编者按：他们神秘入局成网红；他们持续深耕淘金；他们贸然入场败兴而归；他们观望寻机遇。这场旧改盛宴中，是资本与实力的比拼。傲笑一方者，方成局。本期解读滨江集团。

走出舒适区，是追求另一种发展可能。

1992年，滨江集团凭借旧城改造在杭州起家，随后在浙江“站稳脚跟”。2016年，滨江集团走出“舒适区”，借道旧改首进深圳市场。

深耕4年后，踩过坑、趟过雷，也与当地房企合力撬动旧改，走出开发销售与轻资产策略两条路。至少目前来看，这些尝试和探索，使得滨江集团有了自己的一套旧改打法，逐渐拼起了华南旧改版图。对行业而言，亦是一份难得的湾区外来者旧改启示录。

江湾传奇

初到深圳，滨江集团与所有初出茅庐异地打拼的小子一样交过学费。

据滨江集团2019年年报披露，2016年11月滨江集团向安远控股借出的11.6亿元，因项目未能推进，至今仍未收回，因此2019年滨江集团计提坏账准备7.24亿元。

关于计提坏账等财务数据，滨江集团收到了深交所的问询函。

6月12日，滨江集团回复称，截至2019年12月31日，公司对安远控股公司11.60亿元债权根据谨慎性原则预计的可收回金额约为4.36亿元，7.24亿元的坏账准备计提充分且金额合理。

引得深交所问询，计提坏账准备7.24亿元，这两个事件的叠加，预示着滨江集团进入深圳的第一个旧改项目马前失蹄了。

事实上，从滨江集团拿下这个旧改项目，到退出旧改项目，再到计提坏账，前后时间3年左右。

2016年8月，滨江集团与安远控股签订《合作意向书》，计划双方投资成立项目公司深圳滨安，合作开发龙华区安丰工业区旧改项目，滨江和安远分别持股70%、30%。

滨江集团为此次合作砸下重金。其一，滨江集团将为安远控股提供一笔年利率为6.8%的3亿元贷款；其二，以8.6亿元的代价收购《光大信托-安远集团单一资金信托》项下的信托受益权。11.6亿元的投入相当于滨江当年利润总额的4成。

砸下11.6亿元后，滨江集团首个深圳旧改项目开始有变数。

一方面，2017年深圳旧改出台新规，严格控制工改居和工改商。滨江集团的旧改项目受到影响；另一方面，合作方安远控股实际控制人涉嫌单位犯罪而被追究刑事责任。

2018年3月，滨江集团发公告表示，安丰工业区旧改项目仍尚未办理完成前期项目审批手续。随后，滨江集团从该旧改项目退出，并要求安远控股偿还11.6亿元融资款，但未得到回应。

这一事件引来深交所关注，但滨江认为安远控股拿来做资金担保的财产尚可覆盖这笔债务，包括安远旗下三座水电站的收益权以及深圳、昆明两处房产，综合价值保守估计约12.43亿元。

2018年4月，滨江集团将安远控股告上法庭，后经法院调解，双方达成调解。2019年年报中披露这一亏损计提标准后，引来近期深交所二次问询。

6月30日，风财讯实地探访安丰工业区旧改，从深圳地铁四号线龙胜站出站，沿布龙路往北直走约2.5公里，可到达安丰工业区。

风财讯于安丰工业区内看到，有机械模具厂、印刷厂等入驻，园区建筑老旧，工人都在忙着装卸货物，未见拆迁、改造的迹象。园区内工作人员向风财讯表示，“没听说工业园要拆，现在园区内有100多家工厂。”

图/风财讯

总结来说，滨江集团深圳首个旧改项目“踩雷”的原因在于遇上了一个不靠谱的搭档，赶上了政策的变动。

总结来说，滨江集团深圳首个旧改项目“踩雷”在所难免，由于旧改的复杂性，深圳旧改市场一直对外来房企不够“友好”。

TOP20上市房企高管向风财讯表示，外地企业在深圳旧改投资存在的问题和挑战，主要集中为：政策规划不太熟悉、投资周期长，风险不太可控、拆迁困难，属地性较强、深圳更新单元合法权属比例不足，调整涉及面多且复杂、规划冲突问题较多，如城中村改造十三五规划、法定图则等问题棘手等几个方面。

