风财讯消息 新华社10月11日报道，近日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》（简称《方案》），涉及27条内容。

其中提到的“支持在土地管理制度上深化探索”，《方案》涉及多个方面内容：将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准；支持在符合国土空间规划要求的前提下，推进二三产业混合用地；支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题；探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权收回机制；深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革；支持依托公共资源交易平台建设自然资源资产交易市场，完善一二级市场联动的土地市场服务监管体系；试点实行土地二级市场预告登记转让制度。

对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉做出以下解读：

上述方案最大看点是土地制度改革主导权、用地主导权让渡给深圳市。

此前土地严格的用途管制和规划调整的权限基本上在国家。这次国家的考虑，主要防止实体产业空心化和房地产化。深圳过去是出口导向型的加工制造业城市，本世纪以来特别是2008年以来，深圳快速转型为高端制造业现代服务业占主导的城市。同时，近来深圳打造都市圈的核心城市，做科技创新，这种情况下，深圳的空间的结构与实际需求结构、产业结构、人口结构的不匹配必须要进行调整。

在这种情况下，国家将用地的调整权让度过深圳市，使得促进土地要素使用的效率的最大化和土地价值使用的最大化。目前深圳的土地的空间结构、存量结构与产业结构、人口结构是不匹配的，工业用地占大概35%以上，住宅用地不到20%，恰好与西方城市相反，西方大城市居住用地占主导，产业用地占大概20%以下的，所以深圳必须要进行调整。

此次国家将用地调整权都让渡给深圳市，未来的重大变化是工业用地在划定工业区块红线的时候，270平方公里的工业区块红线划定以后，其他产业用地逐步转为住宅用地是必然趋势。对于中长期的住房用地供应来说，是一个瓶颈性的突破。如果说过去深圳说缺地，也是导致深圳房价上涨一个很重要的原因。如果工业用地能够从现在的35%的比例下降了20%以下，深圳能够腾出大量住宅用地，对于深圳不管是解决目前住房供求矛盾，还是建设深莞惠都市圈，还是大湾区核心城市，更重要的去吸引人才，建设人才住房。

这些都是重大利好，利好会在中长期释放，短期内并不一定能看到。因为规划调整、公共配套落地，还是工业存量用地能够市场化出让、能够调整为住宅用地，最后实现开发和住宅供应的过程中还涉及到相关的用地主体，存量用地很多是掌握在企业手上，怎么调整利益关系？这是需要做一定的工作的，此次方案通过市场化方式盘活存量供应地，实现多方共赢的共赢。

方案提到了支持在符合国土空间规划要求的前提下，推进二三产业混合用地。因为对深圳现代制造业跟过去不一样，过去的话大量的生产空间。但是在一般制造业转移到外围甚至迁走以后，剩下的制造业以高端制造为主，高端制造所需要的厂房和空间是非常小的，剩下大多数就是研发设计，配套用房、员工宿舍、公共服务设施、产城融合配套设施。未来产业用地出让会以二三产业混合开发和出让的方式进行，这是一个巨大进步。

还有闲置土地处置，深圳闲置土地其实还是挺多的，根本原因是过去土地出让过程中，很多产业用地现在不具备开发条件，但是就存在了闲置。如果按照过去规划条件和出让条件，现在这些用地开发是没办法盈利，企业积极性比较低，频繁规划变动也导致部分公共配套没法落地有闲置问题。未来这些问题都是要解决的，当存量用地开发共同原则，能够合作共赢去做这个事情，就需要在闲置土地处置上需要创新思路和方法，这是深圳目前亟待要解决的问题。