2022年北京第三批次集中拍地刚刚结束，虽然朝阳并未现身，但是其新房市场“内卷”的程度超出想象，尤其是望京附近的崔各庄乡，南皋村“四兄弟”厮杀、奶西村“双子盘”陆续入市中。

纵观位于崔各庄的6个新盘，销售指导价超过8万元/平方米，均以改善产品为主，竞争非常激烈。但是对比南皋村、奶西村这两个板块，虽然同属崔各庄，邻近望京商务区核心区，但是在交通、规划上仍有明显差别。随着望京樾国庆前的开盘热销，也让奶西在这场区域PK战中优势凸显出来。

望京附近的崔各庄乡，是北京新盘的热门区域，南皋板块“四兄弟”厮杀、奶西板块“双子盘”陆续入市中。

南皋板块：

四盘争锋，产品同质化、竞争激烈

自北京去年集中供地以来，崔各庄南皋村接连供应4宗住宅地块，新盘相继入市，成功“霸屏”北京新房市场。

崔各庄南皋村为何如此醒目？在物理空间上，该板块位于东北五环外、机场高速和五环的夹角处，与望京商务区核心区仅一个五元桥之隔，跨过东五环之路，便是798艺术中心，其区位优势显著，堪称“望京后花园”。但是目前其缺点也足够明显，交通不畅、无地铁、无大型商业配套、城市界面略显混乱……

从望京地铁站驾车到位于南皋村的建发望京养云售楼处，约5.5公里的路程，用了近30分钟。虽然南皋村到望京商务区的直线距离很近，但是道路并不是很通畅，上下班高峰期交通拥堵，拉长了出行的时间线。有网友戏称，骑电动车到望京都比开车快，南皋新盘也被称之为“电驴盘”。

不过，据了解，京密快速路正在加速建设中，建成后将有效改善东北方向道路系统交通拥堵状况，缓解京承高速公路的交通压力。

如今的崔各庄南皋村，在去年拉开土地供应大幕后，已呈现四盘林立的格局，分别为招商城建的龙樾合玺、保利华润的和光悦府、建发的望京养云和绿城的晓风印月。

沿着南皋路一路向东，可以看到一片在建的楼盘，多个塔吊正在作业，路南的项目便是望京养云，路北的则是龙樾合玺、晓风印月以及和光悦府，未来该板块还有两宗住宅地块出让。顺着南皋路再往东走，就是面积较大的黑桥公园。值得关注的是，这附近还云集了中国铁道博物馆（东郊展馆）、中国电影博物馆、民航博物馆等。

沿着南皋路一路向东，可以看到一片在建的楼盘，包括望京养云、龙樾合玺等。

南皋路的南侧是望京养云项目，龙樾合玺、晓风印月以及和光悦府位于路北。

从去年9月24日和光悦府取证，到今年6月份望京养云入市，这4个项目已经全部开盘，供应量超过3000套。作为紧邻望京核心区的住宅板块，受望京高端产业辐射以及居住饱和、购房置业外溢影响，南皋新盘成为改善置业的选择。

从产品来看，上述4个项目均主打四居改善产品，销售均价几乎都在8.8万元/平方米。除了望京养云外，其他3个项目均配建有保障性租赁住房。在商业配套上，仅望京养云配建了商业综合体，建筑面积约2.1万平方米，包含办公和商业。

龙樾合玺由15栋9-18层楼栋组成，其中10栋商品房、5栋人才公寓，在户型面积上，为125-175平方米的四居产品。和光悦府建筑控制规模约10.29万平方米，其中配建了2.2万平方米保障性租赁住房，户型有120-170平方米四居等，与龙樾合玺相似。

望京养云是板块内唯一的新型共有产权住房项目，政府产权份额占比20%，折后销售价格为7.04万元/平方米，该项目规划6栋14-18层住宅，共计377套房源，户型为123平方米三居、四居和168平方米四居。

