编者按：他们神秘入局成网红；他们持续深耕淘金；他们贸然入场败兴而归；他们观望寻机遇。这场旧改盛宴中，是资本与实力的比拼。傲笑一方者，方成局。本期解读新世界中国。

文|黄小妹 来源|风财讯

2018年11月13日，新世界中国在广州发布了新品牌口号：予城新蕴（soul of the city）。

发布会上，新世界中国董事兼行政总裁苏仲强阐释了新世界中国新品牌的含义：新蕴表示结合新世界中国的过去现在和未来，新品牌口号与原来最大的区别在于传承和创新。

字面之外，市场上对新世界中国的解读更加直接：“更名”意味着新世界中国将重要注意力会放在城市旧改和更新领域。

一个明显的信号是在半年前，新世界中国在当年5月的“可持续发展研讨会”公布了一则重磅的消息——重启10年前的崇外6号地规划。

对于新世界中国可持续发展研讨会上公布崇外6号地规划，普遍被业内人士认为新世界方面希望借助崇外6号地的影响力吹响新世界中国重回内地的号角。半年后的广州，新世界中国举办发布会进行品牌焕新，再次强调对内地的发展计划。

只不过，这一次的话题叫湾区。

重仓大湾区

相比其他港资房企，新世界中国一直积极活跃在内地市场。

湾区旧改阵营中，新世界中国是大手笔、大金主的背影穿梭其中，外界纷纷投向羡慕和感叹。只有新世界中国深知其中滋味，要想在竞争激烈的内地房地产市场中有一席之地，旧改+湾区便是最好的赌注，所以新世界中国决定重押。

据不完全统计，截至目前，新世界中国在湾区获取广州荔城街夏街村旧改项目、深圳南山区西丽项目、广州荔湾区山村项目，广州海珠区南箕村项目、广州增城区塔岗村项目、广州荔湾区岭南花卉市场共6个项目。

其中，6月8日，新世界中国200亿元拿下的广州荔城街夏街村旧改项目成为其广州最大投资额的旧改项目。

广州荔城街夏街村旧改项目坐落于广州增城中心城区，项目占地面积约37.36万平方米，区域范围内现状总建筑面积约65万平方米，村民住宅总建筑面积约55万平方米，未来改造后总建筑面积约为132万平方米。

新世界中国拟将其打造成以精品街区、高端酒店为中心，集创新产业、品质居住、商务办公、特色商业、创意文化以及休闲体育于一体的复合功能居住产业区，预期投资总额逾人民币200亿元。

重金砸向广州旧改项目，昭示了新世界中国重仓大湾区的决心。

2018年6月，新世界中国行政主席郑志刚就曾表示将投放约200亿元在大湾区扩大土地储备，“尤其广州、佛山、东莞等一些地区会做城市旧村改造，大力增加大概8到10个项目。”

新世界发展董事局副主席郑志刚在2月28日业绩会上提到，大湾区的旧改会为未来两三年积累大量土储，释放时间在2022-2023年。

深究新世界中国缘何选择持续重仓大湾区，或许因为新世界中国提前尝到了“大湾区”的甜头。

截至2019年12月31日止六个月，新世界其在内地整体物业合同销售总额约为人民币116亿元，已完成2020财政年度人民币200亿元销售目标的58%。

今年2月举行的业绩会上，郑志刚表示，大湾区贡献了在内地总体合同销售的50%，新世界中国在内地的毛利率高达60%，大湾区的毛利率更是达到73%之高。

对于新世界中国湾区旧改品质，广州中原项目部总经理黄韬表示，新世界所获取的旧改项目位置比较好，面积大，属于中大型的项目。

一切顺利的话，未来5年内，新世界中国大量且优质的旧改将迎来大丰收。

关于旧改规划，新世界发展执行董事黄少媚强调多次，“新世界中国未来还是会立足于大湾区，在广州、深圳、佛山这些地区发展，当然像华东这些优质的地方也会去，当然，我们需要获取能承载瑰丽酒店、K11这种品牌的优势发展地区。”

撬动规模的利器

重仓大湾区的决心与勇气，与新世界中国丰富的旧改经验密不可分。

新世界涉足内地旧改，从1993年开始的北京崇文门区域旧改工程谈起，其打造的北京新世界中心，及周边的居住社区和百货，让崇文门新世界商圈成为北京地标。

新世界中国更是旧改人才辈出，新世界发展执行董事黄少媚堪称“旧改专家”，曾操刀大名鼎鼎的猎德村、林和村、佛山澜石旧改，均为广佛典范之作。黄少媚在接受媒体采访时便多次提及“发力旧改”。

或许正是由于这份难得的企业操盘经验与人才加持，再加上湾区红利显现，湾区旧改便成为了新世界中国加快内地提速步伐的关键一棋。

广州中原项目部总经理黄韬分析，新世界中国是港资房企比较早进入内地房地产市场的，规模比较大，但前10年脚步相当慢，如今再拿旧改项目有一个加快步伐的感觉。

公开资料显示，新世界早在4年前便开始为内地提速发展进行调整。

2016年前后，新世界中国、周大福企业总共向恒大集团出售了八个位于内地的二三线城市项目，总价值超过300亿元。

主席郑家纯曾解释，出售内地地产项目目的是重组旗下资产。实际上，新世界重组的主要策略就是从收益不高的二三线城市项目彻底抽离，将人力财力都投向投资收益更好的一二线城市。

2018年，郑志刚曾明确表示，土地储备方面接下来会希望增多华南区域的土地，以及其他一线二线城市土地。

于是，近年来新世界中国频频购置广深土地、或取得旧改项目，便是新世界中国提速内地发展的策略之举。

优淘城总裁薛建雄指出，“新世界中国上一轮把几个大的远郊住宅为主项目卖给恒大，恒大分几年给土地款。刚好拿这些资金去做长周期旧改。并且，从新世界中国最新布局大湾区旧改等动作，可以看出新世界中国准备做长周期、带商办的优质综合体项目。这样刚好能发挥他们的低成本自己优势。

资深旧改人士向风财表示，新世界中国在旧改领域算是布局比较久了，而且资金实力比较雄厚，经常建设地标，也有一定的政府关系，政企协作进度会快一些。

新世界中国旧改优势比较集中，如今湾区之内，新世界中国更是把旧改当成撬动规模的关键一棋，未来新世界中国内地发展更具有想象力。

“新世界中国瞄准的旧改版块都是比较大的。但是大项目推进还是没那么容易的。”上述资深旧改人士指出。

硬骨头总归是硬骨头，旧改时间周期长、资金耗费大，专业门槛极高，新世界中国能否消化得了这些旧改“大块头”，直接决定着其前进的步伐，赢了就赢了。

（作者：黄小妹，常驻深圳，深耕华南地产，交流、爆料欢迎加微信HZT740372179）