编者按：他们神秘入局成网红；他们持续深耕淘金；他们贸然入场败兴而归；他们观望寻机遇。这场旧改盛宴中，是资本与实力的比拼。傲笑一方者，方成局。本期解读鸿荣源集团。

来源|风财讯 作者|黄小妹

傲笑一方者，方成局。深圳房企鸿荣源很好的诠释了这句话。

1991年，鸿荣源只是一个名不见经传的承包商。5年后，董事长赖海民亲自带队进军宝安做起了项目开发，蛰伏8年实现原始资金积累，挺进深圳兵家必争之地-香蜜湖片区。通过香蜜湖·熙园一举奠定其行业地位，自此鸿荣源成为深圳豪宅代名词。 

相比掌门人赖海民的低调，鸿荣源在湾区旧改显得尤为高调，深圳约有1000万平米的土地储备，涉及20多个项目，大多数为旧改项目。鸿荣源堪称深圳隐形旧改地主，并持续将触角伸至临深片区。

深圳隐形地主

鸿荣源最近一次旧改拿地是在7月16日。深圳龙华区城市更新和土地整备局发布关于《2020年深圳市龙华区城市更新单元计划第四批计划》，涉及观城第一期城市更新单元项目，项目申报主体为深圳市鸿荣源企业发展(集团)有限公司，该公司为鸿荣源集团旗下全资子公司。

这个地块的优势在于，观城第一期更新项目位于深圳市龙华区观湖街道，梅观高速与观澜大道交汇处东南侧，交通便利，地理区位优势明显。

美联物业全国研究中心总监何倩如表示，不错的位置加之鸿荣源在深圳市场的口碑不错，上述项目未来的品质值得期待。

但是对于鸿荣源的难点在于，项目要求应落实用于城市基础设施、公共服务设施、政府公益性项目的面积不少于32.4万平方米，公共用地占总旧改面积的46%。从剩余的38万平方米的面积里面扣利润，对鸿荣源是一个挑战。 

何倩如认为，开发商若愿意做一个项目，该项目肯定是有利可图的。不过可以肯定的是，开发商的利润率，比10年前是下降了不少。

时间倒退10年，鸿荣源尚不需要做这种棉里挑针的细活儿。重仓龙华，鸿荣源收获龙华地主美誉，但将鸿荣源称为深圳隐形地主更为贴切。

鸿荣源官网显示，鸿荣源在深圳累计开发项目超1000万平米，已运营产业园面积超170万平米，整体产业空间体量将达600万平米。

据机构统计，鸿荣源在深圳约有1000万平米的土地储备，在建城市综合体建筑面积超过500万平米，主要分布在深圳前海、宝安、龙华、光明等区域，约22个新房及储备项目，且大多为旧改项目，其中有15个项目在龙华新区。

鸿荣源已经面世或在建的旧改项目有壹城中心、鸿荣源尚峻、民治第三工业区等；如清湖老村城市更新单元、牛湖项目等更多旧改尚没于冰山之下，大多数处于意愿征集或洽谈阶段。其旧改项目多数分布于宝安、龙华等区，福田、南山项目较少，素有“关外旧改大王”之称。

作为对比，旧改大王佳兆业2019年旧改项目占地面积近4000万平方米。深圳占比约27%，计算得出佳兆业深圳区域旧改占地面积为1080万平米。鸿荣源土地储备与佳兆业可以一较高下。

深耕深圳大本营的同时，鸿荣源旧改版图持续扩围。2018年以来，鸿荣源已经五进东莞旧改，先后落子凤岗、塘厦、长安、黄江，总更新面积不下340万平米。

比如2018年9月，鸿荣源首进东莞，拿下凤岗镇天堂围村86.5万平米旧改项目；2019年10月，拿下塘厦镇四村社区新城市中心76.1万平旧改项目；2019年12月，中标长安镇沙头股份经济联合社商住类城市更新10.8万平米旧改项目；2020年3月，3天内，鸿荣源拿下东莞市黄江两宗旧改（黄江镇鸡啼岗城市更新项目、黄江镇黄牛埔股份经济联合社永兴（东环路段）城市更新），面积高达169万㎡。

长袖与短板 

对于鸿荣源旧改的优势，有业内人士称，鸿荣源具有产业运营、城市更新方面经验，符合深圳新区及临深地区产业升级，融入城市一体化的建设需求，这是它获得旧改项目的优势之一。

熟悉鸿荣源的人士向风财讯表示，鸿荣源在旧改口碑挺不错的，老板重视，亲自参与。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，鸿荣源旧改项目不少，但入市的很少。“鸿荣源是本土房企、根基很深，拿旧改项目比较方便。但深圳旧改十来年了，利益博弈导致进展非常艰难。”

就在2019年，鸿荣源承建的深圳市龙华区赖屋山宝山新村城市更新项目就遇到了麻烦。鸿荣源申报的赖屋山城市更新单元位于大浪街道。项目现状建筑包括赖屋山工业区、谭罗村集体物业、宝山一区、二区部分私宅等。项目推进遭到二区村民的激烈反对，矛盾主要集中在区别性旧改和规划隔断村民外出唯一道路。关于未来规划改造将如何解决村民出行问题没有最新进展。

宋丁表示，鸿荣源是深圳本土老牌房地产公司，做的不错，还有些品牌项目，这两年的规模要大，影响比较大。鸿荣源很好的发挥本土企业人脉优势，土地获得优势，这是他的长处，品牌方面也不错，深圳各地都有好的项目。
“和大品牌商相比，鸿荣源可能在整体运作上，比如产品选择，品牌塑造，小区配套等各方面还有改进的地方。有些项目拿地太大了，就像壹城中心这么大的体量，其实是太大了，拖不动，反倒做起来并不有利于项目精品。”

同时，鸿荣源二代赖柏霖掌管的深圳市柏霖资产管理有限公司，被看作鸿荣源获得资金来源的重要途径。

不过，深圳市柏霖资产管理先后入股的利安人寿、新光海航，盈利情况并不乐观。

自开业以来，利安人寿累计实现业务收入669亿元，目前公司总资产接近400亿。虽然目前已实现盈利，但尚未完全弥补亏损，截至2018年，公司未弥补亏损约为7.98亿元。

新光海航方面则更为窘迫，自成立以来，该公司一直处在亏损的状态，2009-2018年，其净利润分别为-0.41亿元、-0.49亿元、-0.72亿元、-0.9亿元、-0.86亿元、-1.08亿元、-0.82亿元、-0.99亿元、-0.87亿元、-0.79亿元，合计亏损高达近8亿元。

 旧改项目通常周期长、沉淀资金较多，落袋的资金才可支持可持续发展。鸿荣源手握旧改大粮仓，接下来亦是其旧改货值逐步释放过程，是花开肆意，还是坎坷前行，风财讯将保持关注。

（作者：黄小妹，常驻深圳，深耕华南地产，交流、爆料欢迎加微信HZT740372179）

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往期回顾

湾区地主①绿景中国：一个篮子放鸡蛋

湾区地主②升龙集团：旧改网红的钥匙和枷锁

湾区地主③滨江集团：湾区外来者

湾区地主④河南瀚宇集团：小房企吃小蛋糕