编者按：他们神秘入局成网红；他们持续深耕淘金；他们贸然入场败兴而归；他们观望寻机遇。这场旧改盛宴中，是资本与实力的比拼。傲笑一方者，方成局。本期解读升龙集团。

文|黄小妹 来源|风财讯

3年，8个旧改，1700万平米，735亿元，这四个数字串成了升龙集团的广州旧改成绩单。

这份亮眼成绩单背后，是广州旧改网红升龙连续斩获旧改项目，势头强劲的身影。

梳理升龙集团网红成长路径发现，资本、经验、关系是升龙集团打开旧改市场的钥匙。不过，在广州旧改市场红极一时的升龙集团，能走得出“郑州”、“南京”过气网红的阴影吗？

打开广州旧改大门

3年连续斩获8个旧改项目，升龙集团迅速打开广州市场的动作让市场侧目。

风财讯统计，截至目前，升龙集团拿下的8个广州旧改项目分布于广州南沙区（1个）、番禺（2个）、增城（2个）、黄埔区（3个），旧改面积共计1766.32万平米，投资金额共计735亿元。

其中不乏汤村旧改项目升龙瑞景联合体——广州史上最大面积旧改项目。

这个巨无霸项目改造范围的总用地面积为994.66万平方米，改造范围内村集体经济组织的在册总人口为5590人，综合容积率约2.58，预计规划建筑面积约251.86万平方米。其中，国有权属用地127.43万平方米，集体权属用地867.23万平方米，集体权属用地中现状建设用地101.27万平方米。

汤村村旧改项目用地近千万平方，涉及百亿元的投资额，是对企业操盘、资金能力的巨大挑战。升龙集团能吞下接连吞下类似旧改巨无霸，与其手上殷实的筹码密不可分。

2017年1月，在升龙广州公司成立的第5天，升龙董事长林亿就带队到访黄埔临港经济区，与开发区相关领导就相关的合作机会进行了探讨和交流。

同年11月，广州市城市更新局举行广州市城市更新协会成立揭牌仪式。升龙作为唯一一家非本地房企，与珠实、富力、时代等本土旧改大户共同作为协会发起单位发起成立了广州更新协会。

其次，在尚未获取广州旧改项目之前，升龙集团的打法便是先打通资金渠道。

2011年升龙集团发起成立的广东华兴银行正式揭牌开业，升龙是其十大股东之一，占有11.02%的股份。此外，升龙的金融投资平台亦与诺亚、黑石、平安等大型基金公司、投资银行、信托公司建立合作。

2018年开始，升龙集团董事局主席林亿又带领团队频频拜访广州的银行等相关部门高层，并相继与建行广东省分行、广州农商银行、广州银行、民生银行四家银行签约，展开三旧改造、资本运作等方面的合作。手握广州4家银行的贷款渠道，升龙迅速打开当地市场。

打通资金渠道后，便是团队与人才的搭建。熟悉升龙集团的人士向风财讯表示，这两年广州旧改市场中，升龙集团做的比较好，算是数一数二。“升龙去年挖了很多富力、珠光等广州本地房企的人，升龙挖的人与政府关系很好或是政府背景出身的人，所以报批审批流程快很多，项目进展快。”

值得注意的是，升龙在广州还有10余个旧改项目未浮出水面。有消息称，除了已公开通过投标的上述村外，升龙在广州还有包括番禺厦滘村、明经村、潭山村；白云马沥村；黄埔迳头村、镇龙村、夏园村；南沙沙螺村等项目正在对接。

对于升龙集团何以迅速打开广州旧改市场，广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉表示，升龙集团从上海过来，其背后的资金实力比较强，拆迁补偿上，确实比有些开发商在成本承受能力要强。

同时升龙本地化很明显，升龙广州这边整个公司班底人员是广州旧改市场本地人，对旧改政策理解非常到位。

能否挣脱“枷锁”？

关于自己在旧改领域得“长袖善舞”，升龙集团官网给出了一段描述：升龙集团在城市更新领域深耕20年，累计完成20多个旧改项目，面积逾3000万平方米，总投资额超2000亿元，被誉为“城市更新专家”。

