1993年,在山城重庆,龙湖的前身重庆佳辰经济文化促进有限公司成立,当时还不能称为龙湖地产,因为这家公司主要从事建材买卖和一些出版工作。
这一年,百强房企里有18家公司诞生,为数量之最,其次是1992年和1996年,分别有12家和11家。
30年后,这家秉承“善待你一生”品牌使命的房企,穿越了不止一次房地产周期,甩下了众多“同龄”队友,稳健向前。
财经作家吴晓波在《激荡三十年》总序中写道:“如果把当代放入两千余年的历史之中进行考察,你会惊讶地发现,正在发生的一切,竟似曾相遇,每一次经济变法,每一个繁华盛世,每一回改朝换代,都可以进行前后的印证和逻辑推导。我们正穿行在一条‘历史的三峡’中,它漫长而曲折,沿途风景壮美,险滩时时出现,过往的经验及教训都投影在我们的行动和抉择之中。”
回望“历史的三峡”,中国房地产亦曾星光璀璨,三十年后却命运迥异,留下一连串的喟然长叹。命运的齿轮重启转动时,幸存的成功者为何寥若星辰?
在8月18日如约举行的龙湖2023年中期业绩会上,龙湖集团董事长兼首席执行官陈序平点出了龙湖的内在价值:“开发、运营、服务三个板块组合完之后,让企业不再依靠负债规模的增加,去驱动资产规模和销售的增长,而是依靠各航道行活能力提升,实现经营性现金流为正的内生式增长,使得龙湖未来更加稳健、更可持续地高质量增长。”
陈序平所言,透露出龙湖集团的高质量增长模式:开发、运营及服务三大板块协同发力,“1+2+2”的业务格局继续深化,各航道实现正向的经营性现金流,有息负债稳步下降与资产质量持续优化提升,运营及服务收入与利润占比不断提高。
一条低杠杆、低成本、强运营、正现金流的新发展路径,一个足以面对新周期的可持续发展模式顺势铺排而来。
1st | 澎湃动力,逆行抢滩
大海航行靠舵手,军舰遇险则靠动力,动力充足才能不被海浪所摆布。
当“中国房地产市场供求关系发生重大变化”,高杠杆、高周转、高负债的运营方式成为历史,主业聚焦、债务低位、财务稳健、产品力突出的房企是下一个周期的主流。
过去半年,龙湖合同销售额为人民币985.2亿元,营业额为人民币620.4亿元,核心权益后净利同比增长至65.9亿元。同时,资产负债率为61.9%,达近5年新低。值得一提的是,由运营及服务业务组成的经营性收入约122亿元,保持两位数增长,并开始占据更高的利润占比,已达一半以上,利润结构持续优化。
充足的动力,即便地产行业持续震荡出清,龙湖这艘战舰仍然逆风远航,在行业分化中稳中有进。
龙湖集团执行董事、高级副总裁兼地产航道总经理张旭忠这样解释,“这一方面取决于我们上半年的供货端做了充足准备:上半年可供销售的货源2400亿,下半年还有800亿的新供货源会入市,全年会提供超过3200亿的可供货源。”面对内外环境交困,龙湖对新项目的去化开足了马力,“今年上半年新项目首开去化达到了70%。”
龙湖的开源打法,较之水涨船高时期更为敏锐,快而“狠”:“坚决去化换现金流,优化盘面。”
今年上半年,龙湖在成都、合肥、北京、苏州、西安、天津等高能级城市市场去化全面开花,拉动全集团业绩提升。上半年26个城市的排名在当地市场进入前十,其中成都、西安、重庆、昆明、石家庄、泉州、咸阳、兰州等城市排名前三。
低迷周期时并不随波逐流,也不容等待,而是迅速抢市占率,背后离不开龙湖管理层的精准判断。
中长期来看,龙湖管理层认为,政府促进经济发展的目标非常明确,强调房地产是支柱产业,因此看好中国经济和地产行业发展前景。短期来看,行业复苏取决于整体经济增长以及购房者对未来就业、收入的预期,市场信心恢复仍需要时间和耐心。
龙湖管理层判断,行业的另一个趋势是,城市、需求持续分化。因此,龙湖聚焦于人口和经济基本面持续向好的核心一二线城市,把握改善型需求,提供优质的产品和服务,同时提升投资精准度,时刻保持安全稳健的财务盘面。
凭借稳健的经营表现,龙湖集团连续三年入围2023年《财富》世界500强,排名持续提升至第402位,在6家上榜的房企中,龙湖的名次提升最高。此外,龙湖还连续13年荣登“福布斯全球上市公司2000强”,位列最新榜单第306位;连续13年入选《财富》中国上市公司500强,位居最新榜单第54位。
2nd | 正向驱动,低位融资
当一家企业不再依靠融资负债规模的增加去驱动业务增长,而是靠各个航道现金流回正驱动增长,那么低位融资就是企业的安全阀。
龙湖集团CEO陈序平在股东大会指出:“公司计划用三到五年时间,把非开发业务,即运营、服务航道的利润占比达到50%,收入占比能够到20%,同时将有息负债逐步下降,让公司更加安全。”
龙湖管理层曾透露,公司2023年内到期债务规模可控,在手现金充裕,现金短债比处在行业高位,今年已无到期海外债务。
8月14日,随着龙湖企业拓展将17亿人民币拨入18龙湖04债券兑付专户,龙湖年内境内到期公司债已基本全部还清,仅余11月到期的1.19亿。龙湖7月-8月累计偿还83.7亿人民币公司债。