静待花开与轻资产策略

尽管拓金湾区旧改的道路并非坦途，但滨江集团还是继续捡起了深圳旧改这根“硬骨头”。

2017年6月26日，滨江集团与深圳市爱义集团签署了《战略合作协议》。

滨江集团先以约4.85亿元的价格，收购杨明清持有的深圳市爱义房地产开发有限公司48%的股权。企查查显示，截至2020年7月2日，滨江集团为爱义房地产开发有限公司大股东，持有60%股权，杨明清控股的深圳市爱义福鑫投资控股有限公司持股40%。

根据战略合作协议，滨江将与爱义集团合作开发深圳的房地产项目，涵盖住宅、商业、结合商住的商业综合体项目等。双方确定初步将深圳市龙华区、福田区、龙岗区城市更新项目列入合作开发范围。

彼时公布了双方第一个合作项目深圳龙华区城市更新项目的《合作开发协议书》。

协议表明，滨江集团联手爱义集团、孙涛，三方将通过项目公司合作开发位于深圳市龙华区的城市更新项目，项目合计开发建设用地面积约4.8万平方米，建筑面积预计约为29.4万平方米。

项目公司股权结构为：滨江持有项目公司48%股权，总代价4.85亿元；爱义福鑫持有项目公司47%股权，孙涛持有项目公司5%股权。

根据爱义集团官网，上述合作开发的龙华城市更新项目实为分别为深圳浪口屋村项目、深圳浪口厂房项目。

爱义集团官网显示，深圳浪口屋村项目（计容开发建设总规模19.55平米）位于大浪办事处浪口社区，紧邻现状大浪办事处、大浪体育公园，距离深圳北站8公里，距地铁4号线龙华站3公里，距离规划地铁6号线石龙公园站2公里。

风财讯实地探访深圳浪口屋村项目发现，村内房屋墙壁上贴有“认清城市更新新形式，权衡浪口改造利弊”等横幅，村子拆迁范围被铁皮围挡围起，有部分房屋已经拆除且夷为平地，村内有挖掘机、运土车停放。

图/风财讯

附近村民向风财讯表示，村子特别破，去年村子就开始拆了。

滨江集团年报显示，深圳浪口屋村项目是商住，权益比例65%，开工时间2020年12月，开工进度拟建，预计竣工时间2023年11月，预计总投入30亿元。

爱义集团官网显示，深圳圳浪口厂房项目位于龙华区大浪街道浪口社区，大浪河以东，浪口一路以西，南临羊台山，北望茜坑水库，西侧为大浪河。

滨江集团年报显示，深圳圳浪口厂房项目（规划容积6.7万平米）是商业，权益占比53%，开工时间2020年8月，开工进度拟建，预计总投入13亿元。深圳浪口屋村项目、深圳浪口厂房项目两个项目累计投资总金额约16.62亿元。

爱义集团官网显示，除了上述深圳浪口屋村项目、深圳浪口厂房项目两个旧改项目，爱义集团还拥有尚水天成（改造完成）、滨江爱义南方大厦（计容开发建筑面积约5.18万平方米）、龙岗区下水径片区旧改项目（拟开发建设总建筑面积约50万平方米）。

现在看来，滨江集团与本地企业合作开发旧改项目，已在深圳实现了多点布局，静待花开。

值得关注的是，与爱义集团的战略协议中，滨江除负责开发建设，还将通过合作开发中的管理和品牌输出，获得相应的项目管理费用。

具体而言，滨江将负责交地后项目开发操盘事宜，并按项目总销售额5%收取管理费，项目完工后的物业管理，也将由滨江关联企业杭州滨江物业管理有限公司负责组建管理公司提供物业服务。

滨江集团此种轻资产策略，不失为外来房企布局湾区旧改提供了新思路。

美联物业全国研究中心总监 何倩如表示，滨江集团轻资产策略在深圳旧改市场不多见，双方拿出自己最大的优势来合作，很好地降低了流程上精力、金钱的耗损，而且也降低了双方的资金投入，充分发挥1+1>2的作用。