晓风印月是北京今年第一批次供地项目，也是板块内唯一一个部分房源现房销售的项目，现房销售面积4.1万平方米，且项目需要配建4400平方米保障性租赁住房。该项目规划了12栋15-18层的小高层，户型面积为102平方米的三居、117平方米及145-165平方米的四居。

对比四个项目，在产品设计上，都是针对改善置业人群的改善户型，在户型布局上，都采用四叶草的构造，户型方正，利用率高。不同的是，在交付标准上，除了晓风印月采用精装交付外，龙樾合玺、望京养云为简装交付，和光悦府是工业化简装交付。

四盘同台竞技，距离其中首个项目开盘已经一年，最后一个取证项目也入市超过3个月，曾站在风口的崔各庄南皋村板块，如今卖得如何？这个人们口中的“望京后花园”真实销售情况又如何？

来自北京住建委的数据显示，截至9月30日，和光悦府已签约143套，已预定14套，该项目去年9月24日取证；去年9月30日和今年1月19日两次取证的龙樾合玺，已签约95套，已约定19套；望京养云签约333套，已经约定6套，该项目去年11月取证；晓风印月今年6月3日取证，已签约71套，已预定27套。需要指出的是，网签具有滞后性，不能完全反映当下各项目的真实成交数据。

在线下探访中，望京养云置业顾问表示，项目仅剩几套房源；晓风印月的销售表示，目前还有二分之一的房源在售。龙樾合玺工作人员在电话中透露，目前已售70%，已是尾盘阶段。

奶西板块：

望京樾开盘打响第一枪，区域多宗宅地待出让

位于奶西板块的望京樾已经开盘入市，该区域还有另一新盘中建宸园。

除南皋村外，奶西村为崔各庄乡另一个热门板块，同位于望京产业辐射范围内，产品同属改善型，销售价格不分伯仲，两个板块“打擂”，好不热闹。

9月29日，首开金茂望京樾开盘，其发布的海报显示，当天销售51.1亿元，一炮打响，后来者居上。

奶西村在今年北京二批次集中供地中脱颖而出。在6月1日的现场竞拍中，朝阳区崔各庄乡奶西村棚户区改造土地开发项目29-319、320地块由首开以40亿元竞得，拿地后首开引入金茂（投资21.6亿元）达成战略合作，由金茂操盘，该项目就是望京樾。当天，中建智地以约29.8亿元竞得奶西村另一宗地块，溢价率约13.31%，该项目案名为中建宸园。

望京樾容积率2.22，销售指导价8.5万元/平方米，户型为102-155平方米的三居、四居。中建宸园的容积率仅为1.4，销售指导价8.9万元/平方米，因此在产品上，该项目规划了7栋6-8层洋房，户型建筑面积为165-210平方米；8栋4层叠墅，建筑面积为320-400平方米。对比来看，两个项目产品、客群定位不同，形成差异化。

作为奶西板块的头阵项目，望京樾首次开盘取得超过50亿元的销售额，无疑拉高了这个板块的价值。

在地理位置上，奶西板块位于望京西北，在北五环外、京承高速西侧，板块西侧紧邻北京温榆河公园。从望京地铁站，驾车6.5公里左右达到望京樾项目，时间在15分钟左右。

目前该板块仍处在前期开发阶段，城市界面一般，透露出浓厚的乡村风。不过在规划上较为丰富，除了多宗住宅地块待出让外，还规划有大型商业、中学等公共配套设施。

更为关键的是，随着望京向北发展，奶西板块承受的产业利好更多，东南直线距离3公里左右处，是阿里新北京总部，而阿里所在的区域是在建中的电子城北区。

望京产业北溢、交通通达、规划利好，都令奶西板块发展潜力更大。多位业内人士也表示，相比于南皋板块，奶西板块虽然也处于开发阶段，但是规划有生活、教育配套，交通更为通畅，“一路北上，不用绕路，就到了。”