文|黄小妹 来源|风财讯

鲜少拿地的格力地产，一举拿下海南两宗地块，但不是为了地产生意。   

9月7日，格力地产宣布通过旗下珠海合联房产有限公司，竞得三亚三亚湾凤凰海岸两宗商业用地，成交总价16.51亿元，溢价率47.7%。   

公告称，此次竞得的地块拟用于建设滨海高端旅游零售商业项目，还将积极引入世界知名的高端商业运营品牌商、具有海南离岛免税资质的企业等，将助力国际旅游消费中心建设。此次土拍吸引了华润、金地、招商局集团在内的企业参与。   

海口市房地产业协会秘书长、锦诚·海岛服务商董事长王路表示，“拍地的时候，其实有企业预期比格力地产还高，但举牌超时，没被拍卖官认可。”   

5月格力地产与珠海免税重组，或许格力地产自带“免税概念”是顺利拿下该地块的原因。   

于格力地产而言，此次在三亚拿地，或许是其为免税生意铺路。目前，格力地产免税生意万事俱备，只欠两样东西：格力地产与珠海免税重组最终审批通过、珠海免税拿下海南第四张免税牌照。   

三亚拿地为铺路免税生意   

此次格力地产16.51亿元拿下的两宗三亚地块是优质地块。   

该两宗地位于三亚总部经济及中央商务区凤凰海岸单元，凤凰海岸单元地处三亚湾核心板块，毗邻三亚地标性建筑凤凰岛。   

王路向风财讯表示，格力地产此次拿下的两宗地块位置很好，成熟滨海的区域。地价高低取决于企业对未来市场的预期，从三亚的发展趋势和地块区位来看，价格略高于市场预期，但也属于合理范畴。   

珠海合联相关负责人表示，参与竞买不仅是看中了三亚中央商务区的区位优势、产业优势及政策优势，更是看中了海南自贸港建设的未来。   

在业内看来，格力地产此次拿下两宗商业地块更像是为免税生意铺路。毕竟格力地产旗下已有珠海免税。   

珠海免税具备免税品经营资质，是全国最早开展免税品经营业务的企业之一。目前，珠海免税旗下的免税商店位于广东省珠海市的拱北口岸、九洲港口岸等以及天津市的天津滨海机场口岸等，销售的商品涵盖烟类、酒类、香水化妆品等。同时，珠海免税还在经营位于广东省珠海市的吉大免税商场及国贸购物广场。   

王路亦表示，格力地产拿下这两块地免税肯定是一个原因，这也是这次政府出让土地的一个希望。格力毕竟旗下已有珠免，海南的免税政策，珠免必然需要早点入局。   

的确，政府出让此两宗地块的初衷之一便是发展免税。根据规划发展要求，该宗地将严格依据土地性质用途，拟建设滨海高端旅游零售商业项目，通过积极引入世界知名的高端商业运营品牌商、具有海南离岛免税资质的企业等，发展商业综合体、离岛免税，打造集商业、休闲、娱乐为一体的三亚滨海新地标，发展国际旅游消费中心，助力海南自贸港建设。   

格力地产拿地盖物业布局免税生意的投资回报如何？   

IP GLOBAL中国区首席经济学家柏文喜表示，三亚的房地产市场兼具旅游度假和商务服务特征，一方面是世界级的旅游目的地，另一方面其市场又是面向全国购买力的，而免税岛的市场前景对于三亚而言也是长期向好，因此格力地产拿下三亚总部经济和中央商务区凤凰海岸单元的两个地块，应该是长期看好三亚市场。

“只不过这种持有型物业对于企业的资金实力和运营水平是一个较大的考验，尤其对于格力地产这类中小型和机会型房企而言更是如此。”

跨界蜜糖？

至少目前来看，格力地产免税生意万事俱备，只欠两样东西：格力地产与珠海免税重组最终审批通过、珠海免税拿下海南第四张免税牌照。   

关于格力地产未来免税生意能否红火，需要时间作答。毕竟，近年来，格力地产除了地产，什么都好的战略思路，例如布局大健康、卖口罩等跨界动作，并没有给格力地产多元化业务注入“美好”想象。

格力地产于2013年启动多元化布局，直到2018年，代建工程项目、渔获销售这两项多元化产业营业收入才陆续体现在纸面上。  2018年-2019年、代建工程项目营业收入分别为5.13亿元、13.04亿元，与营业总收入的占比分别为16.67%，31.10%。2019年渔获销售营业收入3.34亿元，占比为7.97%。

2020年上半年，格力地产房地产板块2020年上半年实现营业收入26.55已元，较上年同期增长111.66%；海洋经济板块方面，2020年1至6月，公司渔获交易销售金额为1.79亿元，较上年同期增长367.92%。

目前代建工程项目、渔获销售这两项多元化业务，给格力地产带来的营业收入甚微。

多元化布局未开花结果，格力地产亦陷入主业不振的尴尬。风财讯统计发现，上市十年，格力地产房地产营业收入在35亿元左右浮动。

自2018年起，格力地产也已经连续两年跌出《中国房地产销售 TOP200 排行榜》。

格力地产聚焦珠海单一市场、纳储速度减缓等动作，或许是格力地产房地产主业不振的原因所在。

2009年格力地产上市后并没有跟随行业主流房企的脚步进行全国扩张，而是聚焦珠海、重庆几座城市。

这点从土地储备不难看出，据2019年年报显示，格力地产仅在珠海、重庆及上海三地开发投资项目，持有待开发的土地区域仅有珠海、重庆两地，持有待开发面积合计约为48.484万平方米，珠海、重庆两地分别为9.685万平方米、38.798万平方米。2018年以来，格力地产便不在公开市场上拿地。

格力地产虽然上半年房地产板块业务实现大幅度增长，但其存货周转天数仍有待增强。从2018年上半年到2020年上半年，公司存货周转天数分别达6108.16天、2037.65天、2218.90天。

存货周转天数一般代表着物业销售的进度情况，天数较高，意味着去化率要加强，如果存货周转时间太久还会导致公司经营性现金流弱化。

销售端不理想的同时，格力地产还面临超过“三条红线”的风险。

格力地产2020年半年报显示，公司剔除预收款后的资产负债率为75.5%（不得大于70%），净负债率为214.84%（不得大于100%），现金短债比为0.34（不得小于1倍）。

这一次免税这颗蜜糖能否为风雨满楼的格力地产扭转些许局面。时间，会给出答案。

（作者：黄小妹，常驻深圳，深耕华南地产，交流、爆料欢迎加微信HZT740372179）