在乍暖还寒的早春，楼市回暖突显“倒春寒”。

近日，克而瑞披露了重点城市最近一周（3月6日—3月12日）新房整体成交数据，总成交量全线回调，各能级城市成交指数全线回落，重点城市平均去化率降至45%。另外，据诸葛找房数据研究中心统计，2月份全国10个重点城市二手住宅挂牌量为193.61万套，环比上涨6.28%，同比上涨81.99%。但其中，降价房源的比重远超涨价房源。

同时，央行数据显示，2月住户部门中长期贷款增加863亿元，相较于1月增加的2231亿元减少了1368亿元。不过，居民存款仍在同比多增，2月住户存款增加7926亿元。

新房成交“断片儿”

3月13日，克而瑞披露了重点城市最近一周（3月6日—3月12日）新房整体成交数据。具体来看，一线指数环比下降15.82点至90.86，北上广深四个城市成交面积均不及前一周；二线成交指数环比下降4.53点至81.75，除了成都、杭州、长沙、南京环比有所增长外，其余都在下调；三四线成交指数环比下降16.89点至125.09，江门、东莞等降幅较大。

同时，克而瑞数据显示，2023年第11周（3月6日—3月12日）重点监测城市开盘去化率45%，较前一周下降12个百分点。

与之相比，据CRIC中国房地产决策咨询系统监测，2023年2月，30个监测城市新房成交面积为1622万平方米，同环比涨幅均超4成，整体成交规模与去年12月基本持平，前2月累计成交已止跌。

那为何会出现新房成交“断片儿”的现象？

3月16日，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受《华夏时报》记者采访时表示，如今新房市场处于下行阶段，刚需的基础还不是很扎实，二月份消化了大量的刚需，而改善性的需求还没有接上来。

“另外，刚需本身的潜力是很大的，但是，并没有大规模的释放。一方面，二月份释放的那一波需求，主要是有购买能力的刚需，其本身也是要买房的，但由于去年疫情形成了换房的阻碍，以及对市场预期不好，所以并没有入市。今年市场情绪好了，那一波刚需就入市了，但是整体来看规模并不算很大。”李宇嘉说。

此外，李宇嘉认为，开发商降价促销，使得市场情绪不会特别高昂。“开发商资金链比较紧张，整体上采取降价促销的态势，使得市场预期价格会进一步下降。”

二手房挂牌量大幅上升，以降价房源为主

在二手房方面，重点城市挂牌量呈现上升趋势。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2023年2月10个重点城市二手住宅挂牌量为193.61万套，环比上涨6.28%，同比上涨81.99%。从各城市挂牌量环比来看，7城挂牌量上升，3城挂牌量小幅回落。其中，深圳挂牌量涨幅超过48%，其次为北京和南京，挂牌量涨幅分别为13.38%和11.38%。

其中，2023年2月，重点10城调价房源中涨价房源占比仅为23.4%。对此，李宇嘉指出，“二手房挂牌量明显增加，会导致很多业主以降价的形式来出售，这会使新房市场受到影响，而且新房存在着逾期交付的风险。同时，国家统计局的数据显示，二手房降价幅度比新房大，这在一定程度上影响新房的成交量。”

3月16日，国家统计局发布了最新一期70城房价指数和70城二手房价格指数。数据显示，2月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为0.3%，同比涨幅为-1.9%；而二手住宅价格指数环比涨幅为0.1%，同比涨幅为-3.4%。

此外，克而瑞数据显示，2023年第11周15个重点监测城市二手房成交225万平方米，环比涨幅收窄至4%，同比上涨92%。市场大幅修复，规模连续6周环比上升。不过，成都、南京、苏州等本周环比涨幅均显著收窄，北京、杭州、青岛、大连等已环比下降。值得注意的是，克而瑞还提及，环比涨幅逐渐收窄，预计本轮成交周期即将到达规模顶峰。

可以看出，与新房成交量相比，二手房表现较好。李宇嘉指出其中存在两个主要原因，一是二手房拥有现房的优势，而且可选的范围很广，另外新房通常是大户型，以改善型为主；二是价格和区位，二手房分布很分散，能在区域和价格上有所选择。

值得注意的是，央行数据还显示，2月住户部门中长期贷款增加863亿元，相较于1月增加的2231亿元减少了1368亿元。而中金货币金融研究指出，综合1—2月来看，居民中长期贷款相比去年同期仍然少增3871亿元，地产融资的恢复总体上偏弱。

此外，居民存款仍然在同比多增。央行数据显示，2月住户存款增加7926亿元。对此，克而瑞指出，整体来看居民信心仍不足。

同时，国家统计局数据指出，1—2月全国房地产开发投资13669亿元，同比下降5.7%，其中，住宅投资10273亿元，下降4.6%。不过从规模上来看，1-2月全国房地产开发投资额为2022年下半年以来新高。

那楼市怎样才算全面回暖？

“现在二手房挂牌量大，有一部分是换房的，但更多的是套现的，套现的规模是很大的。房地产市场回暖的话，首先是刚需和换房能形成良性的循环，降价卖房的现象少很多，这是一个很重要的标志。另外挂牌卖房的人应以换房为主，如果是以套现为主的话，市场不能算回暖。同时，开发商的资金链好转，开发商降价促销的现象减少（也是回暖表现之一）。”李宇嘉说道。