作者｜王婷婷

来源｜风财讯

当房地产已经渡过了“加杠杆争规模”的阶段，白银时代的竞争，更多是赛道之争、模式之拼。

8月21日，新城控股（601155.SH）发布了2020年中期业绩，报告中，经历了冲击的新城控股不仅短时间实现了恢复，而且已经有了一些增量特征。

数据显示，新城控股2020年上半年实现营业收入377.36亿元，同比大幅增长121.15%，归属于上市公司股东的净利润32.04亿元，同比增长23.59%；扣非归母净利润27.47亿元，同比增长33.91%。

截至报告期末，公司总资产达5066.31亿元，同比增长9.63%。

某种程度上，这是受益于赛道，是模式的胜利。

因为新城控股是行业内很少，已稳占下“地产+吾悦广场”这条优势赛道的企业。

之所以为“优势”，是因为综合消费商场，主要效益来源于“社会消费”，在“内循环+双循环”的经济导向下，消费升级将会体现出空前的增值能力，活力明显高于传统地产开发。

此前行业疑惑，商业运营是否会沉淀资金。从目前新城控股的表现可见，成熟的双轮模式企业，已经完全能够消化压力，走上资金正循环。

半年报就显示，截至半年度末期，新城控股在手现金余额649.95亿元，现金短债比超过1.73倍，净负债率同比大幅下降约41.56个百分点。

这说明，新城控股流动性充裕，且融资能力已经恢复，具备较强的偿债能力。

吾悦疫后逆势增长 租金收入21.32亿

2020年上半年，疫情虽有影响，新城控股表现依旧出色。

半年报显示，期内实现营业收入377.36亿元，同比大幅增长121.15%，归属于上市公司股东的净利润32.04亿元，同比增长23.59%。

各板块收入尤值得一提的是吾悦广场，逆势增长，上半年租金收入21.32亿元，同比提升22.46%，平均出租率达96.08％。已开业面积586.62万平方米，同比增长42.72%。

截至目前，新城控股已在全国布局139座吾悦广场，累计开业63座。

根据规划，今年吾悦广场会在三季度进入密集开业期，按照吾悦广场全年新开业30座、到2020年底开业总数93座的计划，实现全年55亿元的租金及管理费收入目标，问题不大。

整体就销售金额而言，今年上半年新城控股实现975.21亿元，累计销售面积约877.53万平方米。

据了解，上半年新城控股在常州、南京、长沙等城市销售额，位列当地房企前列，在天津、常州、温州、淮安、镇江、肇庆等城市的市场占有率均为top5以内。

考虑到2020年新城控股的可售货值在4000亿元，公司的供货和销售高峰期一般在第四季度，所以下半年的销售结转量会大增，料将完成2500亿元的年度销售目标。

净负债率35.06% 资金已实现闭环

融资，是近年新城控股备受关注的一点，从融资的两个表现指标——负债、现金，可以看到，新城控股已经走稳。

半年报数据显示，公司的净负债率为35.06%，同比大幅下降了41.56个百分点。而2019年百强房企平均净负债率水平在92.5%，可见其优势。

同时，新城的资产负债率为87.66%，主要由于销售房屋产生的预收账款增加至2287.67亿元，剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为77.47%。

至报告期末，新城控股短期债务375.81亿元，对照现金，其目前在手现金余649.95亿元，，在手现金完全能够覆盖短期债务，现金短债比超过1.73倍，杠杆的可控性很高。

实际上，在资金端，风财讯认为更值得一提的是”华西证券——新城吾悦商业物业第一期资产支持专项计划”成功发行，金额29.47亿元，打通了商业物业资产证券化的通道，后续额商业物业资产支持计划(CMBS)，也在继续推进。

这使得吾悦广场沉淀资金的问题，能够被打通——即房产利润助力吾悦广场前期开发，资产证券化将沉淀到吾悦广场的资金流动出来，帮助房产继续开发，形成闭环。

打通了督脉，则意味着双轮驱动能够真正形成闭环。未来，随着成熟期项目增多，租金收入不断提高，新城控股的资金正循环会更加明显。

由于这部分收入是天然抗通胀的永续性现金流，在未来竞争中新城控股也会表现出更强的发展能力。

新增1907.78万平土储 城市层级提高

今年上半年，在资金流动性充裕的情况下，新城控股以较低成本获取大量优质地块。

根据半年报信息，上半年新城控股新增土地储备共56幅，新增总建筑面积1907.78万平方米，截至6月底的总土地储备为1.37亿平方米，能满足未来2-3年的开发运营所需。

值得关注的是，新城控股的平均楼面地价仅2867.82元/平方米，保持在销售均价的45%水平线之下，投资能力颇强。

并且今年新城控股增加的，基本上是高城市能级的土地项目。

据了解，今年新城新增加北京、上海、天津、苏州、杭州等核心一二线城市的项目，并积极拓展西安、郑州、昆明、南昌、济南、南宁等全国重点省会城市。

截至目前，在新城控股的土地储备结构中，一、二线城市占公司总土地储备的35.75%，长三角区域三、四线城市占公司总土地储备的34.90%。

天风证券认为，全面、均衡的全国化布局既有利于分散市场风险，也为新城控股下半年以及未来的长远发展打下坚实基础。