此外,龙湖近期新获得一笔5年期、31亿港币银团贷款,同时按计划有序提前归还海外债务。2024年1月到期的153亿港币银团贷款,目前已提前偿还72亿港币,龙湖集团计划在年内全部提前偿还剩余部分。
在年中业绩会上,龙湖集团首席财务官赵轶表示,“今年龙湖的债务压力已经完全过去了。到今年年底时,明年到期的债务可能只有230亿左右,其中110亿是明年到期的境内债券。另外120亿左右是国内开发贷,龙湖有充分的资源偿还。”
龙湖作为受邀参加央行、证监会等组织的座谈会的优质民企代表,赵轶进一步透露,“监管层对民营企业的关心支持非常明显,明确提出要强化金融市场,支持优秀民企的合理融资需求。我们也在这个大的方针体系下铺排了融资策略,在银行端,龙湖是所有大行和一些银行最好的战略合作伙伴,有非常好的信用。”
截止上半年,龙湖的银行融资占比达55%,尤其是经营性物业贷,随着龙湖商业天街持续开业,经营性物业贷上半年同比增加100亿,达到400亿。“整个账期很长,相当于给了一颗很大的定心丸,为公司的长期发展奠定了基础。”
据惠誉报告,“得益于支持部分民营房地产开发商融资渠道的政策,龙湖获得银行融资的渠道有所加强。”龙湖的在岸银行贷款余额在2022年增加了220亿元,达到1120亿元。此外,龙湖还拥有充足的未抵押投资性物业资产,这部分资产价值超千亿元,令龙湖有更大的融资空间。
基于上述因素,龙湖成为今年首个获国际评级机构惠誉上调展望的内房上市公司,除惠誉外,标普、穆迪均给予龙湖投资级评级,龙湖集团继续保持境内外“全投资级”评级。
3rd | 三条曲线,坚守至胜
每一次远航,都是下一次征途的开始。面对残酷的市场现实,勇于一次次重塑前行。
如前文所述,多年来,凭借“空间即服务”战略的坚定铺排,在“一个龙湖”生态体系之下,龙湖已构建开发、运营、服务三大业务板块,形成地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理、智慧营造五大航道 “1+2+2”的业务格局,布局清晰,聚焦协同。
2023年上半年,龙湖实现经营性收入122亿元(不含税),同比增长10.4%,对集团收入整体贡献超20%,利润贡献占比过半。
陈序平在业绩会上指出,“纵使今年上半年因地产开发受整个大势影响,龙湖的地产开发毛利仍然微幅下降,但由于经营性航道保持高毛利,所以集团整体毛利还提升了1.1个百分点。”
龙湖源源不断的内生力,源自其厚积薄发的战略构成。
其中,运营业务上半年实现收入63.3亿元,同比增长8%,毛利率为77.3%。截至2023年6月末,龙湖商业已进入全国30余座城市,累计开业运营的购物中心达80余座;长租公寓业务在推动产品升级的基础上继续寻找增量,已明确四条产品线,分别是长租公寓“冠寓”、产业办公“蓝海引擎”、服务式公寓“霞菲公馆”、活力街区“欢肆”。其中作为基本盘的龙湖冠寓,截至目前开业房间数11.9万间,紧扣民生底色,已纳保超4万间,助力城市青年安居。
服务业务及其他收入达58.4亿元,同比增长13%,毛利率为31.9%。截至2023年6月末,拥有超20年物业服务和商业运营经验的龙湖智创生活,持续以珑之名、尊享、乐享、惠享四大住宅产品体系,服务更多业主,并通过办公、商业、城市服务产品体系持续拓宽业务围栏;全新推出的“智慧营造”品牌——龙湖龙智造,已经快速成为代建行业的有力竞争者。截至目前,龙湖龙智造已累计获取建管项目50余个,总建筑面积超900万平方米,以行业领先的综合实力,持续助力智慧城市营造,赋能未来城市发展。
土地储备方面,龙湖也未曾放下脚步。上半年,龙湖新增20幅新地,分布在深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等一线及强二线城市。新增土地储备总建筑面积为257万平方米,总货值546亿,权益地价180亿。
截至2023年6月底,龙湖的土地储备合计达5489万平方米,权益面积为3816万平方米,87%的货值集中在高能级城市和价值区域,且成本合理。
龙湖管理层表示,“龙湖会坚持以销定支,主动把握好投资节奏,同时依然会严守投资刻度,优中选优。”
随着时间的流逝,坚定的长期主义者,终究会穿透迷雾逐渐收获最终的答案。
如今,龙湖集团累计实现近90万套品质交付,累计开发项目超1100个,总建筑面积超2.2亿平方米;龙湖商业在全国30余座一二线核心城市树立起82座全新的商业地标,与6500家品牌共同生长;龙湖冠寓累计管理超16万间房源,已纳保超4万间;龙湖智创生活截至2022年末的在管面积已经达到3.2亿平方米,“满意 惊喜”的高品质服务在商业、办公、公建、城市服务中破土、萌芽、结出花蕾;快速生长的龙湖龙智造,至今已参与50余个建管项目,建管面积超900万平方米。
中国房企三十年,闪现无数不同的面孔。龙湖,泅渡历史的“三峡险滩”,三十年来风雨兼程,从旧模式到新模式切换,用坚定的步履迎来高质量发展。
这,必然不是终点。