升龙集团这位城市更新专家于1999年创办于福建，由创始人林亿控股97%。虽然诞生于福建，但升龙集团却发家于郑州。

2005年，林亿带领升龙集团正式进军郑州，参与投标的燕庄城旧改项目让升龙“一战成名”。

彼时燕庄城旧改项目招标了三家公司，分别是升龙、建业、金城。建业当时的战略不考虑城中村改造项目，金城则是算不过来帐，而升龙在郑州没有土地储备，只有放手一搏，接下燕庄这个项目。

由于升龙没有旧改经验，再加上郑州也没有经验可循，当时升龙面临一个问题：180亩如何才能出80万㎡建筑面积，如何在有限的土地上做出更多的商业？

为解决上述难题，林亿带领团队去韩国、日本、新加坡等国家看了很多项目，最终新加坡吉宝的住宅与商业结合方案被被林亿看中。

幸运的是，以吉宝为蓝本开发的曼哈顿广场在郑州实现了热销。同时，林亿也花了40亿元，堵上了自己所有的身家，撬动了旧改这块难啃的骨头，从此接连拿下一个又一个城中村，从此在郑州站稳脚跟。

有数据显示，升龙在郑州改造了14个城中村项目，旧改面积达2200万平方米。期间规模迅速壮大，集团销售额在2013年突破百亿。

升龙带给郑州“高容积率、高赔付、配建大体量商业”的城改模式的同时，也带来了一地鸡毛，维权事件频见报道。

郑州发家后，2012年，林亿带领升龙走进南京。当时，升龙集团斥资75亿元拿下南京三大地块，建设升龙汇金中心、公园道、升龙天汇三个项目。后来，其以8.9亿拿下江心洲G82地块，相继开发了城市综合体、住宅、别墅等物业。

与此同时，升龙于2013年进军海外市场，目前已布局澳洲、悉尼、洛杉矶、纽约、伦敦等城市，甚至一度成为澳洲土储规模最大的中国房企。

不同的开局相同的结果，2015年后，升龙逐渐在土拍市场上销声匿迹，旧改方面也未有获取新项目的动态，从此升龙在郑州和南京两大先后走向沉寂。

有观点表示，升龙集团在郑州市场近年来在售项目没有增加，仅余两单个项目处于尾货清盘状态，目前也没有迹象显示有新增地块。

中原南京顾问研究中心总监罗浩向风财讯表示，升龙在南京的项目不多，目前在售的主要是河西的一个综合体项目和河西江心洲上的低密住宅。“他们一直在看地，但近2年好像没有新地块购入，不排除南京近2年成交地块中有升龙参股，因为现在联合拿地很多。”

体现在数据上，便是销售规模的整体下滑。机构数据显示，升龙集团从2016年的超300亿元跌至149.3亿元，2018年继续下滑至132.4亿元，2019年进一步下滑至105.8亿元，甚至跌出百强榜单。

现如今升龙从南京转战到了广州旧改战场，其迅猛的拿项目速度引发市场侧目的同时，也让市场对其重燃了规模突破的想象。

毕竟，8个旧改项目，近1700万平米，未来都将转化为纸面上滚动的巨额利润。

但梳理升龙成长路径，其区域中心不断转移，从郑州到南京再到如今得广州，升龙能否在大湾区得土地上打出一个“翻身仗”，一举挣脱区域重心转移后业绩滑落的“枷锁”？

对此，张宏伟表示，最近两年升龙没有像其他房企走持续规模化扩张的路线，而是聚焦城市的重心，在不同阶段发生变化。从战略导向来讲，升龙不是以规模导向为主，现在这两年是机会型发展更加明显，跟企业资源属性、市场特点、投资机会结合得更多，更多地表现为一种机会型的投资。

柏文喜表示，升龙地产的业务布局区域不断发生转移，而不是进行区域深耕和长期拓展，这在房地产这个十分重视政府关系和营商环境的行业内是不常见的。 这种打一枪换一个地方的作法十分不利于各类资源的积累和拓展成本的降低，一方面说明企业在区域布局和      投资上的机会主义色彩较重，另一方面也表明升龙地产不善于营造良好的政府关系与营商环境。    

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