前不久，李明（化名）想在北苑附近租一套两居室，希望2个卧室均为南向，月租金预算在7500元内。不过，他看了很多两居房源后发觉均难符合要求，最终将目标锁定在了一套三居室。一开始，业主报价7700元，超出了他的预算。由于目前为租赁淡季，业主不想空置，最终经链家经纪人协调后，业主决定降价200元，最终双方以7500元/月的价格签约。

“11月下半月，受疫情影响，租赁成交量相比上半月有所减少，但总体情况与10月差不多。区域内租赁客群大部分是房子快到期需要续租，或因工作调动需要换租的。客户预期租金价格小幅下降，租赁成交价格也下降5%左右，还出现了一些业主连续小幅降价（每次降价100-200元）的现象。”北京链家北苑家园店商圈经理丁邯风如是说。

这是今年11月北京住宅租赁市场的一个缩影。按照租赁市场运行规律，每年的四季度为传统租赁淡季，今年也不例外。受季节及疫情的影响，11月北京住宅租赁市场持续下行，年内总体市场表现略不及上年同期。业内人士认为，随着疫情得到有效控制，未来北京租赁成交量或将有所回升，整体租金价格将保持平稳。

租赁市场低温运行，需求明显减少

按照租赁市场运行规律，每年11月，租赁市场就步入传统淡季。“成交量小、租金价格低，因此一些租客计划利用租赁淡季租房，但业主方的房源，到期时间基本都在年后，导致匹配难度较大，再加上疫情原因，很多租户也不想搬家，续租的情况比较多。”麦田房产望京桥区北京香颂店店长李春楠表示。

“四季度对租赁经纪人来说是最艰难的时期，往年这时候也是租赁淡季。叠加受疫情影响，今年11月租赁市场总体很低迷。”21世纪不动产宏仁家园店的店长王广阔如是说。

王广阔表示，11月份北京住宅租赁市场冷清，基本没有人找房，导致市面空置房源较多。以宏仁小区为例，一套两居室空置了40多天才租出去，而且出租时价格还低于市场价，“现在的租房群体大都是短租，凑合到年底。加上疫情原因，大家都不愿意折腾，合约到期基本也都续租了，所以市场需求较小。”

世纪城、朝阳公园、上地区域也不例外。据麦田房产在这些区域的经纪人介绍，11月份，区域内租赁市场整体交易量走低，租户受疫情影响，换房率降低。“目前租房的人群，跳槽换工作的比较多。不少租客以前和外人合住，现在改为约同事一起居住。”麦田房产上地佳园店店长杜永平表示。

来自我爱我家研究院的统计显示，11月，我爱我家北京区域住房租赁市场交易量同、环比均持续下降，降幅较10月有所扩大；今年1-11月，累计租赁交易量与去年同期相比，首次出现下降，但降幅很小。

11月整租平均租金波动在5%以内

从租金方面来看，我爱我家研究院统计显示，11月，我爱我家北京区域住房租赁市场整租交易的每平方米租金环比下跌3.4%，同比下跌4.3%；整租的套均租金环比下跌3.1%，同比下跌4.9%；每平方米租金与套均租金均达到年内新低。

我爱我家研究院方面表示，自今年8月开始，北京住房租赁市场整租的平均租金已连续4个月下滑；11月，整租平均租金的同比降幅较10月有所扩大，租金水平明显低于去年同期。总体来看，虽然11月租赁市场平均租金仍持续下滑，但租金波动幅度保持在5%以内，租金水平相对平稳。

另据北京链家研究院统计显示，11月北京租赁成交单量显著下滑，租金价格环比小幅下降，租金水平与去年同期基本相同，整体进入平稳运行阶段。对此，北京链家研究院分析师冷会分析，今年年内租金价格走势遵循季节性规律，总体符合预期，而11月租赁成交量大幅下降主要受疫情影响，随着疫情逐步缓解，未来租赁成交量或将出现补偿性增长。

12月租赁市场或平稳

按照过往经验，每年的四季度为传统租赁淡季，那么，接下来的12月份，北京租赁市场走势如何？

临近年底，出于工作稳定性的考虑，大多数人员都会继续居住在原地，待新的一年再重新做打算。因此，来自一线经纪人的普遍反馈是，不看好12月的租赁市场，“每年年末，租客量都会相对减少，且受疫情影响，预计12月租赁成交量和成交价格都会略有下降。”

我爱我家研究院分析认为，12月，预计疫情对市场的影响依然存在，但随着疫情得到有效控制，影响程度较11月或有好转，北京住房租赁市场下行幅度或将有所收窄。叠加因疫情抑制的部分租赁需求或得到有序释放，12月交易量较11月或有上升。

此外，我爱我家研究院指出，由于当前租金已降至年内新低，预计12月租金水平或与11月相差不大，若交易量回升明显，租金或有小幅上升的可能，整体租金水平将依然保持平稳。