宏观经济的降速、流动性的紧缩、行业的低迷，都在一步一步促进中国房地产商走上转型之路。

但凡转型之路，都“危、机伺伏”，荆棘丛生。

7月10日，绿城管理正式在港交所上市，成为国内“代建第一股”。轻资产模式决定了绿城管理与普通地产开发的区别，但作为代建行业首只IPO，未来之路依旧道阻且长。

资本市场，向来没有情怀可言，只有现实与利益，只会用数字表达真实。

27日晚间，绿城管理控股披露了2020年上半年的业绩报告。报告显示，2020年上半年公司实现收入8.15亿元人民币，同比下滑21.3%；拥有人应占利润1.34亿元，同比下滑14.28%；毛利3.40亿元，同比下滑26.58%。

在整体“成色”本就不好的上半年，这样的成绩单在意料之中，但也难免令人沮丧。

1.高光下的“压力”

在地产的传统开发的模式已经不再适用新形势的背景下，轻资产、利润稳定的代建成了大家学习和追逐的对象。轻资产运营的代建项目，对于房企的规模扩张也有明显的促进作用。

而在“代建”江湖之中，绿城管理无疑是“领头羊”，规模也是其最典型的优势之一。

2020年上半年，绿城管理项目量持续增长，管理面积规模行业领先。

数据显示，2020年6月30日，管理项目数量由去年同期的245个项目增加到268个项目，其中155个为商业代建项目，占比57.8%；113个为政府代建项目，占比42.2%。

报告期内，合约项目总建筑面积7331万平方米，较去年同期的6859万平方米增长6.9%；在建面积3882万平方米，较去年同期增长26.2%。

可以说，绿城管理在市场中的份额，在整个代建市场中都独占鳌头。巨大的光环之后，也背负着整个行业转型的“压力”。

上市，意味着绿城管理向资本市场迈出的第一个台阶。而上市后能否在资本市场维持好的估值，在公司运营上持续给代建项目创造议价空间，相较于规模，更取决于产品口碑和服务能力。

“代建”加速扩张，绿城管理合作伙伴的水平也出现了参差不齐的情况。

其中最大的问题在于，许多中小房企在请绿城管理代建后，销售时“挂名”绿城，由此引发的维权事件，一定程度上消耗了绿城品牌的信赖。

显然，这又是一个摆在面前的“巨大考验”。

2.打工仔的“困扰”

绿城管理集团曾称自己为“房产行业最大的打工仔”。

集团创立伊始，是为了解决当时绿城“产能过剩”的问题。通过品牌、资源、管理的积累与输出，不仅在行业中占据一席之地，更站在了领先的位置。

既是打工，其成败与市场环境也有着千丝万缕的联系，面对疫情的席卷，绿城管理集团也确实受到了较大的影响。

数据显示，报告期经营收入、拥有人应占利润、毛利等都出现了明显的下滑趋势。

对此，绿城管理方给出了解释：“由于COVID-19爆发的影响，本公司代建项目的建设及销售节点延迟一至两个月。本公司按照完工进度确认代建收入，故代建项目因疫情影响工程及销售节点的延后导致本期收入、毛利及淨利润较上年同期有所下降。

本公司属于轻资产代建服务供应商，与传统开发商面临销售收入减少、运营成本增加及现金流压力加大的情况不同，代建工程及销售节点的延后会对当期收入造成影响，但真实收入并未灭失，仅是顺延至下个工程週期确认。”

但值得注意的是，市场环境的影响并不只在于当下。这两年，代建业务盈利空间逐渐缩小，代建业务背后涉及太多投资者和利益方，项目推进难度加剧，更多的企业开始选择自己开发、销售，从而实现高周转。

换而言之，市场竞争加剧，要想一直保持独占鳌头的优势，未来之路确实道阻且长。

3.守业更比创业难

绿城管理最大的优势在于隶属于轻资产服务业，意味着较低的负债和稳健的财务水平。

其次，作为国内最大的“代建龙头”，绿城管理拥有大量及多元化的项目，除了商业代建之外，还储备大规模不易受房地产业及经济循环因素影响的政府代建项目、旧市镇重建及都市翻新计划，给未来可持续的盈利带来了良好的基础。

但是绿城管理的弊端也在不断暴露，营收放缓、毛利率下降都是它亟待解决的问题。“前无可鉴”、“后有追兵”，自古守业更比创业难。