编者按

历经四十余年的发展，人民群众对住房的需求已经从“有没有”转向“好不好”，而房地产行业也站在新旧发展动能转换的临界点，“居者优其屋”正成为政府、开发商和购房者所共谋的发展之路。

作为房地产市场化的先行者，从第一批土地拍卖到首个样板房，从引入社区概念到推崇城市运营，深圳这座敢为人先的“创新之都”输出了太多的先进理念、成功样本、运营模式，始终走在人居梦想探索的潮头浪尖，为中国地产人居发展贡献了巨大的力量。

在新的市场背景下，作为主流媒体的深圳特区报、深圳商报、深圳晚报将发挥主流舆论引领作用，走进房地产项目一线，客观报道，为美好生活赋能，助力房地产行业稳定健康发展。

“曾经四海为家，如今家在四海”，这样一句宣传语出自华侨城四海华亭，将“对于家的渴望”说进了“深漂”的心坎儿里。

近期，“红”出圈的华侨城四海华亭项目备受关注，几乎全城中介都在推介，被业界称为“卷王”。“抄底5年前价格”“440万起买龙华三房”渠道的中介们这样介绍该项目。

“每天早上，都会收到来自四海华亭的‘问候’”。报道组的一个朋友如是说。

如此暖的四海华亭最近却是烦恼不断，只因它一不小心就被霸了屏。

“440万起买龙华三房”是否真实？

有人说特别好，很值，有人说配套差，宣传很虚。项目到底怎么样？

置业需求者纷纷留言，希望主流媒体能客观的给出答案，为此，深圳特区报、深圳商报、深圳晚报记者组成的联合报道组（下称“报道组”）于11月11日实地探访，走进华侨城四海华亭项目。

项目简介

华侨城四海华亭是作为“华侨城龙胜旧村城市更新”的首发住宅。华侨城龙胜旧村城市更新项目作为集住宅、公寓、商业为一体的大型综合体，规划总建面约56万㎡，共由5个地块组成，包括11栋超高层住宅，并配套集中商业、幼儿园、学校、公交首末站、文化活动室等公共配套设施。其中住宅约29万㎡（含保障性住房34734㎡），商务公寓约3.7万㎡，商业5.1万㎡。

住宅部分总体分为四海华亭、龙胜尚府、龙胜华府、龙胜悦府四个开发地块。规划的龙胜尚府、龙胜华府、龙胜悦府的住宅多数是保障性用房或回迁房。

项目卖点

1、销售抢跑

四海华亭作为华侨城龙胜旧村城市更新项目其中一个超高层住宅项目，已于11月3日获批预售，面向市场推出了1043套产品。

虽然11月才获批预售，但华侨城四海华亭可谓是早就做足了准备。9月25日就已经与世联行、中原签订销售委托书。同时也早早启动了二、三级联动，铺天盖地的中介刷屏，让这个项目未开先火。

▲微信聊天截图

▲朋友圈截图

2、价格用心

根据现场销售的介绍，华侨城四海华亭刚拿证就推出了诚意满满的折扣——全款购房享8.6折、按揭购房享8.8折，总价最低不超过500万元。

根据《深圳市房地产市场监管办法》第十一条，房地产开发企业销售商品房之前，应当合理确定销售价格，并报价格监督执法部门备案。房地产开发企业应当按照经备案的销售价格，明码标价销售商品房。确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的，应当在调整价格前办理备案变更。

而华侨城四海华亭非常精准地将售价卡到了15%的调整幅度之内。在政策规定的范围内，使价格降至超低位。

要知道，在过去，同样的价格预算，大家可选择性很小，现在却能在龙华“上车”，华侨城四海华亭将价格作为其第一竞争力，着实是吸引了一波购房者的眼球。

配套满足基本需求

从项目本身来说，交通方面，项目宣传“地铁4号线、6号线、25号线（规划）三地铁交汇”，目前从地铁4号线龙胜站和龙华站均可步行至项目营销中心，龙华站会更近一点，步行时间大概在15分钟左右。

教育方面，项目毗邻多所学校，高峰中学、龙华中学弘毅校区、龙华中心小学、深圳市龙华中学，项目配建幼儿园。（具体学区规划以教育局公布为准）

商业方面，项目自带约5.1万㎡街区商业，可以满足日常购需求。

争议焦点

1、高峰学校or龙华中学？

划片的高峰学校，是项目的重要宣传内容之一，但根据地图导航软件显示，高峰学校距离四海华亭项目步行约1.2公里，龙华中学距离四海华亭项目步行约563米。

▲项目海报宣传其位于“高峰学校旁”

▲项目微信推送宣传语

▲地图导航软件截图

▲四海华亭项目紧挨龙华中学弘毅校区

2、“三地铁交汇”尚需时日

交通方面，地铁25号线是纳入到深圳市城市轨道交通第五期建设规划（2023-2028年）中的，而当前该建设规划于今年9月进行了第二次环评公示。规划的25号线则还需要时间等待。

