近日,财政部发布《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》。
《实施意见》中一段文字引发关注:支持深圳在全国税制改革中先行先试,积极承担国家重大税收改革工作和研究课题,继续当好改革排头兵、试验田,努力为全国创造更多可复制可推广的制度经验。
部分市场解读房地产税将于深圳试点,更有税率等细则截图流出。
对此,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,“房产税取之于民,用之于民,这是深圳等城市未来财税体制改革要探索的方向,但与这次政策没有直接关系。”
事实上,本次《实施意见》并未提及房产税相关内容,并且房产税已在深圳试点35年。上述截图内容为1986年发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》的内容。
另外,市场上经常将房产税与房地产税两个概念混淆,房产税与房地产税其实不一样。
房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租赁收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。举例来说,房东把房子租出去,获得的租金收入回报是要纳税的,但租户不需要交税。
也就是说,现行房产税,主要征税对象为办公楼和商业营业性用房,对个人住房免征(上海、成都除外)。
而房地产税是政府向地产物业征收的一种财产税,通常向房产的业主或租户等使用者征收。负责征收房地产税的政府机构会对房地产价值进行估值,并以房产价值的一个百分比作为应缴的税额。这才是真正影响所有房屋持有人的“大杀器”。
流传图片出自35年前文件
今年底政策期满自动失效
“支持深圳在全国税制改革中先行先试,积极承担国家重大税收改革工作和研究课题,继续当好改革排头兵、试验田。”
这句说出自10月31日,财政部发布的《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》。通知一出,市场解读房产税将于深圳试点,与此同时,网上盛传最新房产税实施的税率细则图片同时流出。
实则不然,房产税早于1987年在深圳实行。
1987年7月1日,《深圳经济特区房产税实施办法》开始实施。
2019年4月9日,深圳市司法局官网发布,《深圳市人民政府关于公布有效规范性文件目录(1979—2015年)的通知》。
《通知》显示,深圳市政府对1979年深圳市设立以来至2015年12月31日期间的市政府规范性文件进行了清理,现将291件有效规范性文件目录予以公布。
该次公布的有效市政府规范性文件第一类为《关于印发〈深圳经济特区房产税实施办法〉的通知》(深府〔1987〕164号)等274件市政府规范性文件的有效期至2022年12月31日止,期满后自动失效。
业内人士指出,164号将于2022年12月31日自动失效,预计深圳大概率不会出台新的地方法规,而将会遵循全国统一的税收政策《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发[1986]90号,以下简称“90号文”)进行征税。
风财讯对国家90号文与深圳164号文的主要差异对比发现,深圳与全国其他地方现行房产税最大的差异主要有两处。
其一,深圳新建或新购置的一手房免征三年房产税,这个优惠全国没有。其二,除个人出租房屋等一些特殊情况外,企业无论是出租的房屋,还是自用的房屋,一律从价计征房产税,而全国其他地方则是,若出租的则从租计征房产税,若自用则从价计征房产税。
深圳164号文失效后,存量物业房产税将产生诸多影响。
深圳市西政资本管理有限公司董事长秘书指出,其一,三年免房产税的税收优惠取消。
其二,建成时间较早的出租物业,房产税将大幅度提高。
“与上世纪90年代末和本世纪初相比,今日建造成本早已一翻再翻,提高不少,当时工业用地出让价格往往低于10万/亩,建造成本低于500元/平米。按照从价计征的房产税,因历史建造成本不变,故税金也是静态不变,而随着租金水平计算的房产税是则是随租金动态变化,这35年来,无论租金水平如何上涨,深圳出租物业的房产税一直可以按建造成本缴税,这就突显164号文珍贵之处,很多企业也享受到了很长一段时间的政策红利。但随着深圳164号文到期失效后,由从价计征改为从租计征,税收优惠红利消失,导致该部分企业房产税税金将大幅度提高。”
其三,建成时间较晚的出租物业,税金可能大幅下降。近年来,深圳在粤港澳大湾区和先行示范区“双区”驱动的叠加下,在经济快速发展的同时也带动城市物价的快速上涨,导致项目房产原值(土地成本 建安成本)大幅度增加。
其四,建成后自用的物业,税金不变。不论是深圳的164号文,还是按国家的90号文,对于企业自用物业的房产税,都是从价计征房产税,征税方法、计税基础都相同,缴税也没有变化。
其五,缴税时间的变化。从租计征的房产税一般是按月缴税,随租金的增值税等一并申报,于月度终了后15日内缴纳,而从价计征房产税通常是按年或按季缴税,于年末或季末缴纳,164号文之前,深圳是每年第四季度缴纳房产税,需要提醒的是164号文失效后,未来出租物业改为从租计征后,也将会改变许多人缴税习惯,每个月都要缴房产税。
加大对深圳保障性住房补助 利于夯实深圳的内需基础
房产税之余,此次财政部发布的《实施意见》中,“加大对深圳保障性住房补助”的内容值得关注。
《实施意见》提出,考虑深圳人口持续净流入对住房的需求,加大中央预算内投资对深圳保障性住房筹集建设的补助,加大中央财政城镇保障性安居工程补助资金对深圳公租房、保障性租赁住房和老旧小区改造的支持力度,推动解决大城市住房突出问题。
李宇嘉分析,对保障性租赁住房,老旧小区改造等公共住房方面的中央财政扶持力度加大,有利于促进新市民和外来人口在深圳超大城市扎根,有利于夯实深圳的内需基础,从而打造消费导向的可持续的财政增长动力,形成收支的良性循环,这对夯实国家财政也是有利的。
景晖智库首席经济学家胡景晖认为,中央财政之所以对深圳市的保障性租赁住房格外的重视,包括采取了多种补贴措施,跟深圳这个城市的特殊性有关系,深圳是排在前列的高房价城市,也是住房自有化率低的城市。深圳绝大部分的外来人口都是租房居住,实际自己拥有商品房居住的城市居民比例比较低,所以住房租赁市场就显得格外重要。
“从财政补贴来讲,不管是用于保障性租赁住房的建设,还是用于“旧改”来纳入保障性租赁住房,还是公租房体系等等,其实我们也看到相关文件,希望更多的中央财政补贴,除了提供保障性租赁住房的建设改造之外,还能够更多的为这些保障性租赁住房提供与之相配套的商业、教育、医疗、养老等,才能够真正的完成“租购同权”这样的一个制度设计,才能够让租房人安心的享受到各种社会的福利和保障。”