不同，目前的代建业务已经发展成了包含设计、开发、管理及服务等全流程的产业，甚至还可以为出险项目提供债务重组、品牌焕新、供应链重整等等服务，其中的管理咨询服务，更是把轻资产属性演绎得更加明显。

近期以来，头部房企的加入，更是让行业热闹了起来。

8月，碧桂园总裁莫斌在业绩发布会上表示，碧桂园已与多地政府达成一致，以代管、代建、代销的模式承接政府的保交楼任务，这是碧桂园首次公开披露要开展代建业务。

“民营房企优等生”龙湖，在今年的中期业绩会上也重磅介绍了代建品牌——龙湖龙智造。与其他房企的代建业务相比，龙湖更强调他们的数字化和全周期特点。

龙湖CEO陈序平表示，这个业务的核心是公司在TOD方面多年沉淀下来的能力，以及数字化、VR线上线下一体的能力，提供一站式、全周期、全业态的服务，因此有别于其他纯粹做传统代建代销服务的企业。“这个业务从今年开始正式对外，我们发现这个机会确实比想象中来得要快。”

业务机会有多快呢？旭辉披露，今年上半年，旭辉建管新获取了29个代建项目，其中政府代建项目4个、商业代建项目21个、资本代建项目4个，截至6月底，累计在管项目35个，累计在管总建筑面积700万平方米，可售货值约448亿元。

“行业变革期，旭辉已认识到代建业务的重要性，这是一个非常巨大的市场。”旭辉控股董事局主席林中在业绩会上表示：“代建业务对旭辉未来五年的发展至关重要。”

林中的判断，是躬身入代建局的房企们的共识。

金地介入代建的时间比较早，金地管理董事长郝一斌今年曾公开表示，到2025年，商品房代建将从一个百亿元级的市场成长为千亿元级的市场，货值也会达到2万亿元～2.5万亿元的规模。

中指研究院的调研报告也认为，未来5年，中国代建市场新订约总建筑面积将以23.5%的复合年增长率持续增长，合约销售额将达3.2万亿元~7.3万亿元之间。“而且未来渗透率的增长空间很大，2021年我国代建市场的渗透率仅为4.8%，而欧美国家能达到约30%。”

代建业务的价值，从交易对价上也开始有所体现。

绿城管理作为代建业务的先行者，在做大做强之后，于今年初打响了收购第一枪，接过了浙江熵里建设管理有限公司60%的股权，交易代价约为6亿元；北方区域比较知名的交易则是，当代置业拟以4947万元将北京当代绿建工程项目管理集团出售给世纪金源集团。

长坡厚雪

相对于房地产开发周期，不得不说代建行业逆周期、弱风险的特点非常明显，保交楼反而为代建行业带来了发展动力。

据绿城管理方面透露，过去半年时间里，代建的三类客户急剧增多，包括托底拿地的地方平台公司、接管保交楼工作的AMC和主导保障性住房建设的地方政府。

有市场人士告诉21世纪经济报道记者，在开发周期下行阶段，起着托底作用的土地持有方，往往需要具有开发能力的房企来承接开发业务，去年下半年以来在公开市场大举拿地的地方平台企业，无疑带动了代建业务的大幅增长。

该人士进一步表示，除了地方平台企业，纾困保交楼业务也是代建的重要增长渠道。“财务承压房企在手项目的后续处置，给代建行业带来了阶段性的额外需求。”

同时，中金公司研究部分析师张宇也指出，预计多层次住房保障体系建设带动的政府代建需求，亦有望为代建企业带来额外成长动能。

这也正对应了代建业务的三种基本模式：商业代建、资本代建和政府代建。

商业代建的委托方多为拿地企业，委托方的主要诉求在于“提高盈利能力，抵御市场风险”。商业代建由委托方提供土地并承担全部或主要开发资金，代建方根据委托方需要，向项目输出品牌，派驻专业开发团队承担开发全程服务。城投公司托底拿地并委托规模型房企开发建设，就属于这一类业务。

资本代建的委托方多为金融投资机构，委托方负责资金募集，房企负责开发任务。特别是今年下半年以来，AMC受监管指导，陆续加入到房企纾困行列，AMC手中的资产包将带来资本代建的市场空间，纾困型项目的代建需求短期内将增长迅速。

政府代建的委托方为政府及事业单位，主要包括政府安置房、经济适用房、公租房等保障性住房及公共服务设施建设。2021年，住建部提出了“2025年全国40个重点城市拟增加650万套保障性租赁住房”的目标，据中信建投证券预测，政府代建的市场空间将保持在300亿元左右。

不只是增长规模，代建业务之所以受到房企追捧，还在于其“高回报率”。

作为轻资产服务业，代建不存在前期资本投入，垫付成本相对有限，结算相对及时，整体商业模型较轻，代建企业在盈利方面表现良好。

典型代建企业如绿城管理控股，今年上半年，绿城管理的毛利率高达50.4%，同比增长了2.9个百分点；归母净利润为3.6亿元，同比增长33.4%；另一家典型代建企业中原建业，今年上半年的净利润率为54%。

而另一厢，房地产开发业务的毛利率则又一次普遍下行，平均水平甚至低至20%左右。

克而瑞地产研究中心研究员房玲认为，代建企业具备低负债率、抵御周期、高利润水平等优势，但她同时指出，代建市场也面临着一些发展瓶颈。

“对于代建业务而言，更加依赖房企的品牌影响力与操盘能力。未来若更多品牌房企涉足代建行业，势必加大行业竞争，行业的高增长难以为继，利润率水平也或将下滑。”房玲说。

张宇也表示，代建服务能力建设难度不高，行业竞争未来或将加剧，核心竞争要素将包括品牌力、信用资质、企业家精神和综合服务能力等方面。

另一个方面，则是成长性问题，如何拓展代建业务的规模，成为摆在入局企业面前的一道难题。