西安等热点城市换房需求占很大比重，换房需求能否顺畅是市场是否良性循环的标志。

田傲云/发自北京

不过3个月，西安再次对楼市限购政策进行松绑。

11月19日，西安市住建局发布《关于支持刚性和改善性住房需求有关问题的通知》（以下简称“通知”），内容包括放松购买首套二手房条件，降低人才购房门槛，增加二孩及以上家庭购房套数，缩小限购区域范围等。

楼市再次迎来利好。

“此次政策的调整重点在二手房方面，目前西安二手房交易价格连续下行且跌幅较大，交易周期长，导致换房需求受阻，新房交易受到影响。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

西安当地一位房屋中介人士印证了上述专家提及的情况。他表示，当下居民购房需求不振，观望情绪浓厚，二手房成交周期拉长，价格“跳水”亦越来越多，“降价二三十万元还不一定能卖掉。”

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西安调整限购政策

通知指出，从西安市外迁入西安市，且在住房限购区域无住房的居民家庭，落户西安即可在住房限购区域购买首套二手住房；在住房限购区域无住房的非西安市户籍居民家庭，只要持有西安市《居住证》，且在购房之日前6个月在西安市连续缴纳社会保险或个人所得税的，可购买1套二手住房。

此前，外地迁入户籍购房前需落户满1年且连续缴纳6个月社保或个税，非西安市户籍购房前需连续缴纳2年社保或个税。

诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪告诉记者，这一举措不仅对非本地户籍人口而言是一大利好消息，放宽了购房资格，极大程度上满足合理住房需求，缓解购房难压力；也将促进二手房市场交易活跃度走高，提升二手房市场信心，稳定预期。

此外，经批准引进的各类人才购房条件也作出相应调整，购房前不再要求提交社保或个税相关证明材料。

“此举将达到一举两得的效果，既促进人才群体购房需求释放，带动楼市成交，同时也将吸引高素质人才扎根西安。”关荣雪称。

西安市住建局表示，此次政策调整主要是支持居民刚性和改善性住房需求，以及吸引各类人才在西安市创新创业。

李宇嘉表示，这几年西安积累了很多新市民、年轻人，通过降低非户籍落户后购房或直接购房的门槛，有助于这些人群扎根大西安，提高西安的城市中心地位。

西安市统计局数据显示，2016年末西安市常住人口1030万，到2021年末达到1316.3万人，人口向西安集聚的趋势明显。

通知还放宽了二孩及以上家庭购房套数规定，通知指出，对于二孩及以上家庭，若符合西安市购房资格，在住房限购区域内限购套数基础上可新购1套住房。

不过，二孩及以上家庭在住房限购区域参加新建商品住房购房登记时，第１套、第2套以“刚需家庭”类别登记，第３套以“普通家庭”类别登记。

关荣雪认为，此举支持多孩家庭购房，充分促进改善需求的释放，同时也是充分考虑到不同人口结构家庭的住房需求，合理纾解供需矛盾。

限购范围方面亦做出调整。西安此次限购范围的调整主要涉及5个区域，其中临潼区、西咸新区沣东新城上林街道、沣西新城高桥街道、马王街道以及高新区托管的非限购区域不再列入西安市住房限购限售范围。

李宇嘉表示，外围新城新区收缩限购的区域外围，是近期热点城市限购政策适当调整的一种方式，对于楼市降温快的区域适当调整限购是一种较有效的模式，既不违背房住不炒，也释放纾困市场，稳定预期的信号。

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二手房挂牌量超10万套

这是西安今年内第三次出台楼市松绑政策。

此前的5月28日，西安从四大方面优化楼市调控政策，包括调整住房公积金贷款最高额度、将28周岁以上未婚人士划为刚需、新房网签3年即可买卖等多项利好举措。

8月19日晚，西安又推出“以租换购”新政，新政提到，居民存量住房纳入保障性租赁住房管理并正式签订租赁合同后，居民家庭方可在西安限购区域获得新增购买一套住房资格。

在此前两轮新政基础上，西安限购政策再度松绑，这在一定程度上激活了部分改善型购房需求，将有利于市场需求的恢复。

连续出台调控新政的背景是，西安楼市目前正处于深度调整阶段。

作为西北地区唯一国家中心城市，西安楼市从2016年3月份开始逐渐升温，其中新房价格更是连涨69个月，曾诞生多个“万人摇”项目，直到2021年底才逐渐回归理性。

二手房市场也不容乐观。2021年5月，二手住宅交易量开始下降，同年7月，随着西安二手房指导价空降，市场从过热开始转向过冷。

“西安‘5·28’政策出台后，限售政策的放宽，二手房挂牌量增多，再加上平台在挂牌房源时不再显示二手房指导价，市场曾短暂回暖，但热度并未能延续下去。”前述中介人士告诉记者，二手房市场还在下探中。

从数据上看，11月16日，国家统计局公布的10月份70城房价数据显示，西安新房、二手房价格环比均下滑，其中二手房环比下降0.2%，是今年西安二手住宅价格连续第3个月下降。

和价格下滑成正比的是，二手住宅交易量同样出现回落。西安市住建局数据显示，10月份西安市二手住宅共成交4390套，环比下降27.86%；二手住宅成交面积为42.27万平方米，环比下降27.73%。

另据链家网显示，目前西安在售二手房高达11.15万套，其中7天上新房源1977套。

“一套二手房交易能带动2-3套连环单交易，不仅能释放中小户型、中低价位为主的二手房供需，促进新市民住房需求实现，还能通过卖一买一带动住房消费升级。”李宇嘉分析，类似西安等热点城市换房需求占很大比重，换房需求能否顺畅是市场是否良性循环的标志。