来源： 凤凰网房产南京站

南京二套房首付比例，又降了！6成变4成！

而就在今年8月，南京已经调整过一轮二套房贷款首付比例，当时是8成改6成，同时5改3。如今再次降低首付门槛，很多媒体形容其为“大杀器”、“重磅利好”。

但很多网友却异常清醒，对此评价为：“降低了首付，但我每个月还款会更多，银行赚得更多了，看似利好买房人，实际还是银行赚大头。” 也有人说：“搞得像不用还贷一样，只关心利率和总价。”

这一届买房人已经相当理性，更多人关心的是：我的存量房贷利率，到底能不能降？

南京二套房首付比例下调

这次南京的商贷政策调整，让买二套房的首付比例将调至4成，购房“门槛”一下子降低了不少。

简单来说：在南京购买第二套房，贷款已结清，再购房享受首付3成，利率4.1%；有一套房贷款未结清，再购房首付4成，利率4.9%；有两套房贷款未结清，停贷。

有房无贷：首付3成，房贷利率4.1%

有房有贷（1套在还）：首付4成，房贷利率4.9%

有房有贷（2套在还）：停贷

按照一套奥体板块的二手房计算，总价为580万，6成首付是348万，4成首付只要232万，首付款降了116万，买房的门槛骤然下降了许多。

南京本土一家大型银行的相关负责人士接受记者采访时表示，他们确实已经收到了下发的通知，目前“正在开会研究”，最快本周内就将正式公布。

至于本次调整对于楼市的提振作用，该人士表示降低购房“门槛”有助于刺激出手意愿，不过能否拉抬销量提升则有待观察。

存量房贷利率，还有机会降吗？

那么，对于存量房贷能不能降？可以肯定地回答：能！

因为今年LPR已经下调3次，累计降幅35个基点，就要在明年1月1日起正式执行。

12月的LPR报价，可以说是全年关注度最高的一次利率调整。

这次调整不仅关系到正在买房的朋友，也关系到已经买房的朋友。因为很多人的房贷合同定价日是1月1日，参考的就是12月20日公布的5年期LPR。

存量房贷能不能再降些，定锤就看这个月！

今年，房贷利率调整已经算很频繁。

单是全面降息就有3次：

分别是今年的1月、5月和8月，5年期LPR累计下调近35个BP。

除此之外，还有2次因城施策的加点调整：

① 今年5月，允许首套首贷房贷利率低于5年期LPR20个基点；

② 今年9月，允许6-8月房价连续下跌的城市，自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

虽然南京不符合“6-8月房价连续下跌”这条杠杠，但是目前的实际执行利率，首套房最低也是4.1%，已经是历史最低水平。

现行南京房贷利率调查：

而对于12月是否还会继续降息，答案可能是否定的。

简单分析一下：

① 降息会来，但更大可能性是明年1月。

1月降息，可以为新年送上第一棒利好，也不影响2024年后续调整。同时，9月份出台降息政策，截止时间是12月底，再有调整肯定也要再此之后再说。

因此，最早1月初，最晚或在春节前后，降息就会有实质性动作。

② 存量贷款打折，没戏！

2017年—2021年房贷利率相对较高，但这期间存量按揭资金占据按揭规模的六成。涉及的范围大了，银行调整的冲动就小了。

毕竟，银行也是要盈利的，不是慈善组织。

③ 房贷利率不是决定购房的主因，年底-明年3月，买房差距不是很大。

目前房贷利率实际上已经非常低，就算再次降息，幅度也不会太大，估计就在5个bp左右，换算成房贷每100万，月供也就多30块钱左右。

如此对比，趁现在行情多淘多看，杀点价，挑点折扣，找找笋盘更为实际。