即将到来的2023年，国内消费需求被寄予厚望，其中就包括“支持住房改善”。很多人认为，住房改善就是居民的换房需求，包括二手房换成新房，小房子换成大房子，楼梯房换成电梯房，楼龄长、配套差的房子换成新房或“次新房”（10年以内楼龄），外围的房子换成中心区的房子，或者买第二、第三套房等。毫无疑问，这些倒腾房子的各种归纳，都是住房改善的内容。

但是，换房为主的住房改善需求，有效空间可能并没有那么大。根据克而瑞对全国194个城市的统计，这几年商品房市场一直由新房主导。2019年以来，3-4房户型的新房占全部新房的70%以上。触发换房需求的，除了居住改善外，很多是由于房价上涨引诱的，加上前几年中产人群收入也不错、对未来预期普遍乐观，换房需求火了几年。但现在，换房的动力和能力不如从前了。

一方面，很多人预期房价不涨了，甚至会下跌，没有动力换房了；另一方面，创造中产的行业（地产、金融、互联网、平台等）呈现红利衰减之势，加上机关事业单位“降薪水”，中产收入增长下降，而房价还在云端下不来。近几年上车的中产确实想换房，但换不起。还有一部分中产，手上的二手房是“老破小远”，卖不掉或卖不了太多钱，也就无法换房。

比如，深圳卖房者的年龄，从2015年的39岁，升至2022年的43岁，和发达国家差不多了，而买房者的年龄从33岁增长至37岁。也就是说，买房和卖房的年龄都在推迟。值得注意的是，真正的住房改善需求，潜力是非常大的。比如，主要集中在大城市的3亿新市民，规模上接近中产及以上人群，但这部分人群基本住在城中村、企业宿舍，还有一部分住在工棚。

无疑，改善居住条件最急迫的是新市民。近年来，各地大力发展保障性租赁住房，目的就是把这部分人群纳入到真正的住房消费中，纳入到商品房范畴，最终纳入城市公共服务和商品经济中。另外，过去十几年我国搭建起了一张覆盖全国14亿人口的互联互通大网，道路、汽车、物流和互联网惠及6.7亿农业人口，他们想分享城市化红利，包括像城镇一样的住房。

试想，这部分人群中未来能产生3亿中产，不管是房地产、基建代表的投资内需，还是住房、汽车和生活消费，这是多么诱人的图景。此外，根据“七普”数据，65.5%的老年人独立居住（一人或与老伴同住），有54%的老人现居房屋楼龄大于20年。而且，大部分没有配备电梯，防滑、扶手等适老化设施不足，健身活动等配套设施也不足，这也是住房改善的潜力。

还有，过去国人买房，更关注是否拥有产权住房、享受资产溢价，至于房子及社区服务体验，则是靠后的。因此，很多人高价买了房，却无能力再去二次装修、无能力对设施设备更新换代。另外，目前的存量房屋，要么是上世纪80年代左右“短缺经济”下建设的福利房，要么是近年来高周转出来的商品房，供应效率不高。最突出的，就是社区设施不足，房屋折旧快。

以上这些，都是住房改善的内容。到目前，城镇人均住房面积超过41平方米，人均拥有1.06间，户均拥有1.1套。加上具有居住功能的“类住宅”、小产权房，房子足够了。考虑到居民收入增速下降、“双碳”目标、金融风险、地方债务等，高举高打的新建商品住房，不再合时宜了。相比购房置换需求，围绕存量房再利用、改功能、补短板的需求，尽管对土地财政、固定资产投资、拉动上下游的贡献小，但能让更多的人群享受到低成本、服务好的城镇住房，还能释放他们的生活消费，带动更多就业，这才是美好人居的应有之义。