年初，一场突如其来的新冠疫情对我国乃至全球都带来了巨大影响。随着国内新冠疫情的有效控制与国家和各地方政府的大力扶持，中国的经济有着显著的提升。过去半年，面对市场上利多与利空消息，上海的住宅租赁市场发展状况如何？哪些区域强，哪些区域弱？又有哪些变化值得关注，未来租赁市场的趋势会怎样……

8月12日下午，联城行在“疫·寓何为——上海市房屋租赁行业交流会” 发布了《2020年2季度上海市住房租赁市场发展报告》 （以下简称《报告》）。

《报告》基于联城数库，结合多方数据源，包括中介经纪公司、长租品牌公寓、高校等，实现了租赁数据全样本覆盖，并由专业调研团队进行实地调研，由业内资深专家共同参与完成，被各类市场参与方认可。

一、上海市住房租赁市场价格状况

2020年第二季度住房租赁价格指数与一季度相比略微下调至982。2020年二季度随着各大企业、机构陆续开工，返沪人群租赁需求开始逐步释放，租赁成交活跃。但受限于一季度的疫情爆发导致的经济萎靡，租赁预算降低；另外多数业主采用降低租金来提升入住率的策略。

上海市住房租赁价格指数

从区域租赁价格指数环比来看，2020年二季度，上海各区域的租赁市场表现为：所有区域出现全部下跌。下跌区域中，传统中心区域跌势相对较小，郊区跌幅相对明显。上海租赁市场租金呈现小幅普跌行情。

租金方面，2020年第二季度全市平均单位标准租金为63.3元/平方米•月。2020年租金水平走势与租赁指数基本相同，二季度租金水平维稳，环比小幅下降，同比下跌约 4.2%。

从2020年环线租金情况来看，二季度，疫情对全市的租金影响程度非常明显，表现为中环内租金呈下降态势。其中，外环外租金环比下降最为显著，环比下降7%以上；外环内下降幅度相对较小，下降幅度在1.8%以内。

区域租金价格水平：2020年二季度，与上期相比，大部分区域呈轻微跌幅，仅崇明区域租金水平与上期持平。

从板块的环比涨跌幅情况来看，二季度全市只有12个板块基本处于稳定略升态势，绝大部分的板块租金价格处于下跌态势。如：松江新城西区、松江南部等板块，由于疫情影响导致大学生停课，虽然上海在 5 月学校开学，但本学期离暑假较近，大学生对租房需求不大，导致该板块空置率提高，业主为了降低空置率下调租金。随着复工复产，崇明长兴岛板块上的重工业厂区和崇明陈家镇板块的轻工业工厂开工，而陈家镇又是G50高速的出入口，交通便捷，租赁住房需求明显提升，导致租金上涨。

二、上海市住房租赁市场交易特征分析

从散租市场交易特征来看，2020 年二季度，全市租赁住房成交户型仍以中小套型为主。成交主力户型依旧集中在一、二室户型，一室户型成交比重开始上涨，约占53%，二室户型占比略降，约为38%。上海的租赁客群对户型的选择较为理性，大部分的租赁需求仍以满足居住为主的刚性需求。

从部分品牌代理经租出租房源数量情况来看，截止到 5 月份，分租市场房源情况变动相对稳定，目前浦东、闵行及松江有一定程度的下降。浦东和闵行由于工业区较多，企业虽然复工，但到岗率并未达到 100%，间接影响了分租行情。

三、 上海市住房租赁活跃度分析

住宅小区租赁成交活跃度是用来反映不同小区当期租赁住房的供求关系。利用活跃度指数对每个小区进行测度，将住宅小区分为租赁非常活跃、活跃、一般活跃、不活跃、非常不活跃五类。与上一季度相比租赁市场明显活跃不少，但不活跃和非常不活跃任然占比高达 83%。

从环线来看，2020 年二季度，各环线住房租赁成交活跃小区占比均有显著提升，其中中环与外环之间提升最为明显高达 7%左右。结合租金环比情况来看，本次活跃度普遍提升是受下调租金的因素导致的。

2020 年二季度，在疫情持续影响下，各区域住房租赁成交活跃小区占比均有显著提升。其中提升最为显著的三个区域分别为：宝山区、普陀区和闵行区。本季度成交小区活跃度占比分别为：25.3%，23.3%，19.8%。占比环比提升幅度均要超过 19%。结合租金环比数据、成交租赁活跃度来看，宝山区、普陀区和闵行区的租金下降都在 0.7%左右。但受今年经济下行及就业压力的影响，租金水平上升仍缺乏动力。

四、 上海市住房直接资本化率分析

直接资本化率也称为租售比（租赁价格与销售价格比），是住房市场的重要指标之一。2020 年二季度，上海全市住房租售比均值为 1.53%，较上季度小幅回落。总体而言，上海住宅市场的租售比仍处于较稳定的态势，均值维持在 1.5%上下波动。

从所有住宅小区的租售比来看，本季度，高于上海平均租售比的小区占比约为 48%，与上季度相比，有所提升。从物业档次来看，高于上海平均租售比的小区约有 85%的小区属于低端公寓，仅 15%左右的小区属于中高端公寓。从板块分布情况来看，高于上海平均租售比小区占比较高的板块多位于传统中心区域，如：四川北路、东外滩、不夜城等板块。

五、上海市住房租赁市场的展望

需求端：成交活跃有所提升，但受疫情的影响, 需求端将持续走弱

供给端：目前空置率还是较高, 在一定时期还会出现供大于求的现象

2020 年三季度：租金上涨的可能性不大，大概率下仍将保持稳定态势

以上数据来自于联城数库——上海首个对外开放的房地产估价数据库。