市场还未等到万科泊寓发行REITs正式消息，却是先收到万科、建行成立100亿元建万住房租赁基金公告。

1月16日晚间，万科发布公告称，下属子公司海南中万启航管理服务有限公司、海南万益管理服务有限公司与中国建设银行股份有限公司下属的建信住房租赁私募基金管理有限公司、建信住房租赁基金（有限合伙）签署了《建万（北京）住房租赁投资基金（有限合伙）合伙协议》，共同投资设立“建万（北京）住房租赁投资基金（有限合伙）”。

据观点新媒体了解，万科下属子公司中万启航认缴出资金额为100万元、万益管理认缴出资金额为19.99亿元，合计占建万住房租赁基金的比例为20%。

该基金募集规模为100亿元，主要投资于万科集团及其关联方持有的自持住宅、存量商办物业等存量资产，同时投资于其他房企持有的具有投资价值的自持住宅、存量商办物业等存量资产，用于租赁住房。

建行方对于基金用途表述也大致相同，更多的强调是在长租公寓领域共同参与市场化投资，充分发挥“产融结合”的优势，以资产收购、股权投资、经营权购买等方式，专注投资于万科集团及其他项目。

观点新媒体了解，2017年，建行就宣布联合开发商开拓住房租赁市场，先后在广东、上海等地探索“存房”模式。2019年起开始参与首批住房租赁REITs试点，2022年1月还与保利集团签署保租房战略合作协议，共同探索保租房公募REITs发行；去年8月，建行还担任了首批保租房公募REITs中的两只REITs基金托管人、咨询顾问角色。

2022年9月23日，建行就有意设立住房租赁基金。

公告显示，为了坚持租购并举，加快发展长租房市场，增加保障性租赁住房供给，促进房地产业良性循环和健康发展，建行出资设立住房租赁基金，基金募集规模为人民币300亿元，其中建行认缴人民币299.99亿元。去年10月，住房租赁基金正式成立。

消息人士向观点新媒体指，最新与万科的合作也主要是由建行主导。万科作为长租公寓领域规模最大的运营商之一，同样被传计划参与住房租赁公募REIs的发行，因而此次合作更多是顺理成章的感觉。

反过来对于万科而言，通过私募基金形式撬动多元业务在万科过往的发展中并不鲜见。

比如2017年，万科出资50亿与招银资本、长江招银成立两只专业商业地产投资基金，投向旗下42个项目；同年，万科参设60亿物流地产投资基金；2019年还联合比亚迪设立11亿基金，投向科技、物流等领域。

如今，万科用基金的模式撬动业务发展，于泊寓而言，也是实现融资多元化的途径之一。

实际上，万科算是最早布局租赁业务的房地产开发商之一，2008年试水国内第一个面向中低收入家庭的租赁住宅项目万汇楼。

2014年，万科成立“万科驿”团队开展租赁业务，再到2016年整合各分公司长租公寓业务，统一为泊寓品牌纳入管理运营，随后泊寓进行了飞速的扩张之路。

据了解，截至2022年9月底，万科旗下的泊寓运营管理房源约21.5万间，累计开业约16.9万间，在管房源数量稳居长租公寓运营企业榜首，排在其后的有龙湖冠寓、魔方集团等。

出租率方面，泊寓连续多年超90%以上，在疫情下也能维持稳定的出租率水平；营业收入方面，泊寓前三季度实现23.1亿元，同比增长11.5%。

2022年住房租赁市场整体降温及多城市月租金同比下滑的背景下，泊寓能保持持续增长的功劳可能要归功于2022年初人事任命，有着“财神爷”之称的总裁祝九胜直管长租公寓业务，兼任长租公寓BU（事业单元）首席合伙人。

祝九胜直管万科长租公寓BU后，便非常重视销售情况。有测算表示，泊寓将于2023年实现成本法（即扣除折旧摊销后）的会计报表盈利。泊寓如实现盈利将是拔出万科的一根“心头刺”，更是加入后来者龙湖冠寓的少数盈利行列之中。

长租公寓低利润的属性造就其无法与房地产住宅开发行业相比较，运营模式造就收入规模及利润贡献率必然不及住开业务。

2022年12月的股东大会上，祝九胜表示，万科长租公寓业务采用成本价核算，通过REITs方式证券化以后，能够为股东体现及创造更多利润。

作为房企涉足长租公寓的老大哥，泊寓却被华润有巢抢了先发行保租房REITs，但这也为长租公寓如何实现“投融管退”提供了一个很好的解决答案。

去年间，包括万科、龙湖、金地等企业都展现出将旗下租赁住房项目申请纳入保租房体系的努力。其中，截至2022年三季度末，万科泊寓已有4.28万间房源纳入保障性租赁住房，占比达到约20%，另有近5万间房源在申请“纳保”途中。

“纳保”作为公募REITs发行的第一步也是最基础的一步，泊寓接下来的发行之路并不会太简单。此次万科与建行的合作，或许能再添其筹码。

万科在最新公告中表示，下属子公司参与投资建万住房租赁基金，是践行“城市建设服务商”的战略定位，落实国家“租购并举”政策的重要举措；本次投资有助于盘活长租公寓存量资产，进一步扩大长租公寓业务管理规模。

而值得关注的是，祝九胜作为万科长租公寓BU的一把手，他与建行的“情分”同样不浅，这似乎为此次的合作更增添戏剧性。

翻查过往资料获悉，祝九胜早期就在建设银行深圳市分行工作19年，历任福田支行副行长(主持工作)、分行信贷部总经理、公司部总经理、分行副行长等。2012年起，他从建行离职加入万科，曾主要分管银行、信托等信贷渠道的融资工作。