（作者|王婷婷  来源|风财讯）

 1990年成立的天安数码城集团，是中国最早涉足产业地产开发和运营的企业，如今也占据了相当的市场份额。

看过近30年产业地产的蜂拥与淘汰，在该领域的技术分析和趋势研判上，天安数码城集团有其发言权。

2020年观点博鳌论坛上，风财讯超级财经周对天安数码城集团助理总裁余安定进行了采访。

做产业要“计划+挑战”

近年中国经济的成功，一方面是充分的市场化，另外一方面是计划性/调控性比较强。

做产业其实也是这个道理。

余安定认为，一个园区开始要去定性“做什么样的客户群”，这决定导入怎样的产业链。但这不是一个完全计划的状态，从来没有客观的标准，招商过程中应该是动态调整的。

产业园跟普通的房地产有不同，它的地域性特别强、跟产业的结合特别强、跟当时的经济环境影响比较强。

余安定指出，产业园中孵化的企业，也需要时间去沉淀，但是同时也需要我们产业园区一定的帮助。

“当然这里面我们的作用微乎其微，还需要有政策、有时代空间。那么我们唯一能做的是什么？”

余安定经常这样问自己，而这么多年，他得到的答案，依然是“努力把环境打造好、产品打造好，让我们的产品是市场上性价比最高的，让客户能够以最低的成本获得最好的办公空间和生产空间，获得最好的经营环境。”

 （图源侨客凤岗）

别追热点发展

过去一个产业周期可能几十年、上百年，现在产业热点转换非常快。

所以做产业园，如果仅仅陷入某一个产业或业态，可能会很被动。

余安定告诉风财讯，所以应该更多关注底层的、通用性、框架性的东西，真正做好产业也应该是构建技术服务能力，而不是去迎合一些热点，热点是永远跟不上的。

过去做产业地产是苦脏活，挣钱速度也没有那么快，但到今天来看，各种红利在消失，大家都应该回到根本的问题。

“所以我觉得，这个时代它其实是让你专注做一件事情，真正进行沉淀、积累。这样的人，这个时代也对他们是利好。”

产业参与者都需要沉淀

据了解，天安数码城在过去的30年当中，孵化出来的上市企业已经超过80多家。

那么具体而言，产业园有哪些措施来帮助企业成长？

余安定告诉风财讯，过去30年中，天安数码城非常专注服务中小企业，这会让我们深刻地理解企业——它几个人开始创业，到慢慢长大，甚至变成上市公司，这个过程中他到底需要什么？对空间的真正需求在哪里？

其实并不是很多宣传中说的“解决融资问题”，更重要的是给企业一个切实排除掉很多干扰、能专心干经营的环境，比如聘遇帮助、员工居住、寻找供应商等等。

但看了太多的企业也会明白，有些企业真不行，就应该让它死掉，不应该帮他。

同时，比如，在今天这个时代，任何一个企业的发展都是因为人才，人才的价值已经超过了钱。

余安定认为，园区的最好方向，是帮助入园企业能够吸引人才、留住人才。

产业公司不惧大企业搅局？

现在很多大型房企进入产业领域，作为“产业园元老”，天安数码城是否担心被颠覆？

余安定笑了笑，颇有信心地说，有大房企进入，是好的。

从长期来看，市场容量会增加，不怕有竞争者。

短期的话，现在很多人还想不明白产业地产到底该怎么干，好多人还把它理解为单纯干办公、做商业配套。

其实不是这么简单的，产业地产跟产业是密切相关的。如果不能把一个地区的产业研究透，做不好产业地产。

完

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