珠海楼市正以新的姿态迎接挑战与机遇。

虽都是最早一批对外开放的经济特区，不同于深圳的“深圳速度”，“宜居宜游”成为了珠海的特有标签。

2019年，伴随粤港澳大湾区规划横空出世，位居粤港澳桥头堡位置且生态宜居的珠海一时风光无两，加持以斗门区为先的限购政策松绑，区域楼市也开始高频高调出现在全国视野，吸引一批又一批外地购房团。

楼市热度推高后，紧随而来却是房地产行业的整体下行，从全国购房团蜂拥，到随后的量价齐跌，库存高企，不过短短几年时间。

如今，房地产迷雾尚未散去，珠海虽凭借其独特的旅游城市标签和生态环境优势，仍然吸引着部分外地购房者的目光，但也面临着新的“去库存”挑战与“产品”机遇。

卷土重来的“购房团”

将时间拉回到2019年，随着粤港澳大湾区规划的正式发布，与当时已开通的港珠澳大桥，以及包括诸如横琴粤澳深度合作区、深珠合作示范区、第二批自贸区等各类政策礼包的不断倾斜，区域发展的强预期被拉满。

基于有发展概念炒作与现有环境生态条件，加上彼时珠海局部区域的限购松绑还在带来直接刺激，外围目光开始不断聚焦这座城市。

“全国的自媒体人都带着自己的粉丝开始了珠海的团购之路。”有市场人士不乏如此形容着当时盛况。

当年春节后的成交已有明显提升。据合富研究院数据，2019年3月珠海全市新房成交了4718套，环比2月上涨 167%，直接创下调控以来28个月网签新高，其中限购最先放松的斗门区便贡献了全市49%成交量。

彼时，亦不乏有媒体用“虎视眈眈”形容着这群来自全国各地的购房团。

蜂拥而来的外地购买力搭乘全国楼市上行态势，珠海迎来了房价一路猛涨。

据机构公开数据，到2021年上半年时，横琴、拱北、吉大等一些板块均价已来到“4”字头，彼时佛山房价最高区域的还在“3字头”，东莞也仅有南城和长安站上“4字头”。

随后官方开始收紧调控，全国楼市也逐步进入下行周期，“维稳”“托底”成了高频词。

虽然一辆辆大巴拉来珠海购房的场景不再频现，但外地购房团并没有完全消失。

日前，位于珠海凤凰山脚下，背山面海的恒荣城市溪谷三期便罕见迎来一组河北唐山的购房团，根据项目方公布的热销海报显示，该购房团成员为恒荣置地于唐山开发的唐城·壹零壹业主，累积为珠海项目贡献2000多万元销售额。

相较于数量稀少的南下北方客户，重新北上的港澳客户更加不容忽视。

得益于两地间的房价差距，以及加持诸如“港车北上”政策实施、深中通道通车等利好推动，港澳地区人士正成为当下珠海外地购房团的主要组成，并再一次给珠海仍相对低迷的房地产市场带来一定热度。

如上半年珠海全市网签量第一项目即为卖了1064套的澳门新街坊，该盘属于澳门居民定向销售项目。

有专门带队的中介机构人士也提到，如今从香港去往内地的“睇楼团”几乎每周都有，且面对更友好的房价，香港人在内地置业一般更为“爽快”，成交表现尚可。

房子越卖越多

虽当下仍有少数外地客户贡献成交，但面对整体热度下行及本地客群购买力有限，珠海市场依旧表现疲软，板块分化明显。

来自珠海市商品房预（销）售专网统计的显示数据，全市2024年上半年仅网签9834套住宅，同比下降26.45%；另外价格方面也在持续探底，珠海中原数据显示，8月份全市新房成交均价约2.26万元/平方米，同比回落10.43%。

量价齐跌的同时，抛售现象加剧，并伴随而来不断高企的存量。

目前来看，整个珠海范围仅贝壳平台的二手房挂牌房源已超过5.1万套，倘若以70%的贝壳珠海市占率计算，全市二手房挂牌量或超过7万套。

庞大二手房体量的背后是长期维持高位状态的新增挂牌量，根据贝壳每月新增挂牌数据统计，仅今年1～8月，平台新增挂牌房源累计已达3.7万套，月新增挂牌普遍去到4000多套以上。而相对应，却是每月仅数百套的成交量。

“抛售是一方面，同时近年来交付楼盘增多，且限售年限缩短，也使得一大批次新盘纷纷挂牌。”有房地产中介机构人士对此提到。

新房方面亦遭受着库存承压，虽近年来珠海涉宅地成交持续“缩表”，新增房源数量自2022年以来也开始大幅下降，但考虑到新房市场本身去化速度放缓，库存依旧保持高位。

珠海中原地产数据显示，截至8月底，全市住宅已批库存 374.3万 平方米（35193套），同比增长8.38%，库存去化周期 22.14个月。

市场回归产品力之争

一边是“天量”库存，一边则是市场参与主体的全力“去库存”。

除了近年来政策层面的步步解绑，于房企角度，也是从价格战到卷产品、卷服务的多样化手段搬出。

近日来看，为冲刺“金九银十”，珠海多个盘再度加码降价幅度。位于斗门湖心路的百万级大盘东方威尼斯因清盘推出单价仅7999元/平方米的特价工抵房引发市场关注，即一套建筑面积约130平方米房源，总价约百万元便可拿下。目前湖心路周边其他在售项目均价普遍在1.2万~1.5万元/平方米。

价格回落之外，以头部房企为先，正同步发力产品。

就当前珠海市场，舒适度更高的板楼变得更为常见，产品优化的宣传也从更多开发商口中释放，典型像珠海市占率最高的华发，便于年内高调喊出要做“新一代好房子”，做优 5.0产品；

与此同时，建筑新规的出台，也给房企的产品升级提供了更大发挥空间，新入市项目得房率正越来越高。

不过值得注意的是，当房企主力“去库存”时，因利润空间压缩，抑或个别企业自身危机，“保交房”之外，亦不免出现部分早期承诺配套迟迟未能兑现情况，诸如某些项目配套商业的未能如期落地、运营艰难等。

不仅如此， 正如大多数市场观点所认为，珠海楼市过去能快速发展起来，各式各样的规划、概念是关键，由此吸引大批“炒房客”，随之推高区域房价。

但目前来看，部分板块远没有跟上兑现速度，进一步加深区域楼市寒意，当中不乏一些过去的网红概念合作区。

从呼声高到兑现难，过程中对于购房者而言，也渐渐对“强概念”祛魅，而更加回归好产品本身，回归自住明显，网签数据显示，改善型产品较为受欢迎。

一直以来，珠海都坚持“绿色发展”理念，严控污染企业准入，守护着区域生态环境；另外在城市的规划建设中，珠海也没有全然追捧高密度高楼大厦，而更为注意人与自然的关系，也使得虽同属特区城市，产业结构的丰富性与经济增速远不及深圳，但珠海的相对“慢节奏生活”同样是一大独特魅力点，并吸引而来不少外地买家。

如何找到生态保护和经济发展的平衡点，或是珠海的关键一步。