编者按：他们神秘入局成网红；他们持续深耕淘金；他们贸然入场败兴而归；他们观望寻机遇。这场旧改盛宴中，是资本与实力的比拼。傲笑一方者，方成局。本期解读滨江集团。

文|黄小妹 来源|风财讯

起家河南，征战广州、海南，瀚宇集团的旧改故事没有过多点缀。

今年上半年瀚宇集团连拿两个广州旧改项目，这位突然闯入的陌生者在广州市场扑腾出个水花。市场的关注点更多为，这个名不经传的小房企何以入局广州旧改？何以玩转旧改这根“硬骨头”?

“陌生者”二进广州

今年上半年瀚宇集团以一个陌生者的姿态二进广州旧改市场。

5月31日，广州南沙东涌镇太石旧村改造项目进行村民代表表决，瀚宇集团正式操刀广州南沙区东涌镇太石村旧改项目。这是瀚宇进军广州旧改市场的首个项目。

太石村位于东涌镇北部，东至骝岗水道，南至南沙大道与六福珠宝园交界处，西至广珠路与YN26交界，北至沙湾水道，与番禺区隔江相望。太石村旧改项目的总改造投资成本约82.6亿元，改造范围的总用地面积约为116.96万平方米，是仅次于东涌村、鱼窝头村项目的第二大旧改项目。

瀚宇集团在官网表示，太石村旧改项目是集团布局广州的第一个大型旧改项目，该项目的取得也为集团在广州的发展奠定了坚实的基础。

乘势而上，时隔半个月，瀚宇集团广州旧改市场再下一子。

6月17日，增城区石滩镇马修村举行成员代表表决会议，确定瀚宇集团成为马修村旧改的合作企业。

石滩镇位于增城的东南部，东临东莞市石碣镇，南接惠州市博罗县，马修村则坐落在石滩镇的西部，挨着立新西路和石顺大道，附近有广深高速，该村的现状以农田、工厂和村屋为主。

石滩镇马修村改造成本约为26亿元，改造范围总用地面积约55.43万㎡（其中集体土地48.42万㎡，国有土地6.61万㎡）。改造范围分别A区和B区，分布在石顺大道两侧，其中A区面积大，主要是村屋和厂房；B区面积相对小，现状是空地。

至此，瀚宇集团今年在广州旧改市场连落两子。

广州中原项目部总经理黄韬向风财讯表示，瀚宇集团在广州获取的太石村旧改项目、石滩镇马修村两个旧改项目在目前广州旧村改造中不是著名村落，是很平凡的村落，并没有引起市场关注，地理位置也不是非常好。

对瀚宇集团这一陌生者的“闯入”，黄韬表示，此前瀚宇集团在广州没有项目推进，广州市场对其感到很陌生。通常来说，大型开发商、本地开发商、旧改经验充足的开发商才参与旧村改造，由于旧改时间长、情况复杂，变数很多，对开发商承受能力考验很大。瀚宇集团既不是本地知名开发商、也不是大型开发商，能拿到广州旧改项目还是比较肯定的，不容易，后期他的实力会通过旧改体现出来。

避开大开发商，也能吃肉

这位闯入广州旧改市场的陌生者，在获取上述两个旧改项目之前，自2018年便开始拓展广州市场，当年成立了广东瀚宇置业有限公司，2019年初又成立了全资子公司广州瀚宇实业发展有限公司。

广州瀚宇实业发展有限公司下属3家全资子公司，广州瀚宇天悦城房地产有限公司、广州市瀚宇天悦悦园置业有限公司两家子公司分别对应瀚宇拿下广州南沙东涌镇太石旧村改造项目、增城区石滩镇旧改项目。

另一全资子公司广州瀚宇天悦置业有限公司注册地址为广州市从化区太平镇，附近便是太平镇政府。注册地址与市场传闻要洽谈的项目有耦合。市场消息称，瀚宇集团洽谈的还有从化、增城等区域项目。

实际动作方面，瀚宇集团早在2019年1月就介入从化区太平镇高埔村。

2019年1月，太平镇高埔村组织村“两委”干部、全体社干部、村民代表等25人，前往河南郑州对当地的旧村改造进行实地考察。此后，瀚宇集团曾多次与高埔村村民正面接触。

公开资料显示，太平镇高埔村于去年3月份以92.7%的同意率，完成了旧村更新改造意愿表决，目前该村还未进入合作企业的招标阶段。

由此看来，瀚宇集团在广州旧改市场后续还将有项目落地。更为市场所关注的是，瀚宇集团这类小房企如何切入高手林立的广州旧改市场？

有观点认为，旧改最重要的是操盘经验，外来者能够抢占市场份额，一个最大共同点便是拥有旧改经验。

这一观点在瀚宇集团身上得到印证。

官网显示，瀚宇集团成立于2006年，位于郑州市金水区，十多年深耕中原，以住宅产业为主，是集房地产开发、规划设计、工程建设、物业管理、园林绿化为一的大型企业集团。

2006年，瀚宇集团便操刀郑州琉璃寺城中村改造，规制土地达1300亩，打造出瀚宇天悦项目。值得一提的是，该项目在没有任何商品房开发的情况下完成了村民安置。

项目最终打造为120万平米的瀚宇天悦，两期均开盘即清盘，走红郑州楼市。

2016年，瀚宇集团拿下位于占地710亩的郑州市张家村旧改项目，打造总建筑面积约230万㎡的瀚宇天悦。

瀚宇集团随后在郑州开发的旧改项目也均受到市场认可。2018年前后，河南瀚宇集团将目光瞄向广州、深圳、海南等地扩张版图。

经验固然重要，通常旧改市场地域性比较强，之前有房企在广州旧改市场便有水土不服现象，瀚宇集团能在广州市场拿旧改项目的确不容易。

在黄韬看来，小房企已经很难做旧改，瀚宇集团在广州拿的两个旧改项目是平凡的村落，不是市场重点村落，避开与龙头企业竞争，不做高端、标致的村落，另辟蹊径，尝试做比较容易做的旧改，同时发挥旧改经验，这样小开发商比较容易进入广州旧改市场。

也就是说，避开龙头房企关注的位置好、利润高的旧改项目，退而求其次，选择位置不是非常好，改造难度小、价格较低的项目是小房企的选择。

对外来者如何切入大湾区旧改市场，合一城市更新集团董事总经理罗宇向风财讯介绍，外地房企进入大湾区旧改，一般来说，他们会通过股权收购的方式，收购本地相对成熟的项目；另外，外地房企就是跟大湾区本地房企进行合作，做一些早期项目的投资孵化；还有直接收购存量旧工业区之类的;还有村企合作和政企合作。