3、旧改存在太多不确定因素

虽说项目是选址龙华，但具体落址于大浪街道宝华路与工业路交汇处，这一块是城中村密集区域，周边旧民房、旧厂房众多。一方面来说，旧改确实值得期待，随着城市更新的推进，未来可能会焕新整个区域；但从另一方面来说，由于周边分布的大部分是旧民房，属于私人产业，更新角度来看其更流程和不确定因素更多一些，时间更长，也更复杂。

▲报道组11月19日实拍

例如现在售楼中心门口就有一栋民房屹立在旁，据现场销售介绍，这一整栋房子都属于同一业主，该业主就是不愿意拆迁的代表之一，要是这栋房子能够拆迁，那么项目的整体面貌和视觉效果将会好很多，但目前关于房屋的拆迁仍未谈下来，只得暂时尴尬矗立在那。类似于这样的例子比比皆是，关于周边的旧改何时才能彻底完成，开发商也没法确定告诉业主们一个确切时间。

▲报道组11月19日实拍

因此，虽然看好龙华这块地块的未来规划，但从目前的进度来看，周边聚集的十余个旧改项目中，大部分还没有开始拆除，还处在城市更新的较早期，购房者入住后很长时间内会面临改造噪音、环境的影响。

“大打折扣”或因回款压力

龙华的项目，为什么华侨城一开始就毫不犹豫的选择“大打折扣”？同时还要早早“加码”二三级市场，来一场全城大联动？

针对这一问题，现场销售说出了实情，项目之所以选择降价幅度如此大，是因为开发商的资金压力大，快到年底了，想趁着这波开盘尽快去化、尽快回款。

根据华侨城公布的三季报，前三季度，华侨城A实现营收292.81亿元，同比减少40.78%；其中2022年第三季度，公司单季度主营收入128.86亿元，同比下降51.25%。对于业绩增速不佳，华侨城A在三季报中解释称，主要是销售不畅，结转量下降。

▲华侨城A2022年第三季度报告截图

虽说今年以来，开发商都很艰难，但横向对比招商、保利、万科、金地等会发现，华侨城的营收业绩下降幅度较大，接近一半，股价表现也较差，当下股价大幅低于净资产，也比此前公司的回购价低两成多。似乎从去年7月开始，华侨城A的股东减持成为了常态，前海人寿及钜盛华累计减持超1亿股。而就在前几天，也就是11月14日，华侨城A还被深股通减持897.58万股。

11月16日晚间，深圳华侨城股份有限公司公布最新数据，2022年10月份公司实现合同销售面积22.3万平方米，合同销售金额42.4亿元；1-10月份公司累计实现合同销售面积223.4万平方米，较上年同期下降35%，合同销售金额472.1亿元，较上年同期下降33%。前10月销售数据较差。

▲华侨城A2022年10月主要经营情况公告截图

可见华侨城对于去化回款的迫切性之大。

“吸金大法”失效？项目开盘去化30%

在低折扣、全城转介的持续火力下，华侨城四海华亭似乎已经成功预订了“开盘即售罄”的门票，然而用尽力气的结果却似乎不尽人意。

11月9日，华侨城四海华亭公布意向登记人名册，入围并完成意向登记保证金冻结的客户总数为388批。

▲“华侨城华南集团四海华亭”公众号截图

11月12日，华侨城四海华亭开盘选房。从网上流传的数据来看，即使华侨城四海华亭已经这么“卷”了——价格降了很多、还早早联动了二、三级转介，在这样的前提下，去化率仍旧一般。根据公开数据及项目海报来看，开盘现场销售268套，当日共销售317套，共去化约30%。

▲项目开盘销售情况海报

这个结果的确跌破了很多人的眼镜。

据中介反馈，华侨城四海华亭项目的现场到访客户大部分都是被价格吸引去的，“可是现在的置业者会全方位考量，最终能不能安家在‘四海’，他们的决定都很理智。”

有业内人士表示，既然都已经启动“全城转介”了，这样的结果还是并不理想。

截至2022年11月21日，深圳市房地产信息平台上显示，华侨城四海华亭共有62套已签认购书，1套已备案，1套录入合同。

记者观察

新房内卷打价格战，二手房业主降价求变现，这就是今年的深圳楼市。然而，就算在如此的市场环境下，深圳依然有数个项目在开盘当天即取得去化超90%以上的优秀销售成绩。

2022年四季度，深圳计划入市的商品房项目35个，供应17109套新房。其中，住宅12737套。随着供应量的增加，购房者的观望情绪似乎也在加重，低价也只能够引起客户的关注，而真正进一步影响购房者做决策的是什么，值得每一个地产从业者思考。